Wird Grünland in Bauland umgewidmet, steigt der Wert eines Grundstücks im Durchschnitt um das 26-Fache.

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Eineinhalb Quadratmeter Grünland werden pro Sekunde (!) in Österreich in Bauland umgewidmet. Pro Tag ergibt das 130.000 Quadratmeter, also 13 Hektar. Das ist zwar schon besser als noch vor wenigen Jahren, aber nicht nur Raumplanern und Umweltschützern ist schon lange klar, dass sich hier viel rascher etwas ändern muss. Der Zielwert liegt schon seit mehr als zehn Jahren bei 2,5 Hektar, davon ist Österreich noch weit entfernt.

Wird Grünland in Bauland umgewidmet, steigt der Wert eines Grundstücks im Durchschnitt um das 26-Fache. Auf diesen Faktor kam das Unternehmen Immo United, das Grundbuchdaten ausliest und aufbereitet, in einer Analyse im Jahr 2017. Nach oben und nach unten gibt es freilich krasse Ausreißer, aber das ist eben der Durchschnitt.

Wertsteigerung aus dem Nichts

In den Jahren 2007 bis 2011 wurden schon täglich nicht weniger als 15 Hektar umgewidmet, und für diesen Zeitraum rechnete das Marktanalyse-Unternehmen Kreutzer Fischer & Partner 2012 aus, dass damit pro Jahr eine Wertsteigerung von 2,7 Milliarden Euro quasi aus dem Nichts geschaffen wurde. Da die Grundstückspreise seither nochmals enorm zugelegt haben und heute noch immer fast gleich viel wie damals umgewidmet wird, kann man sich schon denken, dass da heute noch viel höhere Werte herauskommen würden.

Doch was passiert damit? Müssen die, die davon profitieren – die Grundstückseigentümer –, eigentlich etwas davon an die Allgemeinheit abführen, in Form von Steuern?

Die Antwort lautet: kaum. Anders als in anderen Ländern gibt es in Österreich nämlich keine Mehrwertabgabe, die etwa einen Anteil am Umwidmungsgewinn abschöpfen würde. "In der Schweiz gibt es das bundesweite Instrument des Mehrwertausgleichs", schreibt die Raumplanerin Laura Sidonia Mayr in einem "Policy Brief" des Momentum-Instituts. Mayr ist Stadtplanerin bei der Stadt Salzburg und beschäftigte sich schon 2018 im Rahmen ihrer Diplomarbeit mit dem Thema.

Vorbild Schweiz

In der Schweiz wird ein gewisser Prozentsatz – zwischen 20 und 50 Prozent – des Planungsmehrwerts abgeschöpft. Auch in München wird Ähnliches gemacht, das Modell nennt sich dort Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN). Dabei lautet der Grundsatz, dass sich Grundeigentümerinnen und -eigentümer "an den Folgekosten der Planung beteiligen" sollen. Für die Schaffung von Infrastruktur etc., aber auch für die Schaffung von leistbarem Wohnraum können damit bis zu zwei Dritteln des Planungsmehrwerts abgeschöpft werden.

In Österreich wird über so ein_Instrument immer wieder diskutiert, meist in Fachkreisen. Einige Städte haben mittlerweile immerhin die Grundlagen dafür geschaffen, privatrechtliche Vereinbarungen mit Bauwerbern zu treffen, beispielsweise im Rahmen von städtebaulichen Verträgen.

Automatisch abgeschöpft wird hierzulande aber nichts. "Dabei entstehen diese enormen Wertsteigerungen durch die öffentliche Hand, und sie erzeugen dort auch Kosten", sagt Raumplanerin Mayr, die darauf Wert legt, dass ihre Überlegungen aus rein privatem und fachlichem Interesse herrühren. Eine Besteuerung der Planwertgewinne in der Höhe von 30 Prozent hält sie deshalb nicht zuletzt "aufgrund von Gerechtigkeitsüberlegungen" für absolut empfehlenswert. Hätte es diese Abgabe schon 2011 gegeben, dann wäre mit der zuvor zitierten angenommenen Wertsteigerung in diesem Jahr mit Steuererlösen von 810 Millionen Euro zu rechnen gewesen. Und mutmaßlich noch viel mehr heutzutage.

Geld für leistbares Wohnen

Die Einnahmen sollten je zur Hälfte dem jeweiligen Bundesland und der Gemeinde zugutekommen, und sie könnten dann zweckgebunden für Wohnraum oder Infrastruktur verwendet werden, sagt die Raumplanerin zum STANDARD. Nebeneffekt: Umwidmungen wären für Grundeigentümer dann nicht mehr ganz so lukrativ. (Martin Putschögl, 5.8.2021)