Die Verhandlungen zogen sich über Jahre, doch im Herbst 2017 war es dann so weit: Im Wiener Gemeinderat wurden damals die städtebaulichen Verträge für das Projekt MGC Plaza beschlossen; drei Wohntürme auf einem gemeinsamen multifunktionalen Sockel, errichtet auf einer bis dahin als Parkplatz genutzten Liegenschaft am Erdberger Mais in Wien-Landstraße. Die Pläne zur Neunutzung der Liegenschaft stammten von der MGC Immobiliengruppe von Ariel Muzicant. Er bemühte sich einige Jahre lang um die Hochhauswidmung. Einen Architekturwettbewerb hatte es bereits 2014 gegeben.
Verpflichtung zu Mehrwert
Im selben Jahr verankerte das Land Wien allerdings die Möglichkeit, städtebauliche Verträge mit privaten Entwicklern eingehen zu können, in seiner Bauordnung. Sinn und Zweck dieser Änderung war es, Bauträger dazu verpflichten zu können, dass sie im Gegenzug für Umwidmungen und den Gewinn, den sie damit machen, Mehrwert für die Allgemeinheit bzw. die Stadt zu schaffen haben. 2015 wurden die ersten städtebaulichen Verträge abgeschlossen – noch nicht für MGC Plaza, sondern für die Projekte Triiiple und Danubeflats. Bei diesen wurde vereinbart, dass die Entwickler Investitionen von jeweils rund zehn Millionen Euro in Verkehrs- und soziale Infrastruktur (Schulen, Kindergärten) sowie sonstige bauliche Maßnahmen fließen lassen müssen.
Bei Triiiple war das etwa auch die Überplattung der A4 samt Schaffung eines Grünraums auf der Platte. Und es wurde die Schaffung von Sozialwohnungen gefordert: Bei den Danubeflats müssen 30 Einheiten als geförderte Smart-Wohnungen vergeben werden. Wie das umgesetzt wird, ist – wie kürzlich berichtet – noch offen. Beim Projekt Triiiple war es ähnlich, dort waren die Sozialwohnungen aber nicht direkt Bestandteil des städtebaulichen Vertrags und konnten deshalb mit über die Stadt verteilten Wohneinheiten "abgetauscht" werden.
Künftig vermehrt
Bei MGC Plaza, das später zu The Marks umbenannt wurde und nun auch unter diesem Namen gebaut wird, war es wieder etwas anders. Die Stadt forderte hier, dass ein größerer Teil der zu schaffenden Bruttogeschoßfläche an gemeinnützige Bauträger abgetreten wird. Und das wurde dann letztlich auch so gemacht: Die drei Türme mit Höhen zwischen 105 und 128 Metern werden von vier Bauträgern errichtet. Buwog und ÖSW bauen jeweils einen Turm ("Helio Tower" bzw. "Q-Tower"), WBV-GPA und Neues Leben errichten gemeinsam den Turm namens "The One": Sämtliche Wohnungen werden freifinanziert errichtet, die Bauträger verpflichteten sich aber dazu, die Hälfte davon zu günstigen Konditionen (nach Vorbild der Wiener Wohnbauinitiative, zu einer gedeckelten Miete, 15 Jahre lang) zu vermieten.
Dass hier auch gemeinnützige Bauträger (alle außer Buwog) involviert sind, sollte sich auch auf die Preise der freifinanzierten Eigentumswohnungen auswirken, schließlich haben sich Gemeinnützige bei der Preisbemessung gemäß Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) an den Baukosten und nicht am Markt zu orientieren.
Konstellationen wie diese werden wohl in Wien künftig vermehrt auftreten. Denn seit 2018 gilt in der Bundeshauptstadt nun auch die neue Widmungskategorie "Geförderter Wohnbau". Sie verlangt bei größeren Neuwidmungen zu zwei Dritteln geförderten Wohnbau. Ein Game-Changer, der bei "The Marks" schon einmal geprobt wurde. (Martin Putschögl, 19.09.2021)