Wien – Manchmal kommt es vor, dass Mieterinnen und Mieter ihre Wohnung kündigen wollen, es aber nicht können: Klauseln in Mietverträgen schreiben oft mehrjährige Kündigungsverzichte vor. In einem Fall, den die Arbeiterkammer nun vor den Obersten Gerichtshof (OGH) brachte, wäre ein Mietvertrag sogar erst nach mehr als sechs Jahren erstmals kündbar gewesen.

In dem Fall hatte ein Paar eine Wohnung bei dem Unternehmen Sverak Immobilien angemietet; eine Klausel im Mietvertrag sah vor, dass eine Kündigung nur zum Ende eines Quartals und unter Einhaltung einer jährlichen Kündigungsfrist erfolgen könne; für die ersten fünf Jahre war eine Kündigung überhaupt ausgeschlossen.

42 Klauseln beanstandet

Die AK berichtet in einer Aussendung, dass sie das Unternehmen im April 2020 wegen seiner Vertragsbedingungen abgemahnt und dabei 42 (!) nachteilige Klauseln beanstandet habe. Für 39 Klauseln verpflichtete sich das Unternehmen dann außergerichtlich zur Unterlassung, drei Klauseln landeten aber vor dem OGH.

Und dieser gab der AK recht: Er hob die einjährige Kündigungsfrist und den fünfjährigen Kündigungsverzicht auf. "Damit steht fest: Überlange Bindungen der MieterInnen – abgesehen von absoluten Ausnahmefällen – sind unzulässig", sagt AK-Wohnrechtsexperte Clemens Berger.

VKI ging gegen Fernkorn AG vor

Auch der Verein für Konsumenteninformation (VKI) ist kürzlich erfolgreich gegen Klauseln vorgegangen. Nicht weniger als 51 davon aus Mietverträgen des Immobilienverwalters Fernkorn AG wurden vom VKI im Auftrag des Sozialministeriums beanstandet.

Darunter waren einige, die Erhaltungspflichten auf die Mieter abwälzten. Gemäß einer Bestimmung waren etwa Mieter verpflichtet, Silikonfugen im Badezimmer jährlich zu überprüfen und regelmäßig zu reinigen. Die übliche Abnutzung des Mietgegenstands werde aber bereits durch den Mietzins abgegolten. Eine solche Klausel sei daher gröblich benachteiligend, urteilte das Oberlandesgericht Wien.

Homeoffice darf nicht verboten werden

Nach einer anderen Klausel durfte der Mietgegenstand ausschließlich zu Wohnzwecken verwendet werden. Damit war jede nebenberufliche Tätigkeit in der Wohnung untersagt, so auch die Ausübung von Homeoffice‑Tätigkeiten. Das OLG Wien sah keine sachliche Rechtfertigung für eine derart weitgehende Einschränkung des Verwendungszwecks.

Die Klausel, wonach eine mittels Banküberweisung gezahlte Kaution vor Vertragsunterzeichnung auf dem Bankkonto eingelangt sein muss, wurde vom Gericht ebenso aufgehoben wie die Klausel, nach der das Bekleben der Zimmertüren mit Postern und Aufklebern nicht gestattet war. Und ebenfalls als rechtsunwirksam wurde eine Klausel erkannt, die es untersagte, an und vor den Fenstern "Kleider, Anzüge, Tücher und Ähnliches" aufzuhängen. "Mieter dürften demnach weder Vorhänge noch eine Kleiderstange vor dem Fenster anbringen. Auch derartige Beschränkungen des Nutzungsrechts des Mieters sind nicht gerechtfertigt", erklärt Wolfgang Schmitt, zuständiger Jurist im VKI.

Aufgehoben wurden unter anderem auch die Klauseln, dass "der Mieter verpflichtet ist, den Wohnungsinhalt mit einer ausreichenden Haushaltversicherung – mit einer inkludierten Haftpflichtversicherung – abzusichern", und dass der Mieter für die Wartung mitvermieteter Elektrogeräte zuständig ist und es für den Fall des Defekts eines dieser Geräte auch keine Pflicht zur Erneuerung für den Vermieter und auch kein Mietzinsminderungsrecht gibt.

"Mieter muss sich nicht alles gefallen lassen"

"Kein Mieter streitet gerne mit seinem Vermieter. Dieser Fall zeigt jedoch sehr deutlich, dass man sich als Mieter nicht alles gefallen lassen muss, auch nicht, wenn es im Mietvertrag steht", sagt Schmitt. "Man kann jeder Mieterin und jedem Mieter nur empfehlen, sich in solchen Fällen selbst zu erkundigen oder sich rechtlich beraten zu lassen, sollten Vermieter zweifelhafte Ansprüche stellen." (red, 22.12.2021)