Langsam wird es eng in der Wiener Mietwohnung von Ulrike S. 58 Quadratmeter teilt sie sich mit ihrem Mann und der vierjährigen Tochter. Platz für ein Kinderzimmer gibt es nicht; die Spielsachen stapeln sich in Wohn- und Schlafzimmer.

Dreieinhalb Jahre läuft ihre Suche nach einer größeren Wohnung nun schon, die die Jungfamilie gerne kaufen würde – wegen des Kindergartens am liebsten natürlich in jenem Grätzl im Wiener Westen, in dem sie jetzt lebt. "Aber uns ist schon lange klar, dass es innerhalb des Gürtels unbezahlbar ist", sagt S. Dreimal haben sie sich schon für eine Wohnung im 16. Bezirk entschieden und die Finanzierung aufgestellt – doch im letzten Moment wurde sie ihnen weggeschnappt.

Preise schnellen nach oben

So wie Familie S. ergeht es vielen. In ganz Wien sind große Familienwohnungen in den letzten Jahren massiv teurer geworden. Seit 2004, als der aktuelle Preiszyklus startete, sind die Immobilienpreise laut Index der Nationalbank in Wien um 160 Prozent, im Rest Österreichs um 109 Prozent gestiegen. Alles zusammen ging es bis 2020 im Land um mehr als 120 Prozent hinauf (siehe Grafik). Der Großteil dieser Preissteigerungen fand in den letzten zehn Jahren statt, denn kurz nach der Finanzkrise ging es mit dem Run auf Immobilien erst so richtig los. Das Geschäft der Bauträger brummte, die Grundstückspreise zogen an. Corona heizte die Preise dann noch einmal an, denn im Lockdown stellten viele fest, dass sie mit ihrer Wohnsituation nicht zufrieden sind.

Ein Stopp der Preisspirale ist aktuell nicht in Sicht: Sowohl beim Maklernetzwerk Remax als auch bei der Bank Austria, wo man den Preisanstieg allein 2021 auf zehn Prozent taxiert, geht man davon aus, dass es auch heuer aufwärtsgeht.

Familie S., in der beide Eltern teile berufstätig sind, hat ihr Budget mittlerweile auf 750.000 Euro nach oben geschraubt. Aufzubringen ist das nur, weil es eine Erbschaft gibt. "Ansonsten hätten wir nicht genug Eigenmittel, um überhaupt einen Kredit zu bekommen", sagt Ulrike S. und seufzt: "Manchmal frage ich mich schon, warum ich nicht schon vor zehn Jahren gekauft habe."

Grundrisse schrumpfen

Dass beim Immobilienerwerb das Haushaltseinkommen oft keine große Rolle mehr spielt, ist auch Robert Musil aufgefallen. Vielmehr gehe es um das Vermögen, sagt der Stadt- und Regionalforscher an der Akademie der Wissenschaften. Auch deshalb, weil die Einkommen mit der Entwicklung der Immobilienpreise nicht Schritt gehalten haben. Im Vorjahr musste ein unselbstständig Beschäftigter laut Zahlen der Bank Austria bereits mehr als 15 Jahres gehälter für eine Eigentumswohnung mit rund 100 Quadratmetern aufbringen; vor der Pandemie waren es noch eineinhalb Jahresgehälter weniger. "Den Familien geht die Luft zuerst aus", resümiert Musil. Bei hohen Preisen rückt der Traum vom Eigentum für viele in unerreichbare Ferne. "Und Familien sind keine Zielgruppe mehr im Wohnungsneubau." Denn Grundrisse schrumpfen, damit Wohnungen trotz hoher Preise bezahlt werden können. Wohnungen mit vier oder fünf Zimmern werden praktisch nur noch im geförderten Wohnbau errichtet und kommen dann meist als Mietwohnungen auf den Markt.

Über einen Umweg kann man es dann aber doch zum Eigentümer schaffen: mit einer Kaufoption. Heinz R. und seine Verlobte wohnen mit ihrer Tochter in einer 80 Quadratmeter großen Genossenschaftswohnung mit Kaufoption in Wien. Sie war ein echter Glücksgriff, wie sich schnell herausgestellt hat. "Wir haben in den Anfangsjahren auf dem Markt nach einer Wohnung mit zweitem Kinderzimmer gesucht, weil wir gerne unsere Familie erweitern würden. Aber alle Wohnungen, die wir gefunden haben, kosteten über 600.000 Euro. Und für das Geld haben wir nur Wohnungen mit schlechterer Wohnqualität gefunden."

Das habe die junge Familie darin bestärkt, zu sagen: "Kein zweites Kinderzimmer, dafür ein gerechter Preis." Seit August 2019 können Genossenschaftswohnungen mit Kaufoption schon fünf Jahre nach dem Einzug erworben werden. Bei Familie R. wird das 2024 so weit sein. "Wenn sie unter 5000 Euro je Quadratmeter kostet, werden wir kaufen", sagt Heinz R.

Raus ins Grüne

Jungfamilien zieht es angesichts der hohen Immobilienpreise in den Ballungsräumen aber auch immer weiter hinaus ins Grüne, dank Homeoffice erweiterte sich dabei zuletzt mancher Suchradius. Doch auch hier steigen die Preise spätestens seit 2020 stark. Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern ist sehr hoch, das Angebot stagniert – denn wer nicht muss, verkauft aktuell oft nicht. Der Hausbau ist für viele keine Alternative: Auch Grundstücks- und Baukosten sind vielerorts in astronomische Höhen geklettert.

Roland W. hatte aber Glück. Für den 39-jährigen Tiroler, der nie von Haus und Garten geträumt hatte, ging dann alles sehr schnell. Er und seine Partnerin sagten sofort zu, als eine Bekannte Ende August vorschlug, gemeinsam ein Doppelhaus zu bauen. Der erschwingliche Grundstückspreis von 114 Euro je Quadratmeter und das Fertigteilhaus aus Holz, das schlüsselfertig für 250.000 Euro zu haben war, haben den werdenden Eltern die Entscheidung leicht gemacht. Die Bank sicherte die Finanzierung zu, das Land Tirol fördert den Bau; im September will das Paar seine 116 Quadratmeter Wohnfläche in einer Gemeinde im Bezirk Reutte beziehen.

Bis dahin stehen den beiden spannende Monate bevor. Neben dem Hausbau und der Geburt des ersten Kindes wollen sie auch eines der zwei Autos verkaufen. "Das Geld sparen wir uns lieber", sagt Roland W., immerhin sei die nächste Bushaltestelle nur 100 Meter entfernt.

Damit treffen sie eine eher un typische Entscheidung. Wer auf dem Land ein Haus baut, braucht dann meist zwei Autos statt einem. Das wiederum hat verheerende Auswirkungen auf die Umwelt. Und nicht nur das: Der Wohntraum der Österreicherinnen und Österreicher – das Einfamilienhaus – befeuert Flächenfraß und Zersiedelung.

Für Raumplaner ist es deshalb eine gute Nachricht, wenn der Flächenfraß teurer wird: Baugrund stücke steigen auch deshalb im Preis, weil weniger Bauland neu gewidmet wird als früher.

Kritische Beobachter wie Stadtplaner Reinhard Seiß fordern in diesem Zusammenhang, dass die Wohnbauförderung für Einfamilienhäuser – ohnehin nur noch selten abgeholt – komplett gestrichen wird. "Subventionen für autoabhängiges Bauen und Wohnen gehören eingestellt. Ein Einfamilienhaus kann sich ohnehin nur die Mittelschicht leisten, insofern ist es auch nicht fördernotwendig." Auch schlägt er vor, die Grundsteuer für neue Bauten an abgelegenen Standorten zu erhöhen und Bauland fernab der Zentren und des öffentlichen Verkehrs rückzuwidmen.

Nach Alternativen suchen

Run auf Betongold, teure Grundstücke, Klimaschutz und explodierende Baupreise: Kann da Eigentum überhaupt noch jemals wirklich günstig sein? Schwer vorstellbar.

Ja, Kredite sind viel günstiger als früher – noch. Denn auch die Zinsen drohen bald zu steigen. Werden Anlegerwohnungen dann vermehrt auf den Markt kommen? Könnte sein – aber den Familien auf Wohnungssuche wird das nur wenig helfen.

Was aber helfen kann: Kreativität. Leben auf dem Land muss nicht zwingend ein ressourcenverschwendendes Einfamilienhaus bedeuten, und auch in der Stadt gibt es Alternativen, etwa Baugruppen. Manchmal braucht es aber auch einfach Geduld, so wie bei Ulrike S. Sie hat zwischenzeitlich überlegt, mit ihrer Familie in eine größere Mietwohnung zu ziehen. Doch der Glaube an die Traumwohnung lebt. (Julia Beirer, Thorben Pollerhof, Martin Putschögl, Franziska Zoidl, 16.1.2022)