Eines der ersten großen Themen, das mit dem Aufkommen der Corona-Krise medial diskutiert wurde, war die Stundung des Mietzinses für krisengebeutelte Mieter. Rasch wurde ein spezieller Kündigungs- und Räumungsschutz für Wohnungsmieter geschaffen, durch den es Vermietern verwehrt wird, den Mietvertrag zahlungssäumiger Mieter wegen eines Mietzins- und Betriebskostenrückstandes für den Zeitraum von Anfang April bis Ende Juni zu kündigen, sofern der Zahlungsausfall auf eine erhebliche Beeinträchtigung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Mieters als Folge der Corona-Pandemie zurückzuführen ist. Vermieter können derartige Zahlungsrückstände erst im Jahr 2021 gerichtlich einklagen, wobei auch das Einbehalten der Kaution zur Tilgung der offenen Salden bis zum Jahresende untersagt wurde.

Sofern das Ausbleiben der Mietzinszahlung nicht auf die Corona-Krise zurückzuführen ist, stehen den Vermietern grundsätzlich alle bekannten Rechtsbehelfe zur Verfügung. So die Theorie; in der Praxis wird es sich erst weisen, ob der Vermieter mit derartigen Klagen tatsächlich durchdringen kann, wenn der Mieter – mitunter unberechtigt – einwendet, dass er durch die Pandemie an seinen Zahlungspflichten gehindert wird.

Der Umstand, dass der Zahlungsausfall wirklich auf eine erhebliche Beeinträchtigung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit als Folge der Covid-19-Pandemie zurückzuführen ist, wird zwar vom Mieter zu beweisen sein, der Begriff der "erheblichen Beeinträchtigung" ist aber ein durchaus dehnbarer. Es bleibt daher abzuwarten, wie (mieterfreundlich) der Gesetzestext ausgelegt wird und ab wann tatsächlich von einer "erheblichen Beeinträchtigung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit" ausgegangen werden muss.

Zahlungsrückstände der Miteigentümer

Der typische Vermieter ist schon lange nicht mehr (nur) der Immobilienmogul, der eine Reihe von Zinshäusern besitzt. Es gibt mittlerweile zahlreiche Wohnungseigentümer, die unter Inanspruchnahme jahrelanger Fremdfinanzierung eine Eigentumswohnung erworben haben, um sich für später ein kleines zusätzliches Einkommen zu sichern.

Gerade diese Vermieter trifft ein derartiger Zahlungsausfall besonders hart, denn während die Beitragszahlungen zu den Bewirtschaftungskosten und Rücklagen (und zumeist auch die Kreditraten für das Objekt) ungehindert weiterlaufen, stehen diesen Belastungen Mietzins- und Betriebskostenausfälle gegenüber; etwaige Stundungsmöglichkeiten sind im Wohnungseigentumsrecht nicht vorgesehen. Mit anderen Worten: Der Vermieter erhält nicht nur keinen Mietzins, sondern er hat auch den Betriebskostenausfall des Mieters aus der eigenen Tasche zu kompensieren.

Drohung mit Klagen

Kann der Ausfall, etwa wegen eigener Zahlungsschwierigkeiten, nicht ausgeglichen werden, drohen dem Wohnungseigentümer die Klage und die Anmerkung des gesetzlichen Vorzugspfandrechtes. Bereits in der Vergangenheit wurde dazu von den Gerichten festgehalten, dass der gemeinsame Verwalter der Eigentümergemeinschaft nicht befugt ist, einzelnen Eigentümern Beitragszahlungen zu stunden oder diese in sonstiger Weise zu reduzieren. Sollten Eigentümer demnach tatsächlich mit ihren Beitragszahlungen in Rückstand geraten, hat der Verwalter zwar angesichts der derzeitigen Situation die Möglichkeit, mit der gerichtlichen Durchsetzung der Zahlung im Rahmen der gesetzlichen Frist zuzuwarten, eine Sonderbestimmung zugunsten krisenbedingt benachteiligter Wohnungseigentümer besteht jedoch nicht.

Es wäre daher wünschenswert, wenn sich der Gesetzgeber auch der – vergessenen – Wohnungseigentümer annehmen würde und eine ausgewogene Regelung zugunsten aller Beteiligten normiert.

Kreditstundungen der Wohnungseigentümer

Erfreulicherweise wurde zumindest für den Bereich der Kreditrückzahlung Abhilfe geschaffen und eine – an die Mietzinsstundung angelehnte – Zahlungserleichterung für alle Wohnungseigentümer und Vermieter geschaffen: Zins- und Kreditrückzahlungen, die zwischen Anfang April und Ende Juni fällig werden, sind von den Banken zu stunden, wenn den Kreditnehmern aufgrund der Pandemie Einkommensausfälle entstehen, die zu einer Unzumutbarkeit ihrer Zahlung führen würden. Von der Krise beeinträchtigte Wohnungseigentümer haben damit einen Anspruch auf Aufschub der in diesen Zeitraum fallenden Kreditraten. Es empfiehlt es sich dennoch, ein Gespräch mit der Bank zu suchen, um eine einvernehmliche Regelung – auch für die Zeit nach dem Wegfall der Stundung – zu finden. (Carina Heißenberger, Stephanie Langer, 1.7.2020)