Befinden sich Mieter in einer "Drucksituation", ist der Verzicht auf Rückforderungsansprüche laut Oberstem Gerichtshof ungültig.
Mieter, die Zahlungen an ihre Vermieter leisten, die das Mietrechtsgesetz eigentlich verbietet, können sich das Geld samt Zinsen zurückholen. In der Praxis kommt es mitunter vor, dass Vermieter ihre Mieter dazu bewegen, auf diese Rückforderungsansprüche zu verzichten.
Ein derartiger Verzicht kann aber, um Mieter zu schützen, im Voraus eines Mietverhältnisses nicht rechtswirksam vereinbart werden. Auch danach gibt es Einschränkungen: Ein Anspruchsverzicht in einer "Zwangslage" des Mieters ist ebenfalls ausgeschlossen, bestätigte der Oberste Gerichtshof (OGH) in einer aktuellen Entscheidung. (OGH 2.2.2021, 5 Ob 237/20v)
Drucksituation durch Vertragsverhandlungen
Zwei Mieter hatten einen auf drei Jahre befristeten Mietvertrag abgeschlossen. Etwa zehn Monate vor Ablauf der Befristung vereinbarten sie mit ihrem Vermieter die Verlängerung des Mietverhältnisses um weitere fünf Jahre. Im Vertrag erklärten sich die Mieter bereit, auf Forderungen aus der bisherigen Laufdauer zu verzichten. Später machten sie dennoch eine Mietzinsüberschreitung geltend – zu Recht, wie der OGH nun entschied.
Die Zwangslage ergab sich im aktuellen Fall daraus, dass die Mieter mit ihrem Vermieter über die Verlängerung des befristeten Mietverhältnisses verhandelten. Der im Zuge der Vertragsverhandlungen abgegebene Verzicht auf die Rückforderungsansprüche war daher ungültig. Denn gerade der Umstand, dass Mieter bei der Verlängerung des Vertrags auf das Wohlwollen der Vermieter angewiesen sind, erzeuge eine "verpönte Drucksituation", erklärte das Höchstgericht.
Längere Verjährungsfrist bei befristeten Verträgen
Dass im gegenständlichen Fall die Verhandlungen über die Erneuerung des Vertrags bereits ein Jahr vor dem Ende der Befristung begannen, änderte daran nichts. Die im "möglichen Auslaufen des Mietverhältnisses gelegene Drucksituation" bestehe unabhängig vom genauen Zeitpunkt des Verhandlungsbeginns.
Übersteigt die Miete die nach dem Mietrechtsgesetz zulässige Höhe, muss der zu viel bezahlte Betrag grundsätzlich binnen drei Jahren gerichtlich geltend gemacht werden. Bei befristeten Verträgen beträgt die Verjährungsfrist zehn Jahre. Außerdem endet die Frist in diesen Fällen frühestens sechs Monate nach Auflösung des Mietverhältnisses. (Jakob Pflügl, 15.4.2021)