Koffer rollen durch die Gänge, aus den Zimmer dröhnt laute Musik: Wenn Wohnungen eines Zinshauses via Airbnb vermietet werden, sorgt das bei dauerhaft Ansässigen mitunter für Unmut. Wohnungseigentümer haben in solchen Fällen rechtliche Handhabe: Werden die Nachbarwohnungen widmungswidrig für touristische Zwecke benutzt, können sie auf Unterlassung klagen.

Sonstigen Nutzungsberechtigten, die selbst nicht Eigentümer sind, bleibt diese Möglichkeit allerdings verwehrt. Das bestätigte der Oberste Gerichtshof in einem aktuellen Urteil – und drehte damit die "beherzte" Entscheidung eines Bezirksgerichts in Tirol (OGH 21.10.2021, 3 Ob 173/21v).

Vergleichbare Rechtsstellung?

Ein Innsbrucker hatte ein Zinshaus, das ihm allein gehörte, an seine Tochter überschrieben. Im Übergabevertrag behielt er sich das Recht vor, eine der Wohnungen lebenslang und unentgeltlich weiter zu nutzen. Dieses Nutzungsrecht ließ er sich auch im Grundbuch eintragen. Einige Jahre später verkaufte die Tochter das Haus an eine Immobiliengesellschaft. Diese begann, die restlichen Wohnungen des Hauses via Airbnb und booking.com an Touristen zu vermieten.

Da die Liegenschaft als Wohngebiet gewidmet ist und ihn der Lärm im Haus störte, klagte der Mann die Gesellschaft auf Unterlassung. Dabei stützte er sich auf eine Bestimmung im Wohnungseigentumsgesetz. Er selbst habe zwar nur ein Wohnungsgebrauchsrecht, seine Rechtsstellung sei aber mit der eines Eigentümers vergleichbar.

"Beherztes" Urteil

Das Bezirksgericht Innsbruck stimmte dieser Argumentation zu und untersagte der Immobiliengesellschaft die Airbnb-Vermietung. Der Mann habe die gleichen Rechte wie ein Wohnungseigentümer, weil er in der Wohnung wohnt und ihm insoweit ein "Schutzbedürfnis" zukommt. Auch das Landesgericht Innsbruck bestätigte diese Rechtsansicht – und lobte die Vorinstanz: Das Urteil des Bezirksgerichts sei "eine konsequente und beherzte Rechtsfortschreibung der gerichtlichen Behandlung sogenannter Airbnb-Fälle".

Die Höchstrichter in Wien waren von der Entscheidung ihrer Tiroler Kollegen aber weniger angetan. Sie ließen die Revision der Immobiliengesellschaft zu und wiesen die Unterlassungsklage ab. Es brauche eine "Korrektur durch den Obersten Gerichtshof". Dafür, dass sich Ansprüche von Wohnungseigentümern auf andere Nutzungsberechtigte übertragen lassen, bestünden nämlich "keinerlei Anhaltspunkte".

Eine derartige "Analogie" sei nur dann zulässig, wenn der Gesetzgeber die Problematik übersehen und unabsichtlich nicht geregelt hätte. Das könne in diesem Fall allerdings "nicht unterstellt" werden. Dem Tiroler komme als Wohnungsgebrauchsberechtigtem, nicht die Rechtsstellung eines Wohnungseigentümers zu. Damit habe er auch keine Unterlassungsansprüche gegen die Airbnb-Vermietung.

Auch Mieter haben wenig Möglichkeiten

Auch die Möglichkeiten von Mietern, sich gegen Belästigungen im Haus zu wehren, sind beschränkt. Wenn eine Wohnung widmungswidrig an Touristen vermietet wird und schutzwürdige Interessen betroffen sind, können Wohnungseigentümer einen Unterlassungsanspruch nach § 16 WEG geltend machen. Laut Rechtsanwalt Michael Stuxer ist Mietern der Rückgriff auf diese Gesetzesstelle aber genauso verwehrt wie Wohnungsgebrauchsberechtigten.

Denkbar seien allerdings andere Anspruchsgrundlagen. So können Mieter ihre Nachbarn etwa auf Unterlassung klagen, wenn die Lärmbelästigung die "ortsübliche Nutzung der Wohnung wesentlich beeinträchtigt". Infrage kommt in derartigen Fällen auch eine Minderung des Mietzinses. Insgesamt sind die Anforderungen laut Stuxer dafür aber "eher hoch". (Jakob Pflügl, 4.12.2021)