Ein Jahrzehnt lang dauert der aktuelle Immobilienboom nun schon an. Oder, anders ausgedrückt: "Seit zehn Jahren ist die Verlagerung von Investitionskapital aus dem Markt der Finanzanlageprodukte in den Immobilienbereich ungebrochen", wie es der Österreichische Verband der Immobilienwirtschaft (ÖVI) nennt. Und: "Ein Ende ist nicht in Sicht." Nach wie vor bestehe ein hoher Investitionsdruck "im sicheren Hafen des Betongolds", so ÖVI-Vorstand und EHL-Wohnimmobilienexpertin Sandra Bauernfeind am Dienstag auf einer Pressekonferenz des ÖVI.

Mehr als zwölf Milliarden Euro

Heuer dürfte bei den Eigentumswohnungen erstmals die Zwölf-Milliarden-Euro-Grenze beim Transaktionsvolumen überschritten werden, darauf lassen vorläufige Daten aus dem Grundbuch, die ImmoUnited für den ÖVI ausgehoben hat, schließen. Mit Ausnahme von 2016 gab es beim Volumen seit 2010 jedes Jahr einen satten Zuwachs. Die Anzahl an Transaktionen stagniert allerdings seit 2015 bzw. ging seither sogar wieder leicht zurück auf bundesweit knapp unter 50.000 (rund 14.000 davon entfallen auf Wien).

Eine gebrauchte Wiener Wohnung kostet derzeit im Schnitt (Median) knapp über 3.600 Euro pro Quadratmeter, eine Neubauwohnung knapp über 4.400 Euro. Über dem Schnitt liegen die mittleren Preise innerhalb des Gürtels, in Währing und in Döbling. Etwas gegenüber dem Vorjahr gesunken sind diese hingegen in Liesing, Hietzing und Penzing.

Sehr viele Mietwohnungen am Markt

Dass es wienweit zu einem Preisrückgang kommt, halten die Experten für ausgeschlossen. ÖVI-Vorstandsmitglied Andreas Wollein sieht eine "anhaltende und kontinuierliche" Bewegung nach oben, und das werde sich wohl auch trotz des enorm hohen Bauvolumens nicht so bald ändern. Es gebe derzeit noch einen Nachfrageüberhang, und die hohen Grundstückspreise sowie die steigenden Baupreise müssten eben auch eingepreist werden, meinte auch Bauernfeind. "Eigentumswohnungen finden nach wie vor ihre Abnehmer", viele Bauträger würden aber auch ganze Wohnprojekte an Investoren verkaufen und deshalb keinen Druck haben, die Preise zu senken – eher im Gegenteil. Wollein rechnet auch für 2020 mit einer durchschnittlichen Preissteigerung von mehr als sechs Prozent, so wie schon in den vergangenen Jahren.

Von den 19.000 Wohneinheiten, die 2020 in Wien fertiggestellt werden dürften, werden wohl 60 bis 70 Prozent als Mietwohnungen angeboten werden, schätzt Bauernfeind. Zumindest die angespannte Lage am Mietwohnungsmarkt dürfte deshalb etwas nachlassen.

Starkes Preis-Plus in Innsbruck

Neu errichtete Wohnungen sind immer noch teurer als gebrauchte, die Differenz wird aber kleiner – 2019 lag diese den Angaben zufolge bei 40 Prozent, 2018 bei 44 Prozent und 2017 bei 51 Prozent.

Steigende Preise gibt es auch in vielen Landeshauptstädten, am stärksten ging es zuletzt in Innsbruck bergauf (+14 Prozent). Salzburg stagniert auf hohem, Graz auf mittlerem Niveau. Die steirische Landeshauptstadt werde aber auch zunehmend von institutionellen Investoren entdeckt. Die Bautätigkeit sei hoch, bei starkem Bevölkerungswachstum. Bregenz erlebt seit 2015 starke Verteuerungen; in St. Pölten ging der Medianpreis zuletzt hingegen zurück – laut Bauernfeind aber nur deshalb, weil in der Statistik neuerdings auch Vorsorgewohnungsprojekte (mit Nettopreisen) enthalten sind, die den Durchschnittspreis etwas drücken.

Wer kauft in Wien?

Der ÖVI ließ vom Grundbuchdaten-Auswerter ImmoUnited auch untersuchen, wer die typischen Käufer von Wiener Wohnungen sind bzw. was diese typischerweise kaufen. Ein Vergleich der Wohnungsgrößen im Zeitraum 2013-2015 mit dem Zeitraum 2016-2018 zeigt etwa, dass das Angebot an Klein- und Kleinstwohnungen bis 60 m² signifikant zugelegt hat, von knapp 36 auf mehr als 41 Prozent. Bei Wohnungen unter 35 m² haben die Preise in diesem Zeitraum um 29 Prozent zugelegt, der Anteil an den Transaktionen hat um 55 Prozent zugelegt.

Das Durchschnittsalter der Wohnungskäufer liegt in Wien bei 43 Jahren, in Linz sind es 42, in Eisenstadt 46 Jahre. Innerhalb des Wiener Gürtels stammen 31 Prozent der Käufer nicht aus Wien, außerhalb des Gürtels sind es nur 24 Prozent. Am häufigsten kaufen Österreicher aus den Bundesländern am Alsergrund eine Wohnung (32 Prozent), am seltensten in Hietzing, Simmering und Döbling (jeweils 16 Prozent). Käufer aus dem Ausland schlagen am häufigsten in der Inneren Stadt zu (13 Prozent), in Simmering, Floridsdorf und Liesing stammt nur jeweils ein Prozent der Käufer aus dem Ausland.

Die Wohnfläche pro Wiener Wohnungstransaktion ging von 2013 auf 2018 von 76,3 auf 73,5 m² zurück. Die Wohnfläche pro Person erhöhte sich österreichweit von 2013 auf 2018 von 43,4 auf 44 Quadratmeter; in Wien ging sie im selben Zeitraum von 36,4 auf 35 Quadratmeter zurück. (mapu, 17.12.2019)