Wohnen wird immer teurer. Das ist zwar kein Naturgesetz, aber angesichts der derzeitigen makroökonomischen und demografischen Gegebenheiten (Niedrigzinsumfeld, Zuzug in die Ballungsräume, Versingelung der Gesellschaft) kann man schon davon ausgehen, dass es jedenfalls in den Städten preislich grundsätzlich weiterhin nur in eine Richtung gehen wird. In den vergangenen zehn bis 15 Jahren sorgten auch die stark steigenden Baupreise in Verbindung mit immer höheren Anforderungen an die bauliche Qualität (Energieeffizienz, Barrierefreiheit) in den Bauordnungen und Wohnbauförderungen der Länder sowie die stark steigenden Grundstückspreise für eine Preisrally.

Mehr geförderter Wohnbau

Die Grundstücke waren sogar der Preistreiber in den vergangenen Jahren. Gut erschlossene Lagen sind extrem teuer (viel zu teuer etwa für geförderten Wohnbau, Wien hat hier bereits Maßnahmen ergriffen), weshalb Bauträger an Randlagen ausweichen, anstatt dort zu bauen, wo es aus raumplanerischer Sicht (Gebiete mit vorhandener Verkehrs- und sozialer Infrastruktur) viel sinnvoller wäre.

Im Neubau hat in Wien und Graz der freifinanzierte Mietwohnbau derzeit eine Vormachtstellung. Dass so viel gebaut wird wie noch nie, sollte mittelfristig die Mietpreisanstiege stoppen. Dennoch wäre es wünschenswert, dass wieder mehr gefördert gebaut wird, denn im freifinanzierten Bereich kann derzeit über die gesamte Lebensdauer einer Immobilie zu Marktpreisen vermietet werden. In den vergangenen Jahren war zwar immer wieder in Diskussion, dass diese Wohnungen später – nach einem 20- oder 30-jährigen "Korridor" mit Marktmieten – unter eine Preisregulierung fallen sollten, die ÖVP hat sich aber bisher immer erfolgreich dagegen gewehrt.

Befristungen als Ärgernis

Was die Mieten betrifft, sind auch die ausufernden Befristungsmöglichkeiten ein großes Übel. Selbst institutionelle Investoren vermieten ihre Wohnungen heutzutage fast nur noch befristet – hauptsächlich deshalb, um "Wertsteigerungen mitzunehmen". Nach Ablauf eines befristeten Vertrags kann die Miete auf das aktuelle Marktniveau angehoben werden.

Ein sinnvoller Abtausch wäre es, würde die Befristungsmöglichkeit wieder eingeschränkt werden – zum Beispiel nur noch auf private Vermieter – und gleichzeitig manche vermieterfreundliche Regelung getroffen werden: Ein strengeres Eintrittsrecht in bestehende Mietverträge und eine bessere Handhabe, um Mieter, die nicht mehr zahlen oder sich ungebührend verhalten, leichter loszuwerden. Die Angst vor sogenannten Mietnomaden lässt viele Wohnungseigentümer vor dem Vermieten zurückschrecken.

Gebühren senken, Maklerprovisionen diskutieren

Will die nächste Regierung auch Wohnungseigentum fördern, kann sie gleich dort weitermachen, wo die alte Regierung aufgehört hat. Die hat zwar die Kaufoption im geförderten Wohnbau vereinfacht, aber zur Entrümpelung der Steuergesetzgebung im Bereich Immobilien ist es nicht gekommen. Ein Streichen oder zumindest Senken diverser Gebühren wie der Grundbucheintragungsgebühr wäre sicher drin, denn diese Gebühren zogen im letzten Jahrzehnt mit den gestiegenen Kaufpreisen stark mit. Genau dieses Argument führte schon einmal dazu, dass Gebühren reduziert wurden, nämlich die Maklerprovisionen für Mieter im Jahr 2010. Apropos: Eine breit (über den parlamentarischen Bautenausschuss hinaus) angelegte Diskussion über Sinn und Beschaffenheit des Makler(honorar)systems wäre ebenfalls wünschenswert.

Relativ wenig Handhabe hat die Bundesregierung bei der Wohnbauförderung, sie ist Landessache. Insgesamt gehen die Ausgaben dafür – Neubau, Sanierungen und Wohnbeihilfen – seit Jahren stetig zurück.

Sanierungen forcieren

Die Milliarde Euro, die heuer weniger ausgegeben wird als noch 2010 (damals fast drei Milliarden), wäre jetzt in der Sanierung bestens aufgehoben. Und hier orten Experten die größten Potenziale wiederum im Bereich der Einfamilienhäuser. In einem "Maßnahmenpaket zur Dekarbonisierung des Wohnungssektors", erarbeitet von österreichischen Experten, werden sogar "Abwrackprämien" für nicht mehr sanierungstaugliche Eigenheime vorgeschlagen.

Die Initiative Umwelt+Bauen fordert, dass zumindest die Bundesförderung zur thermischen Sanierung von Altbauten mittelfristig auf 300 Millionen Euro pro Jahr aufgestockt wird. Dass es den Bedarf dafür gibt, zeigte erst heuer der sehr gut angenommene "Raus aus dem Öl"-Bonus innerhalb der Förderschiene. Das Geld wäre bestens investiert, denn ab 2030 drohen Strafzahlungen in Milliardenhöhe fürs Nichterreichen der CO2-Ziele. Auch im Neubau sollten einzelne Maßnahmen zur Weiterentwicklung der Wohnbauförderung getroffen werden, beispielsweise noch stärkere Anreize für flächenschonendes und kompaktes Bauen, für die Verwendung ökologischer Bauprodukte und für Nachverdichtung statt Bauen auf der "grünen Wiese". (Martin Putschögl, 30.10.2019)