Die erste eigene Wohnung ist oft eine Mietwohnung. Doch im Lauf der Zeit stellt sich für viele Menschen irgendwann die Frage, ob man weiter mieten soll oder nicht doch etwas kaufen. Die Miet- und Kaufpreise sind dabei natürlich ein wichtiger Faktor (aber nicht der einzige). Und hier zeigt sich, dass die Mieten in Österreich grosso modo nicht ganz so stark steigen wie die Eigentumspreise.

Allerdings: Die Mietpreisanstiege der letzten 15 Jahre waren ebenfalls enorm. Die durchschnittliche Bruttomiete (inkl. Betriebskosten) je Quadratmeter stieg von 2005 bis zum 3. Quartal 2020 laut Mikrozensus der Statistik Austria um genau drei Euro (!) an, nämlich von 5,3 auf 8,3 Euro – das ist ein Zuwachs von 56 Prozent. Die Betriebskosten spielten dabei keine Hauptrolle, denn sie legten in diesem Zeitraum "nur" um 24 Prozent zu (von 1,7 Euro auf 2,1 Euro je Quadratmeter). Wohlgemerkt: Hier handelt es sich um den Mikrozensus, in den großteils Bestandsmieten einfließen.

Was derzeit in Wien und anderen größeren Städten (Wien ist ja bei den Mieten nicht einmal die teuerste Stadt Österreichs, Innsbruck und Salzburg sind teurer) auf dem freien Markt an Mieten verlangt wird, lässt einen regelrecht erschaudern. Das liegt aber auch daran, dass so viel gebaut wird, vor allem von institutionellen Investoren. Die hohen Mieten in den neuen freifinanzierten Mietwohnhäusern dominieren die diversen Angebotspreisspiegel, von denen es in Österreich mehr gibt, als es bräuchte. Und dadurch werden dann auch die freien Mieten in bestehenden Häusern mitgezogen; eine Spirale nach oben.

Rolle der Gemeinnützigen

Wer all dem entrinnen will, braucht einen möglichst langfristigen Mietvertrag oder gleich einen unbefristeten, wie es ihn im Regelfall etwa bei gemeinnützigen Bauträgern gibt. Dass die starke Rolle der Gemeinnützigen am österreichischen Wohnungsmarkt ganz generell ein Glücksfall ist, kann nicht oft genug betont werden. Das Wifo hat erst kürzlich untersucht, welche pekuniären Vorteile sich dadurch für Mieter ergeben, und kam auf die Summe von 1,2 Milliarden Euro jährlich. Im Schnitt würden sich Mieter gemeinnütziger Wohnungen 2,3 Euro je Quadratmeter und Monat gegenüber vergleichbaren freifinanzierten Objekten sparen. "Aktuell ist der Effekt besonders stark, weil die Marktmieten besonders stark gestiegen sind", betonte Studienautor Michael Klien. Seit einem Jahrzehnt gebe es eine hohe Überschussnachfrage, die die Preise und Mieten am Markt hochtreibe.

Letzteres gilt freilich auch für Wohnungseigentum. Und das wäre, sofern die Finanzierung drin ist, eine weitere Möglichkeit, hohen Mieten zu entgehen.

Eigentum wurde 2020 im Schnitt um sieben Prozent teurer

Die schlechte Nachricht: Die Eigentumspreise haben vor allem 2020 äußerst stark zugelegt. Schon im zweiten und dritten Quartal hatte es starke Preisanstiege gegeben, das vierte Quartal setzte aber noch eins drauf: Nach 5,2 (1. Quartal) und 9,5 Prozent (2. Quartal) verteuerten sich Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen zwischen Oktober und Dezember 2020 um genau 10,0 Prozent. Das geht aus dem aktuellen Wohnimmobilienpreixindex der Nationalbank (OeNB) hervor.

Für das Gesamtjahr errechnete die OeNB einen durchschnittlichen Preisanstieg von 7,0 Prozent – etwas mehr als 2018 (6,9 Prozent), bedeutend mehr als 2019 (3,9 Prozent). Seit dem Jahr 2000 haben die Wohnimmobilienpreise um 122 Prozent zugelegt, wobei es bis 2004 in Wien sogar Preisrückgänge gab. Von 2004 auf 2005 gab es dann aber einen großen Sprung, seither geht es nur noch bergauf. Vor allem gebrauchte Eigentumswohnungen sind wesentlich teurer geworden, in Wien seit 2005 um mehr als 150 Prozent. Außerhalb Wiens waren es 130 Prozent. Die Preise für Einfamilienhäuser haben sich in diesem Zeitraum "nur" etwa verdoppelt.

Ende des Booms?

Wie wird das weitergehen? Bei der Nachfrage dürften einerseits die finanziellen Möglichkeiten der Käufer, auch wegen der Pandemie, langsam an ihre Grenzen stoßen, andererseits ging der Zuzug in die Ballungsräume zurück. Auch aus diesem Grund sieht etwa die Deutsche Bank in einer kürzlich veröffentlichten Studie schon das Ende des deutschen Immobilienbooms bis zum Jahr 2024 kommen. Zinserhöhungen könnten dann sogar eine Verkaufswelle auslösen.

Stichwort Angebot: In Österreich waren 2020 die Anbieter gebrauchter Eigentumswohnungen zurückhaltend. Bei Raiffeisen Immobilien hält man auch hierzulande künftig starke Preiszuwächse nur noch punktuell für möglich, die Nachfrage sei aber ungebrochen gut – "eine gute Zeit für einen Verkauf", sagt Geschäftsführer Nikolaus Lallitsch. (Martin Putschögl, 16.3.2021)