Der Höhenflug der europäischen Hotelimmobilienmärkte fand vor ziemlich genau 15 Monaten ein jähes Ende. Mit Corona gingen nicht nur in den Hotels die Lichter schlagartig aus. Auch viele Deals wurden verschoben oder abgesagt. Bei in Bau befindlichen Häusern wurde die Pausetaste gedrückt. Und bei nicht wenigen Projekten, die sich damals noch im Planungsstadium befanden, wurde kurzerhand umdisponiert. Die Pandemie machte aus manchen ursprünglich geplanten Bettenburgen Wohnhäuser oder gewerbliche Wohnungen.

Corona war eine Zäsur für die Branche, für die es in den letzten Jahren stetig bergauf gegangen war. Bei jenen, die viel Geld zu veranlagen hatten, war die Assetklasse beliebt geworden. Zunehmend tummelten sich auf dem Markt vermögende Privatpersonen, Family-Offices und institutionelle Investoren – kurzum: Menschen und Unternehmen mit viel Kapital, die bisher die Finger davon gelassen hatten.

Unter Dampf

"Die Maschine hat gedampft und war in Bewegung", sagt Lukas Hochedlinger, Managing Director Central & Northern Europe bei Christie & Co, über die Jahre vor Corona. Nach den großen Erschütterungen der Vergangenheit – nach dem 11. September 2001 und der globalen Finanzkrise 2008 – war es mit der Nachfrage und damit auch mit den Preisen für Hotels immer weiter nach oben gegangen, während die Renditen sanken.

Mit Corona konnte niemand rechnen. "Aber man hatte vorher ein bisschen das Gefühl, dass man preislich schon sehr weit oben ist", sagt Hochedlinger im Rückblick. Schon gar nicht konnte man ahnen, dass die Pandemie die Welt auch 15 Monate später noch in Atem hält.Mit Corona zogen sich viele Investoren vorübergehend vom Hotelmarkt zurück. Laut Zahlen von CBRE brach das Hotelinvestmentvolumen in Europa 2020 um 75 Prozent ein. Auch weil niemand mehr verkaufte, der nicht verkaufen musste.

Das musste auch jene "Art von Investoren, die mehr Risiko eingehen" erfahren, die laut Hochedlinger ab dem ersten Tag von Corona in ganz Europa unterwegs waren. Schnäppchenjäger will er sie nicht nennen. Notverkäufe habe es bis heute aber kaum gegeben. "Die große Welle, die man erwartet hat, ist ausgeblieben. Und sie kommt vielleicht auch nicht mehr", sagt Hochedlinger. Auch die Preise seien nicht so gefallen, wie ursprünglich erwartet.

Mit dem Auto ins Hotel

So manche Sparte konnte sich sogar über große Nachfrage freuen. Bemerkbar sei das beispielsweise an Ferienhotels in Destinationen, die mit dem Auto erreichbar sind, etwa in Österreich, Bayern, an der Ostsee, aber auch in Großbritannien. Denn wer nicht auf Urlaub fliegen konnte, blieb im eigenen Land und reiste mit dem Auto an. Manche Ferienhotels hätten diesem Umstand den erfolgreichsten Sommer seit langem zu verdanken. Das überzeugte auch die Käufer: Teilweise seien hier Hotels zum gleichen Preis wie vor Corona verkauft worden. Schwieriger sei es aber für die Ferienhotellerie in abgelegeneren Gebieten wie Montenegro, Südkroatien oder auf einer spanischen Insel, die nur mit dem Flugzeug erreichbar ist.

Wie sich Corona langfristig auf die Branche auswirkt, ist offen. Sobald alle durchgeimpft sind und Corona überwunden ist, werde der touristische Alltag zurückkehren, glaubt Hochedlinger: "Das, was wir vorher hatten, werden wir auch danach haben", meint er etwa mit Blick auf Frühstücksbuffets. Manche hatten ja gemeint, dass Corona das Ende der Buffets einläute.

Boost für Digitalisierung

Wo sich allerdings schon etwas tun könnte, ist im Bereich der Digitalisierung. Viele Hoteliers müssten nun auf die Kosten schauen, daher könnte in manchen Hotels die Rezeptionistin durch eine App, mit der man sich eincheckt, ersetzt werden – eine Entwicklung, die sich auch vor Corona schon sehr deutlich abzeichnete.

Entscheidend wird für viele Hotels werden, wann die großen Kongresse zurückkehren. Denn die Gäste werden wiederkommen, ist Hochedlinger überzeugt, auch wenn es noch ein wenig dauern dürfte, bis große internationale Veranstaltungen über die Bühne gehen können: "Die Menschen haben sich jetzt eineinhalb Jahre nicht gesehen, da gibt es einen enormen Aufholbedarf."

Der Hotelexperte Martin Schaffer von MRP Hotels beobachtet anhand von Buchungen bereits, dass Seminare in Kleingruppen langsam zurückkommen. Messen und größere Events seien derzeit noch verhalten.

Vorbild Miami

Noch etwas könnte sich durch Corona ändern, glaubt Hochedlinger: Früher sei bei Hotels ein internationaler Gästemix wichtig gewesen. In der Pandemie habe sich aber gezeigt, dass jene Hotels gut durch die Krise kommen, die einen hohen Anteil an heimischen Gästen haben, weil diese nicht im selben Ausmaß von Reisebeschränkungen betroffen sind.

Der Weg für die europäischen Hotelmärkte ist noch ein steiniger. Martin Schaffer kritisiert hier auch uneinheitliche Regelungen für Reisende in der EU. Als touristisches Vorbild nennt er die USA, wo die Durchimpfungsquote bereits sehr hoch ist, weshalb auf Masken und Tests vielerorts verzichtet werden kann. Das wirkt sich auf die Urlaubsstimmung aus: Unterkünfte in der Urlaubsdestination Miami haben bereits wieder eine Auslastungsquote von 72 Prozent.

Die Hotelinvestments in Europa werden sich, davon geht man bei CBRE aus, frühestens ab 2024 wieder auf Vorkrisenniveau befinden. Aber wenn man etwas aus der Pandemie gelernt hat, dann, dass Prognosen ohnehin oft die Realität in die Quere kommt. (Franziska Zoidl, 6.6.2021)