Das Prinzip Untermiete kennen die meisten aus dem Wohnsegment, wo die eine oder andere Wohnung von der Hauptmieterin oder dem Hauptmieter etwa bei Auslandsaufenthalten temporär weitergereicht wird. Es gibt die Untermiete aber auch bei Büros. Ganz besonders zum Thema wird sie seit der Corona-Pandemie, die den Arbeitsalltag in vielen Büros auf den Kopf gestellt hat.

Und zwar nachhaltig: Denn das Homeoffice wird in vielen Unternehmen wohl auch nach der Pandemie in irgendeiner Variante bleiben. Und wo nicht mehr alle Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter täglich ins Büro kommen, braucht es auch weniger Bürofläche. Aber was tun mit den oft recht langfristig angemieteten Quadratmetern? Unternehmen auf Herbergssuche zur Untermiete anbieten, lautet in Wien aktuell häufig die Antwort.

Besonders bei Banken und Finanzunternehmen gebe es bereits ein starkes Umdenken hin zu weniger benötigten Quadratmetern, sagt Alexander Fenzl vom Wiener Maklerbüro Optin. Die Flächen, die nicht mehr benötigt werden, werden in guten Lagen also beispielsweise an IT-Unternehmen oder Berater weitergegeben. In schlechteren Lagen seien die neuen Untermieter dann eher Schulungsunternehmen und "Budget-Mieter", beobachtet Fenzl.

Kein Preisabschlag

Rund 21.500 Quadratmeter Fläche seien so heuer bereits untervermietet worden, teilweise auch sehr langfristig. Zum Vergleich: Rund 82.000 Quadratmeter Bürofläche waren es in den ersten drei Quartalen des heurigen Jahres in Form von Hauptmietverträgen, zeigen Zahlen des Vienna Research Forum.

Besonders gefragt sind die Flächen zur Untermiete rund um den Wiener Hauptbahnhof, sagt Fenzl. Hier würden Unternehmen ihre Flächen auch ohne Preisabschlag weiterreichen. Fenzl kennt sogar einen Fall, in dem die Untermiete höher ausfällt als die Hauptmiete – "einfach weil es am Hauptbahnhof keine freien Flächen mehr gibt".

Auch beim Immobiliendienstleister CBRE beobachtet man den Trend zur Untermiete, weil heuer nur wenige neue Flächen auf den Markt kommen. Größere Flächengesuche ließen sich derzeit kaum oder nur durch Flächen zur Untermiete bedienen, heißt es in einer Aussendung.

Voll ausgestattete Flächen

Wie bei der Untermiete von Wohnungen gilt aber auch im Büro: Der Vermieter oder die Vermieterin sollten unbedingt ins Boot geholt werden. Denn ein pauschales Untervermietrecht steht im Mietvertrag in der Regel nicht. Meistens finde sich aber im direkten Austausch eine Lösung, sagt Fenzl.

Ein großer Vorteil der Untermiete: Die Flächen sind meist bereits voll ausgestattet und sofort bezugsfertig. Das würde letztendlich auch einen höheren Mietpreis rechtfertigen, sagt Fenzl: "Es gibt Start-ups, die sehr schnell stark wachsen. Die sind glücklich über solche Flächen."

Das Untervermieten hat laut Fenzl erst heuer richtig Fahrt aufgenommen. Viele Unternehmen hatten 2020 noch abgewartet, wie gut das Homeoffice bei ihren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern funktionieren würde. Das Untervermieten sei keine kurzfristige Entscheidung. Vielmehr hätten Unternehmen realisiert, dass sie künftig nicht mehr so arbeiten werden wie vor der Pandemie – und sich von 20 bis 30 Prozent ihrer Flächen trennen können.

Mehr Desksharing

Und weil das Homeoffice uns wohl auch nach Corona erhalten bleibt, wird mit Desksharing auch noch ein anderer Trend voranschreiten. Das bedeutet, dass Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter im Büro keine fixen Schreibtische mehr haben und sich ihren Platz für den Tag flexibel aussuchen. Noch eine Änderung durch Corona: An Coworking-Standorten funktionieren die für die Arbeitsform charakteristischen Großraumbüros derzeit laut Fenzl nicht gut. Vielerorts werde daher umgerüstet.

In regulären Büros bemerkt der Experte aber keinen Trend hin zu mehr Kleinteiligkeit: "Ich habe schon das Gefühl, dass alle davon ausgehen, dass ein vernünftiges Zusammenarbeiten irgendwann wieder möglich sein wird." (Franziska Zoidl, 15.12.2021)