Die stetig über dem Inflationsniveau steigenden Kosten für Wohnraum beherrschen bereits seit geraumer Zeit die Schlagzeilen. Wozu die daraus resultierenden Spannungen führen können, zeigt sich gerade in Berlin, wo eine Bürgerinitiative durch ein Volksbegehren Großvermieter enteignen will. In Österreich versucht die Politik, mit Maßnahmen gegenzusteuern, die zu Baulandmobilisierung, sprich zu erleichterter Verfügbarkeit von Bauland zu erschwinglichen Preisen auf dem Immobilienmarkt, führen sollen.

Diese Maßnahmen werden in Österreich von den Ländern im Rahmen ihrer Gesetzgebung im Bau- und Raumordnungsrecht sowie im Grundverkehrsrecht ergriffen und stellen die Immobilienbranche ebenfalls vor neue Herausforderungen.

Beinahe zeitgleich wurden in den Landesgesetzen von Wien und Vorarlberg Änderungen umgesetzt, die unter Heranziehung unterschiedlicher Steuerelemente unter anderem das Ziel der Schaffung leistbaren Wohnens verfolgen.

Die Treffsicherheit der Maßnahmen ist kaum prognostizierbar, da die Märkte bei solchen Eingriffen schlicht unberechenbar sind. Hinzu kommt, dass die Neuerungen teilweise gar nicht gesetzlich verankert, sondern nur in Richtlinien bzw. Grundlagen publiziert sind und Anlass zu verfassungsrechtlichen Bedenken geben könnten.

Gefördertes Wohnen in Wien

Selten hat eine Novelle der Wiener Bauordnung für so viel Aufregung gesorgt wie jene, die im November des Vorjahres im Wiener Gemeinderat beschlossen wurde und deren wesentlichste Regelungen Ende März 2019 in Kraft getreten sind.

Kernstück der Neuerungen ist die Forcierung des geförderten Wohnens. So soll in den Widmungskategorien Bauland und Gemischtes Baugebiet eine zusätzliche Ausweisung für geförderten Wohnbau erfolgen können.

Das bedeutet, dass auf solchen Flächen, die neu als Wohngebiet gewidmet werden, ein verpflichtender Anteil von zwei Dritteln an geförderter Wohnnutzfläche entstehen muss. Somit ist nur mehr ein Drittel der Wohnnutzfläche frei finanzierbar.

Weder der Anteil von zwei Dritteln noch die genauen Anwendungsfälle der Regelung sind allerdings gesetzlich verankert. Vielmehr hat die Stadt Wien lediglich "in Begleitung" einer offengehaltenen gesetzlichen Regelung ein Papier geschaffen, das mehr Klarheit im Hinblick auf die gesetzliche Regelung schaffen soll.

Diese sogenannten Planungsgrundlagen sehen die Ausweisung von zwei Drittel gefördertem Wohnraum unter anderem bei Neuausweisungen von Wohngebieten oder gemischten Baugebieten, bei Erhöhung der zulässigen baulichen Dichte oder ab einer Wohnnutzfläche von 5000 Quadratmetern bei jeglicher Neuwidmung vor.

Konflikte sind vorprogrammiert

Da diese Bestimmungen die Kalkulationen vieler Projektentwickler auf den Kopf stellen werden, wird sich bald zeigen, was die Planungsgrundlagen in der Praxis "wert" sind; Konflikte über ihre Inhalte und deren Normativität – also rechtlich verbindliche Wirkung – sind jedenfalls vorprogrammiert.

Eine weitere Maßnahme im Zuge der Wiener Bauordnungsnovelle – die auch gesetzlich verankert wurde – ist die Einführung eines Limits für Grundkosten von 188 Euro pro Quadratmeter Bruttogrundfläche. Man darf also nur dann bauen, wenn man für den Grund nicht mehr als dieses Limit gezahlt hat. Dadurch soll die Grundstücksspekulation eingedämmt und verhindert werden, dass Investoren Bauland horten und es so zu einer Verknappung kommt.

Ob die Maßnahme tatsächlich eine Baulandmobilisierung bewirkt, ist jedoch fraglich; möglich ist auch, dass vermögende Grundeigentümer ihre Liegenschaften lieber lange behalten und schlicht "auf bessere Zeiten" warten. Darüber hinaus kommt es bereits jetzt zu einem Gezerre über Ausnahmebestimmungen in den Planungsgrundlagen; dies umso mehr, als es sich dabei ja um kein Gesetz handelt.

Strenge Fristen in Vorarlberg

Fast zeitgleich mit den neuen Regelungen in Wien sind im Vorarlberger Raumplanungs- und Grundverkehrsgesetz Novellen in Kraft getreten, die ebenfalls der Baulandhortung einen Riegel vorschieben sollen. Grundeigentümer werden nunmehr verpflichtet, ihre Grundstücke binnen einer bestimmten Frist widmungsgemäß zu bebauen.

Nach dem Raumplanungsgesetz gilt dies im Falle einer erfolgten Umwidmung, nach dem Grundverkehrsgesetz im Hinblick auf einen Liegenschaftserwerb. Erfolgt die Bebauung nicht zeitgerecht, so drohen nach dem Raumplanungsgesetz Umwidmungen bzw. nach dem Grundverkehrsgesetz die Verpflichtung des Grundeigentümers, das Grundstück der jeweiligen Gemeinde zum Erwerb anzubieten.

Spannend wird werden, wie diese Regelungen im Hinblick auf das Grundrecht auf Eigentum zu qualifizieren sind. Das Ziel, die Erschwinglichkeit von Wohnungen für einkommensschwächere Gruppen zu gewährleisten und dabei eine spürbare Preisdämpfung zu bewirken, ist nach der Judikatur des Verfassungsgerichtshofs jedenfalls ein legitimes Interesse.

Instrument der Vertragsraumordnung

Spannend in der Praxis wird auch noch die Möglichkeit werden, eine drohende Umwidmung nach Fristablauf durch Abschluss einer privatrechtlichen Vereinbarung mit der Gemeinde zu verhindern. Dieses Instrument der Vertragsraumordnung erfährt seit seiner Einführung in Wien vor wenigen Jahren auch in den anderen Bundesländern steigende Popularität.

Grundsätzlich geht es dabei darum, dass Projektentwickler Maßnahmen im öffentlichen Interesse umsetzen und quasi im Gegenzug eine Umwidmung der Projektflächen erfolgt. Auch hier kann die Gemeinde vertraglich Fristen für eine Bebauung festlegen; insoweit kann auch dieses Instrument eine Baulandmobilisierung bewirken.

Der Judikatur des Verfassungsgerichtshofs folgend ist der Schaffung leistbaren Wohnraums sicher ein öffentliches Interesse zuzugestehen, und effektive, marktregulierende Maßnahmen bewirken zwangsläufig Eigentumseingriffe, die sich wirtschaftlich massiv auswirken können; oder anders: Keine Veränderung ohne Gewinner und Verlierer.

Letztlich läuft alles auf eine Interessenabwägung hinaus, die vorzunehmen Aufgabe der Politik ist. Die getroffenen Maßnahmen wirken auf den ersten Blick jedenfalls drastisch; ob sie halten, was sie versprechen, wird erst die Zukunft zeigen. (Clemens Gabriel, Michael Hecht, 18.4.2019)