Die Eigentümer mussten beim Kauf ihrer Wohnungen einen Wärmeliefervertrag mit dem Bauträger schließen.
Ein Heizraum und ein Hackschnitzellager sind in einer Wohnungseigentumsanlage zwingend als Allgemeinflächen zu betrachten. Das stellte der OGH in einer Ende des Vorjahres veröffentlichten Entscheidung fest (5Ob74/18w). Klingt ohnehin logisch? Ja, aber nicht für jenen Vorarlberger Bauträger, der versucht hatte, an diesen beiden Räumen im Kellergeschoß einer Wohnanlage mit 26 Wohneinheiten ebenfalls Wohnungseigentum zu begründen. Beide Räumlichkeiten – Top 62 (Lager) und Top 63 (Technik) – wurden nämlich nicht nur für die Beheizung der Wohnanlage verwendet, sondern auch für die Beheizung eines benachbarten Einfamilienhauses. Das machte die Sache kompliziert.
Eine weitere Heizung – etwa einen Fernwärmeanschluss – gab es in der Wohnanlage nicht. Die Eigentümer mussten beim Kauf ihrer Wohnungen einen Wärmeliefervertrag mit dem Bauherrn (und Wohnungseigentumsorganisator) schließen, der eine Laufzeit von 15 Jahren hatte – mit Verlängerungsoption. Nach Beendigung des Liefervertrags hätte die Eigentümergemeinschaft die beiden Tops (die bis dahin im Eigentum des Bauträgers blieben) dann zum Verkehrswert kaufen sollen.
"Notwendig allgemeiner Teil"
Es kam nicht dazu. Die Parteien begehrten eine Neufestsetzung der Nutzwerte, weil sie eben der Meinung waren, dass hier kein Wohnungseigentum begründet hätte werden dürfen. Das Erstgericht folgte dem und setzte die Nutzwerte neu fest.
Das Rekursgericht entschied ebenso im Sinne der Eigentümer. Selbst in dem Fall, dass es einen weiteren Wärmelieferanten gegeben hätte, "müsste die Übergabestation (Schnittstelle) auf einem notwendig allgemeinen Teil der Liegenschaft liegen", so das Gericht. Weil es aber noch keine höchstgerichtliche Rechtsprechung dazu gab für den Fall, dass mit den Anlagen auch externe Wärmebezieher mit Wärme beliefert werden, wurde ein Revisionsrekurs zugelassen. In diesem argumentierte der Bauträger dann, die beiden Tops 62 und 63 wären Geschäftslokale eines Fernwärmeerzeugungsunternehmens. Das ließ der OGH aber nicht gelten; im überwiegenden Maße werde dort die Wärme für die Wohnanlage erzeugt. Letztlich also eine klare Sache. (mapu, 5.4.2019)