Wenn beim Kauf einer Immobilie ein "Panoramablick" versprochen wird, ist man durchaus bereit, ein bisschen mehr zu bezahlen. Was aber, wenn die Aussicht nachträglich verbaut wird? Zwei Wohnungskäufer, bei denen das der Fall war, bekommen nun 30.000 Euro zurück. Denn der zugesicherte Ausblick wurde Teil des Vertrags, bestätigte der Oberste Gerichtshof (OGH 20.4.2021, 5 Ob 40/21z).

Die Käufer hatten die Wohnung samt Carportabstellplätzen von einer Bauträgergesellschaft um 197.000 Euro gekauft. Zuvor war die Immobilie mit einem "unverbaubaren Panoramablick auf die Karawanken" beworben worden. Auch bei einem Besichtigungstermin war der schöne Ausblick aus der Wohnung Thema: Ein Mitarbeiter des Verkäufers sicherte den Käufern zu, dass die Aussicht so bleiben würde, denn dort komme nichts Hohes hin, dies dürfe gar nicht sein.

Vor dem Einzug bauten die Käufer die Wohnung um, sodass sie von der Küche und vom Wohnraum aus einen freien Blick auf die Karawanken hatten. Kaum ein Jahr später errichteten die Nachbarn allerdings ein zweistöckiges Gebäude mit Spitzdach, das die Aussicht von Wohnraum und Terrasse aus massiv einschränkte.

Panoramablick wurde Vertragsbestandteil

Die Käufer wollten das nicht auf sich sitzen lassen: Sie klagten die Bauträgergesellschaft auf Minderung des bezahlten Kaufpreises und verlangten 30.000 Euro zurück. Die Argumentation: Der Verkäufer habe die Wohneinheiten ausdrücklich mit unverbaubarem Panoramablick angeboten. Darauf vertrauend hätten die Kläger auch entsprechende Mehrkosten in Kauf genommen.

Vor Gericht bekam das Pärchen recht: Der Panoramablick sei durch die Werbung und die Gespräche mit dem Mitarbeiter zugesichert worden und damit Bestandteil des Vertrags geworden. Zwar hatte sich der Mitarbeiter geweigert, den Panoramablick schriftlich in den Standardvertrag aufzunehmen, die mündliche Zusage sei allerdings ausreichend gewesen. Der Mitarbeiter habe zudem eine Vollmacht gehabt, verbindliche Auskünfte zum Kaufobjekt zu geben.

Da aus Sicht des Berufungsgerichts höchstgerichtliche Judikatur zur Frage fehlte, ob der Panoramablick einer Immobilie ein "wert- und preisbestimmendes Kriterium sei", das Gewährleistungsansprüche rechtfertige, erklärte es eine Revision an den Obersten Gerichtshof (OGH) für zulässig. Der Bauträger machte davon Gebrauch, blieb allerdings erfolglos: Das Höchstgericht bestätigte die Entscheidung seiner Vorinstanzen.

Der unverbaubare Panoramablick sei Vertragsinhalt geworden. Dass am Immobilienmarkt für Objekte mit einer freien Aussicht höhere Preise erzielt werden, liege auf der Hand. Die in der Werbebroschüre gemachten Angaben seien in die Vertragsauslegung einzubeziehen. Dem Verkäufer war zudem bewusst, dass das Nachbargrundstück theoretisch bebaut werden könnte. Die Käufer setzten ihren Anspruch auf Preisminderung also durch. Sie bekamen 30.000 Euro zurück. (Jakob Pflügl, 25.6.2021)