Alles hatte so gut angefangen. Vor drei Jahren wurde eine neue Hausverwaltung bestellt, die frischen Wind ins alte Haus brachte. Doch im Alltag häuften sich Unstimmigkeiten. Und Mitte September flatterte ein Brief ins Haus. Die Hausverwaltung kündigte damit den Verwaltungsvertrag zum Jahresende. Die Eigentümerinnen und Eigentümer müssen sich um Ersatz kümmern.

Laut Udo Weinberger, Verwaltersprecher des Österreichischen Verbands der Immobilienwirtschaft (ÖVI), kommen solche Kündigungen immer wieder vor. Der umgekehrte Weg – also die Eigentümergemeinschaft, die die Hausverwaltung loswerden will – sei aber gängiger.

Ohne Hausverwaltung steht eine Eigentümergemeinschaft auch dann nicht da, wenn sie sich nicht rechtzeitig einigen kann. In dem Fall muss die bisherige Verwaltung das Geschäft fortführen.
Foto: iStock

Bis Ende September haben jedes Jahr beide Seiten Zeit für eine Kündigung. Ein Wechsel der Hausverwaltung ist nur zum Jahreswechsel sinnvoll. Meist werden Hausgemeinschaften im Voraus über die Entscheidung der Hausverwaltung informiert. Aus gutem Grund: Das Finden einer neuen Hausverwaltung – und besonders die Einigung innerhalb der Gemeinschaft – kann in einer großen und vielleicht zerstrittenen Eigentümergemeinschaft zur Mammutaufgabe werden.

Ein guter Start ist laut Weinberger ein gemeinsames Brainstorming. Dabei sollte man sich darüber klar werden, was man sich von einer Verwaltung erwartet. Wünscht man sich viel Kommunikation – oder nur dann, wenn es nötig ist? Will man ein Unternehmen, das digital gut aufgestellt ist – oder reicht der analoge Weg? Mit diesen Überlegungen sollte man sich Empfehlungen für gute Unternehmen holen und maximal drei davon zu einem Hearing einladen. Dann folgt ein Beschluss, für den es eine Mehrheit braucht. Bei den Formalitäten hilft oft die neue Hausverwaltung.

Die Entscheidung sollte jedenfalls schnell über die Bühne gehen: Drei Monate sind laut Weinberger knapp für eine Übergabe, weil sich die neue Hausverwaltung einarbeiten und per 1. Jänner starten muss. Die Übergabe von der bisherigen Hausverwaltung zur neuen funktioniere so gut wie immer. Wird allerdings die Hausverwaltung gekündigt, "ist immer ein Schmerz auch dabei".

Zur Beruhigung: Selbst wenn die Hausgemeinschaft die Bestellung einer neuen Hausverwaltung nicht auf die Reihe kriegt, wird sie ab Jänner nicht plötzlich allein dastehen. Es gibt eine Geschäftsfortführungspflicht: Die alte Hausverwaltung muss die Geschäfte so lange fortführen, bis ein neuer Verwalter oder eine neue Verwalterin gefunden ist – auch wenn das neue Jahr schon begonnen hat.

Notwendige Geschäfte

Allerdings werden dann laut Weinberger nur noch die wirklich notwendigen Geschäfte fortgeführt, zum Beispiel die Versicherungsprämien bezahlt. Große Projekte, die in manchen Häusern dringend notwendig wären, werden nicht mehr in Angriff genommen.

Dem nicht freiwilligen Wechsel kann Weinberger durchaus Positives abgewinnen: "Manchmal hilft das einer Eigentümergemeinschaft." Oft werde man bestellt und höre, was die frühere Hausverwaltung angeblich alles falsch gemacht hat. "Dann macht man es im Grunde genauso, und auf einmal geht es."

Letztendlich sei es wie in jeder Beziehung: "Wenn es zerrüttet ist und man einander nicht mehr vertraut, ist es besser, einen Wechsel zu machen", sagt Weinberger. So habe das ganze Haus die Chance, wieder bei null zu beginnen: "Das kann für beide Seiten ein befreiender Prozess sein." (Franziska Zoidl, 30.10.2021)