Eine Wohnung kaufen, um sie zu vermieten: Weil es an attraktiven Anlage-Alternativen mangelt, machen das immer mehr Menschen, die das nötige Kleingeld dafür haben. Insbesondere in den Ballungsräumen Wien und Graz entstehen derzeit sehr viele sogenannte Anlegerwohnungen.

In Wien dürften in den letzten fünf Jahren insgesamt rund 3500 Einheiten "offiziell" als Vorsorgewohnungen (mit Vorsteuerabzug beim Kauf) erworben worden sein, heißt es in einem Marktbericht von EHL und ImmoUnited. 2017 war das bisherige Rekordjahr, in dem nicht weniger als 950 Vorsorgewohnungen verkauft wurden. 2018 waren es mit 677 Stück wieder weitaus weniger, und 2019 gab es laut den aktuellsten Zahlen (EHL und ImmoUnited präsentieren in wenigen Tagen die neue Ausgabe ihres Vorsorgewohnungsmarktberichts) neuerlich einen Rückgang auf 654 Wohneinheiten.

Das Minus bei den Transaktionen geht an sich einher mit der Gesamtentwicklung des Wiener Wohnbaus: 2017 war das Jahr mit dem bisherigen Rekordwert an Baubewilligungen (21.384), seither ging es wieder bergab. Für die Experten von EHL liegt das Minus im Vorsorgesegment allerdings hauptsächlich daran, dass Käufer immer öfter ohne den steuerlichen Vorteil kaufen, also quasi "als Eigennutzer".

Deshalb scheinen viele Transaktionen in dieser Statistik nicht auf. Das bedeutet: Wieviele Eigentumswohnungen nicht von Selbstnutzern, sondern von Anlegern erworben werden, die sie dann vermieten (oder auch leer stehen lassen, was öfter vorkommt), weiß in Wahrheit niemand so recht.

Viele "Wiederholungstäter"

"Die Nachfrage nach Vorsorgewohnungen ist hoch wie nie", sagt denn auch Marion Weinberger-Fritz, Geschäftsführerin der Raiffeisen Vorsorge Wohnung Gmbh (RVW), zum STANDARD. Ihr Unternehmen vermarktet aktuell drei Wiener Vorsorgeprojekte, und dabei kommen ihr regelmäßig "Wiederholungstäter" unter – also Käufer, die nicht das erste Mal zuschlagen.

(Wirkliche) Selbstnutzer seien zwar auch immer wieder mal dabei, so Weinberger-Fritz; "vor allem bei den Wohnungen ab einer Größe von 70 Quadratmetern". Die meisten Wohnungen in diesen Projekten sind aber kleiner, und sie werden in der Regel gekauft, um sie zu vermieten. Mit dem Vermieten laufe es derzeit auch noch gut, "Auswirkungen von Covid sind derzeit noch nicht sichtbar".

Institutionelle kaufen Projekte auf

Doch das Match um die Mieter in Wien wird härter, weil in den letzten Jahren sehr viel gebaut wird. Und auch das Match um die Projekte ist hart. Institutionelle Investoren kaufen nämlich seit einigen Jahren ganze Wohnprojekte auf, für den Einzelverkauf an Anleger bleiben da nicht mehr so viele Wohnungen übrig.

Ein "Problem", das den Markt zusehends beeinträchtigt, sagt Weinberger-Fritz. "Die Institutionellen wollen bzw. brauchen dann 13 bis 15 Euro Nettomiete." Bei den Vorsorgeprojekten der RVW liege man außerhalb des Gürtels (innerhalb lohnen sich die Projekte nicht mehr) bei "nur" zehn bis elf Euro netto je Quadratmeter, "in Hietzing kratzen wir am Zwölfer". (mapu, 2.9.2020)