Das Transaktionsvolumen am Wiener Zinshausmarkt ist 2020 deutlich nach unten gegangen. Nach vorläufigen Zahlen wurde die Milliardengrenze zwar wieder übersprungen, doch das Pandemiejahr dürfte weitaus schwächer als die Jahre 2018 und 2019 gelaufen sein, geht aus dem aktuellen Zinshausmarktbericht von Otto Immobilien hervor.

Käufe "nicht um jeden Preis"

Insgesamt wechselten bisher (Stand der Grundbuch-Eintragungen bis 14. Februar) 507 Zinshäuser im Jahr 2020 den Besitzer, das war zwar nach der Anzahl nur ein leichtes Minus von zwei Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum im Jahr 2019. Weil es aber im Vorjahr viel mehr Transaktionen mit einem Volumen von unter fünf Millionen Euro gab (83 Prozent statt 78 Prozent im Jahr davor), kam es beim Transaktionsvolumen zu dem starken Einbruch von fast einem Drittel (32 Prozent). Im Vergleich zum langjährigen Durchschnitt (2013 bis 2019) betrug das Minus 26 Prozent.

Damit bewegte man sich auf dem Niveau der Jahre 2016 und 2017. Allerdings: "Auch wenn diese herausfordernde Zeit nach stabiler Investmentsicherheit trachtet und eine ungebremste Nachfrage auf die Knappheit angebotener Gründerzeithäuser stößt, werden Zinshäuser nicht um jeden Preis gekauft", erklärt Richard Buxbaum, Leiter der Abteilung für Wohnimmobilien bei Otto.

Minus in vielen Bezirken

Bei der Betrachtung der Transaktionen nach Bezirken würden vor allem der 6. und der 16. Bezirk hervorstechen, heißt es im Marktbericht. Hier wurde mit 80 bzw. 83 Millionen Euro um rund 20 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum umgesetzt. Im Jahresvergleich hat sich das Transaktionsvolumen sonst nur in den Bezirken 8, 11, 18 und 19 erhöht – alle anderen Bezirke hatten deutliche Umsatzrückgänge zu verzeichnen. "Mit Stichtag 14. Februar konnten wir in keinem der Bezirke jedoch Verkäufe von mehr als 100 Millionen Euro feststellen", berichtet Martin Denner, Leiter Immobilien-Research bei Otto Immobilien. Deutliche Umsatzrückgänge weise insbesondere der 1. Bezirk auf. Und dieser hat immerhin seit der Ersterhebung durchgehend diese Grenze übertroffen. Seit zwei Jahren gehen die Umsätze in der Innenstadt aber zurück.

Und rückgängig ist fast naturgemäß auch weiterhin die Zahl der Wiener Gründerzeit-Zinshäuser nach strenger Definition von Otto Immobilien (Baujahr zwischen 1848 und 1918, kein Wohnungseigentum, geschlossene Bauweise, keine Sondernutzung, im Stil des Historismus erbaut). Während man im Herbst 2009 noch 15.529 Zinshäuser gezählt hat, verringerte sich ihre Anzahl seither auf nur noch 13.820.

Hauptgrund für das "Verschwinden" ist die Begründung von Wohnungseigentum. Ein weiterer Grund sind Nutzungsänderungen, etwa die Umwandlung in Hotels. Allerdings: "Hoteleigentümer sind schon seit einigen Monaten aufgrund mehrfacher Schließungsphasen unter Druck, manche von ihnen denken daher über einen Verkauf nach", erklärt Firmenchef Eugen Otto. So könne man eventuell das eine oder andere Gebäude dann auch wieder dem Bestand hinzurechnen.

Einstiegspreise gestiegen

Was die Preise betrifft, so hätten die Mindestpreise in manchen Bezirken stark zugelegt, etwa in den Bezirken 18 und 19 (jeweils plus zwölf Prozent) sowie 9, 13 und 20 (plus neun Prozent). Bei den Maximalpreisen beobachtet Denner Wien-weit eine durchschnittliche Veränderung von plus zwei Prozent.

"Die niedrigsten Einstiegspreise sind zwar weiterhin in den Bezirken außerhalb des Gürtels zu finden, aber mittlerweile wird kein Wiener Gründerzeit-Zinshaus in einem durchschnittlichen Zustand unter 1.770 Euro je Quadratmeter verkauft", berichtet Jelena Pirker, Teamleiterin Zinshaus bei Otto Immobilien. Und sie ergänzt: "Die Preise haben seit Herbst 2020 insbesondere in den Regionen außerhalb des Gürtels deutlich zugelegt. Vor allem bei den Einstiegspreisen konnten wir starke Steigerungen beobachten." Für "erlesene Unikate" werden nach wie vor auch hohe Liebhaberpreise bezahlt, so Jirker. Dennoch seien aufgrund der Mietrechtsbestimmungen auch Preislimits auf der Käuferseite vermehrt spürbar.

Renditen sinken weiter

Eine Rendite von mehr als drei Prozent sei nur mehr in den Bezirken 10, 11, 21, 22 und 23 erzielbar, alle anderen Bezirke weisen mittlerweile eine Rendite von weniger als drei Prozent auf. Die Maximalrenditen sind in den vergleichbaren Bezirken weiter gesunken, nicht jedoch so stark wie in den vergangenen Jahren. Die Spitzenrendite für das beste Objekt in der besten Lage (entspricht der Mindestrendite im 1. Bezirk) betrage derzeit 0,78 Prozent.

Das Maklerunternehmen Hudej Zinshäuser wiederum betont in einer Aussendung die großen Steigerungen in den Bundesländern. Generell beobachtet man bei Hudej aber Corona-bedingt starke Verzögerungen in den Grundbuchämtern, vor allem in Wien und Graz. Daher werde es für 2020 zu sehr hohen Nachläufen bis weit ins Jahr 2021 hinein kommen. (red, 30.3.2021)