Große Einkaufszentren und Supermärkte entstehen heute nur noch selten auf der grünen Wiese. Die berühmte Schuhschachtel – ein einstöckiges Gebäude mit großem, ebenerdigem Parkplatz davor, wie man es im ganzen Land zuhauf findet – ist vielerorts nicht mehr gern gesehen. Aus vielerlei Gründen: Diese Entwicklungen an der Peripherie haben in vielen Gemeinden zum Sterben der Zentren geführt – und wertvollen Boden für immer versiegelt. Auch widmungstechnisch sind solche Entwicklungen heute kaum noch möglich, sofern es sich nicht um bereits gewidmete Flächen handelt.

Da verwundert es nicht, wenn Immobilienentwickler schon seit einiger Zeit zentral gelegene bzw. bereits bebaute Strukturen ins Visier nehmen und dort eine Mischnutzung andenken. Denn hier ist die nötige Infrastruktur schon vorhanden und muss nicht erst mühsam errichtet werden. Gleichzeitig gibt es landauf, landab reichlich in die Jahre gekommene Gewerbeimmobilien in Lagen, die auch für Wohnungen Potenzial hätten.

Das Einkaufszentrum Südstadt in Maria Enzersdorf ist dafür ein Beispiel: Es wurde Anfang der 1960er-Jahre errichtet. Ab den 2000er-Jahren gab es Bestrebungen, die alte Substanz zu erneuern. In gleich zwei Volksbefragungen sprach sich die Bevölkerung 2008 und 2015 für eine Modernisierung aus. Die Firmen Immovate und TriValue übernahmen die Liegenschaft von Conwert und setzten ein Projekt auf, das sie 2019 – zum Beginn der Bauarbeiten – an die Handler Gruppe verkauften. Wenige Monate später stieg die ARE Austrian Real Estate (ARE), eine Tochter der Bundesimmobiliengesellschaft (BIG), als Projektpartner ein.

Südstadtzentrum wird "Arkade"

Gemeinsam mit Handler hat die ARE nun in den vergangenen zwei Jahren das Südstadtzentrum komplett erneuert. Auf einem 1,3 Hektar großen Grundstück entstanden 3200 Quadratmeter an Einzelhandelsflächen, rund 9300 Quadratmeter Wohnflächen, 500 Quadratmeter an Ordinationsflächen für Arztpraxen, verteilt auf fünf Baukörper, sowie eine Tiefgarage mit 129 Stellplätzen. Sogar der Name ist neu: "Arkade Südstadt" heißt das Zentrum nun, die namensgebenden Arkadengänge sollen zum Flanieren einladen und Einkäufe trockenen Fußes ermöglichen.

Der Großteil der insgesamt 137 Wohnungen wurde bereits vermietet. 31 Wohneinheiten sind für betreutes Wohnen für die Gemeinde Maria Enzersdorf reserviert. Einige Zwei- und Drei-Zimmer-Wohnungen, diverse Geschäftsflächen sowie eine Arztpraxis sind aktuell noch zu haben. An Geschäftsmietern bereits eingezogen sind unter anderen ein Supermarkt, eine Fleischerei, eine Bäckerei, eine Apotheke, ein Reisebüro, ein Modegeschäft und eine Trafik. Zudem sollen im Herbst 2021 neben der Gastronomie auch weitere Geschäftsmieter ihre Pforten öffnen.

Revitalisierung im Burgenland ...

Im Burgenland wiederum hat sich die Oberwarter Siedlungsgenossenschaft (OSG) in den letzten Jahren darauf spezialisiert, Bestandsgebäuden im Süd- und Mittelburgenland neues Leben einzuhauchen. Dorfgasthäuser, ehemalige Schulen und eben auch in die Jahre gekommene Gewerbeimmobilien hat der gemeinnützige Bauträger bereits umgewandelt und revitalisiert.

"Das ist seit zehn Jahren ein Steckenpferd von mir", sagt OSG-Geschäftsführer Alfred Kollar. "Wir schauen immer, ob es Sinn macht, die Objekte umzubauen, zu sanieren und zu erweitern." Das klappt in vielen Fällen – manchmal aber nicht: Unweit von Lutzmannsburg wird ein altes Dorfgasthaus abgerissen und durch einen Neubau ersetzt werden, weil die alte Substanz letztendlich doch schon zu schlecht war. Hier werden ein Nahversorger im Erdgeschoß und darüber fünf Wohnungen entstehen. In Piringsdorf im Bezirk Oberpullendorf wiederum hat der Bauträger eine alte Korbwarenhalle gekauft und plant hier durch Umbau und Sanierung ein neues Gemeindeamt, ein Musikerheim und zehn betreute Wohnungen zu schaffen.

Im Vergleich zum Bauen auf der grünen Wiese seien Revitalisierungen alter Substanz schon "ein ordentlicher Mehraufwand", sagt Kollar: "Aber wenn wir das nicht machen, wer dann?" Jedoch: Die eine oder andere Überraschung finde man bei so gut wie jedem Projekt. "Ein Kaufhaus im Bezirk Oberwart hat uns einmal zu Ölreichtum verholfen", erzählt Kollar. Nachsatz: "Aber nicht in einer Form, die uns gefallen hat." Eine Tankstelle mit – wie sich herausstellte – undichten unterirdischen Tanks hatte den Boden kontaminiert. Die Entsorgungskosten lagen laut Kollar im sechsstelligen Bereich, "aber vertraglich sorgt man für so etwas eh vor".

Noch etwas führt OSG-Chef Kollar ins Treffen: Anrainer-Beschwerden gibt es – zumindest bei ihm im Burgenland – bei solchen Projekten, die in den Bestand eingreifen, so gut wie nie. Ganz im Gegenteil: Die Rückmeldungen seien sehr positiv, weil durch die Revitalisierung der in die Jahre gekommenen Bestandsgebäude auch den Ortskernen wieder neues Leben eingehaucht wird.

... und in Osttirol

So wie das die Pletzer Gruppe gerade auch in Lienz in Osttirol macht: In der Alten Post, zwischen Bahnhof und Hauptplatz gelegen, ist ein Mix aus Wohnungen, Büros und Einzelhandelsflächen geplant. Ursprünglich bemühte sich Pletzer um einen Zubau, bekam dafür aber keine Genehmigung. Nun ist aber für die Revitalisierung des Bestands der Baubeginn erfolgt. Die Fertigstellung ist bis zum Frühjahr 2022 geplant, investiert werden rund acht Millionen Euro.

Ein anderes Bauvorhaben hat Pletzer aber auf Eis gelegt: In Bad Aussee sollten im Westen des Stadtkerns die "Traungalerien" entstehen, ein innerstädtisches Einkaufszentrum mit 20 Shops auf einem bisherigen Parkplatz und mitsamt einer Überbauung der Altausseer Traun. Die Verfahren zogen sich, schließlich hob der Verfassungsgerichtshof den Bebauungsplan der Gemeinde auf. Jetzt ruht das Projekt. Innerstädtische Entwicklungen: eine Herausforderung. (Martin Putschögl, Franziska Zoidl, 20.6.2021)