Trotz Corona-Krise bleibt der österreichische Immobilienmarkt weiterhin lebhaft. Im Rahmen von Immobilienkäufen gehört die öffentlich-rechtliche Überprüfung und Durchsicht von Flächenwidmungsplänen und Bebauungsbestimmungen oder ein Blick in den Verdachtsflächenkataster bereits zum Standardprozedere. Allerdings geraten dabei – im Hinblick auf die zukünftige Erlangung einer Baubewilligung – wichtige Aspekte der Bauplatzeignung aus dem Fokus. Dies führt im schlimmsten Fall dazu, dass man zwar eine als Bauland gewidmete und unbelastete Liegenschaft erwirbt, diese aber mangels Bauplatzeignung nur mit einem enormen Aufwand oder unter Umständen nur eingeschränkt bzw. gar nicht bebauen kann.

Bauplatzeignung muss geprüft werden

Oftmals wird die Widmung als Bauland faktisch mit der Bebaubarkeit einer Liegenschaft gleichgesetzt. Dabei wird aber übersehen, dass in jedem Baubewilligungsverfahren als Vorfrage zu prüfen ist, ob auch ein "Bauplatz" im rechtlichen Sinn vorliegt, und dass dabei die eigentliche Widmung nur einen Teilaspekt der Prüfung darstellt.

Ein Bauplatz ist eine bebaubare Grundfläche, die nach den Bestimmungen einer geltenden Bauordnung zum Bauplatz erklärt bzw. als solcher bewilligt wurde. Je nach Bauordnung ist die Bauplatzbewilligung entweder vorab in einem eigenen Verfahren oder im Zuge des Baubewilligungsverfahrens einzuholen. Dabei erfordert die Bauplatzbewilligung grundsätzlich, dass die Grundfläche "erschlossen" ist und sich somit für die vorgesehene Bebauung der Lage, Form und Größe nach eignet, sowie unter anderem eine ausreichende Wasser- und Energieversorgung, eine entsprechende Abwasser- und Niederschlagswasserentsorgung und eine entsprechende Verbindung zum öffentlichen Straßennetz vorliegt.

Verbindung zum öffentlichen Straßennetz

Bereits das Vorliegen einer rechtlich gesicherten Verbindung mit einer öffentlichen Verkehrsfläche kann in der Praxis mehrere Probleme in Zusammenhang mit der Bauplatzeignung aufwerfen. Idealerweise ist eine Verbindung bereits dadurch gegeben, dass der Bauplatz unmittelbar an einer öffentlichen Verkehrsfläche anliegt. Ist dies nicht der Fall, kann die Verbindung mit der öffentlichen Verkehrsfläche auch über eine fremde (Nachbar-)Liegenschaft erfolgen und rechtlich – etwa mittels Wege- und Fahrrechten – gesichert werden.

Was in der Theorie einfach klingt, kann in der Praxis oftmals zu komplexen Streitfällen führen. So kann sich beispielsweise eine faktisch bestehende Zufahrt als rechtlich nicht abgesichert herausstellen, weil sie entweder auf keiner vertraglichen Grundlage beruht oder die Ersitzungszeit für die Erlangung eines (tatsächlich ausgeübten) Wegerechtes noch nicht abgelaufen ist. Oftmals liegt ein Servitut auch für einen gänzlich anderen Zweck vor, zum Beispiel die Zufahrt zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung, welche nicht in ein Servitut zur Erschließung eines Bauplatzes umgedeutet werden kann.

Wenn die Gemeinde nichts tut

Selbst die Widmung als öffentliche Verkehrsfläche bedeutet noch nicht, dass eine rechtmäßige Erschließung vorliegt. Die Widmung selbst führt regelmäßig nur dazu, dass der Grundeigentümer der Gemeinde Teile seines Grundstückes für die Schaffung der gewidmeten Verkehrsfläche abtreten muss. Solange kein Ausbau der Verkehrsfläche durch die Gemeinde erfolgt, kann der bisherige Grundeigentümer die abgetretenen Flächen allerdings weiterhin beliebig nutzen. Sofern die Wunschliegenschaft nur über eine solche, zwar gewidmete und abgetretene, jedoch noch nicht ausgebaute Verkehrsfläche erreicht werden kann, bedarf es für die Erschließung der Verkehrsfläche im Regelfall auch der Zustimmung der nunmehrigen Nutzungsberechtigten bzw. ehemaligen Eigentümer.

Sollte das eigene Grundstück über keine oder eine unzulängliche Verkehrsanbindung verfügen und kann mit den Nachbarn keine Einigung betreffend die Benutzung der Nachbarliegenschaft erzielt werden, besteht allenfalls die Möglichkeit, ein Notwegerecht in einem gerichtlichen Verfahren zu erwirken. Neben einer Abwägung der Interessen der betroffenen Liegenschaftseigentümer darf dafür aber insbesondere keine auffallende Sorglosigkeit beim Eigentümer der "notleidenden" Liegenschaft bestehen.

Problembereich Liegenschaftskonfiguration

Neben der Erschließung im engeren Sinn führen in der Praxis bestimmte Liegenschaftskonfigurationen immer wieder zu Problemstellungen für die Bauplatzeignung. So sind – je nach Bauplatzkonfiguration – unter Umständen nicht bebaubare Restflächen in den eigenen Bauplatz einzubeziehen, und zwar selbst dann, wenn diese im fremden Eigentum stehen. Auch Bauverbots- oder Gefährdungsbereiche in der Nähe von Eisenbahnanlagen sowie Autobahnanlagen mit entsprechenden Abstandsvorgaben schränken die faktische Nutzbarkeit eines als Bauland gewidmeten Grundstücks häufig ein und sollten bereits beim Liegenschaftskauf zumindest wirtschaftlich mitbedacht werden.

Für die Praxis ergibt sich, dass ein Liegenschaftskäufer – abgesehen von den ohnehin bereits weit verbreiteten Due-Diligence-Schwerpunkten – insbesondere auch ein Augenmerk auf das Umfeld und die Zukunft der Liegenschaft legen sollte, um nicht nach dem Kauf im Baubewilligungsverfahren feststellen zu müssen, dass für das geplante Objekt die bestehende Liegenschaft nicht tauglich bzw. der Bauplatz nicht geeignet ist. Um den bestehenden Gefahrenquellen vorzubeugen, Kosten zu sparen und langwierige Verfahren und Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden, gilt daher – Augen auf beim Liegenschaftskauf! (Josef Peer, Djordje Djukic, 26.5.2021)