Hat man den Grundstückskauf erst einmal abgeschlossen und liegen die Pläne bereits auf dem Tisch, stellt sich für jeden Bauherrn die Frage, ob man mit der Errichtung seines Eigenheims nun einen Generalunternehmer betraut, also jemanden, der sämtliche Bauleistungen erbringt, oder die einzelnen Gewerke nicht doch selbst beauftragt. Sowohl die Einzelvergabe als auch die Generalunternehmervergabe bringen Vor- und Nachteile mit sich.

Zum besseren Verständnis ist vorab festzuhalten, dass bei der Vergabe an einen Generalunternehmer dieser in der Regel der einzige Vertragspartner des Bauherrn ist und sodann mit der Errichtung eines schlüsselfertigen Gebäudes beauftragt wird, wohingegen die Einzelvergabe Verträge mit mehreren Unternehmen (Gewerken) erfordert und dem Bauherrn demnach auch mehrere Vertragspartner gegenüberstehen.

Anknüpfungspunkte

Zu den Kosten: Die Tatsache, dass der Generalunternehmer zusätzlich zu den Baukosten einen "GU-Zuschlag" von zehn bis 15 Prozent der Auftragssumme verrechnet, stellt bei vielen ein Knock-out-Kriterium dar. Zu beachten ist jedoch, dass sich der Generalunternehmer mit diesem Zuschlag sowohl die Verschiebung der Risikoverteilung als auch die Erhöhung seiner Verantwortung vergüten lässt. Ihm obliegt demnach ja aber auch die Verantwortung für die gesamte Bauausführung. Zwar sind die Kosten – im Vergleich zur Einzelvergabe – auf den ersten Blick bei der Generalunternehmervergabe höher, jedoch profitiert man auch (abgesehen von Mehrkosten) von einer relativ hohen Kostensicherheit. Demzufolge ist der "GU-Zuschlag" relativiert zu betrachten, und man sollte allein anhand dieses Kriteriums keine Entscheidung hinsichtlich der Vergabe treffen.

Neben dem Kriterium der Kosten ist auch die Einflussmöglichkeit auf die Ausführung/Bauführung zu beachten. Da der Generalunternehmer meist mit der Herstellung eines schlüsselfertigen Werks betraut wird, sollte man hier bereits vor der Vergabe die gewünschten Anforderungen, sei es gestalterisch, technisch oder auch die Qualität betreffend, ausführlich beschreiben und verbindlich festlegen. Vor allem in jenen Fällen, in denen der Generalunternehmer einzelne Gewerke an Subunternehmer vergibt, verliert der Auftraggeber seine unmittelbare Einflussmöglichkeit auf die nunmehrige Ausführung dieser Gewerke. Eine größere Einflussmöglichkeit in der Bauführung besteht dementsprechend bei der Einzelvergabe, wählt man hier ja die jeweiligen Unternehmen selbst aus und stimmt mit diesen die Qualität gesondert ab.

Pflicht zur Termineinhaltung

Nun zur Terminsicherheit. Während in der Regel bei Generalunternehmerverträgen sowohl Zwischentermine als auch ein Fertigstellungstermin bereits mit dem Vertragsabschluss feststehen, kann bei einer Einzelvergabe aufgrund mehrerer Vertragsverhältnisse kein "Gesamtfertigstellungstermin" festgelegt werden. Zwar können Fertigstellungstermine mit den jeweiligen Gewerken vereinbart werden, aber das Risiko der rechtzeitigen Fertigstellung des gesamten Bauvorhabens bleibt beim Auftraggeber. In den meisten Fällen sind die im Generalunternehmervertrag festgelegten Termine auch pönalisiert, demzufolge hat der Generalunternehmer im Falle eines Verzugs eine Vertragsstrafe zu entrichten.

Bei der Beauftragung eines Generalunternehmers obliegt diesem auch die Koordinierung des Bauablaufs, demnach hat er seine eigene Leistung und auch die der Subunternehmer aufeinander abzustimmen. Dies hat bei der Einzelvergabe – insofern nicht explizit jemand beauftragt wird – durch den Auftraggeber selbst zu erfolgen. Dies setzt neben Fachkenntnissen auch entsprechende zeitliche Ressourcen des Auftraggebers voraus.

Sowohl bei der Einzel- als auch bei der Generalunternehmervergabe hat der Auftraggeber einen Anspruch auf ein mangelfreies Werk. Während bei Vorliegen eines Mangels bei der Einzelvergabe zuerst die hierfür verantwortliche Person vom Auftraggeber ermittelt werden muss, erfolgt die Geltendmachung etwaiger Gewährleistungsansprüche bei der Generalunternehmervergabe direkt gegenüber dem Generalunternehmer. Dies zumal der Generalunternehmer auch für die von ihm beauftragten Subunternehmer haftet, was dem Auftraggeber jedenfalls zugutekommt.

Vor- und Nachteile

Natürlich lassen sich für beide Vergabearten noch weitere Vor- und Nachteile finden, jedoch würde dies den Rahmen des Blogbeitrags sprengen. Anhand der oben genannten Vor- und Nachteile kann festgehalten werden, dass bei der Vergabe an einen Generalunternehmer viele Risiken auf diesen übertragen werden und der "GU-Zuschlag" demnach nicht nur den erhöhten Aufwand, sondern auch die Risikoübernahme abdeckt. Die Generalunternehmervergabe ist für den Auftraggeber demnach mit weniger Risiken verbunden und auch der Aufwand in der Ausführung des Bauvorhabens minimiert sich. Dies bringt aber auch im Vergleich zur Einzelvergabe eine geringere Einflussmöglichkeit mit sich. Sofern man die Gewerke einzeln vergeben möchte, sollte man sich bewusst machen, dass man ein erhöhtes Risiko trägt und wie viel Zeit für die Abwicklung und Koordinierung des Bauvorhabens zu Verfügung steht. Zudem ist auch ein gewisses technisches Know-how essenziell.

Man sollte die Beauftragung eines Generalunternehmers keinesfalls von vornherein aufgrund der höheren Kosten ausschließen. Zielführender ist es, sich ausführlich Gedanken zu machen, was einem bei der Abwicklung des Bauvorhabens wichtig ist und welche Vergabeart dies gewährleisten kann. (Nadine Pfuner, 5.5.2021)