Als vor fast zwei Jahren der erste Covid-19-bedingte Lockdown in Österreich verkündet wurde, war die Verunsicherung sowohl auf Mieter- als auch auf Vermieterseite groß – nicht zuletzt aufgrund des juristischen Neulands, welches mit den behördlich angeordneten Betretungsverboten und Betriebsschließungen einherging.

Heute, vier bundesweite Lockdowns und einige regionale Lockdowns später, liegen bereits mehrere Urteile österreichischer Gerichte zu Ansprüchen auf Mietzinsminderung im Zusammenhang mit der Pandemie vor. Diese haben jedoch bislang nur teilweise zur Rechtssicherheit beigetragen – nämlich nur dann, wenn ein Geschäftslokal seinen Betrieb während eines Lockdowns komplett einstellen musste.

Gänzliche Unbenutzbarkeit

Hier die wichtigsten Aussagen der Gerichte zusammengefasst:

• Die Covid-19-Pandemie ist als Seuche im Sinne des § 1104 ABGB anzusehen. Behördliche Betretungsverbote in Bezug auf den Kundenbereich (und die damit einhergehende Betriebsschließung) sind die Folge eines solchen "außerordentlichen Zufalls" im Sinne des § 1104 ABGB, die den Mieter bei gänzlicher Unbenutzbarkeit des Mietobjekts von der Zahlung des Mietzinses befreien.
  
  
• Wenn der vereinbarte Gebrauch des Mietobjekts durch Kundenverkehr gekennzeichnet ist, führt ein Betretungsverbot aus Anlass der Covid-19-Pandemie zur gänzlichen Unbenutzbarkeit des Mietobjekts im Sinn des § 1104 ABGB. Die Möglichkeit, die Geschäftsräume weiterhin für die Lagerung von Sachen zu nutzen, führt nicht zu einer bloß teilweisen Unbenutzbarkeit, sofern die eigentliche geschäftliche Tätigkeit, der die Lagerung dient, nicht möglich ist.
  
  
• Der Mieter muss keine staatlichen Förderungen, etwa einen Fixkostenzuschuss oder Zahlungen aus dem Härtefallfonds, beantragen und diese auch nicht dem Vermieter zukommen lassen. Ziel der Förderungen ist nämlich die Sicherstellung der Liquidität der betroffenen Unternehmen (Mieter) und nicht der Ausgleich des gesetzlichen Mietzinsentfalls der Geschäftsraumvermieter.
  
  
• Den Mieter trifft im Zusammenhang mit staatlich gewährten Förderungen eine Schadensminderungspflicht, etwa durch das aktive Bemühen um eine Reduktion oder Aussetzung des Mietzinses. Andernfalls könnte es im Rahmen von nachträglichen Kontrollen durch die Cofag (die Covid-19-Finanzierungsagentur des Bundes) zu einer Rückzahlungspflicht kommen.

Teilweise Unbenutzbarkeit

Im Fall bloß teilweiser Unbenutzbarkeit des Bestandobjekts unterscheidet das Gesetz zwischen Miet- und Pachtverträgen. Bei Mietverträgen steht dem Mieter ein Anspruch auf verhältnismäßige Mietzinsreduktion zu. Bei Pachtverträgen soll dies nach dem Gesetzeswortlaut und der herrschenden Lehre nur dann der Fall sein, wenn die Verträge auf höchstens ein Jahr (oder weniger) befristet sind und der durchschnittliche Ertrag um mehr als die Hälfte gesunken ist. In der Praxis ist zu beobachten, dass viele Bestandverträge, die als "Pachtverträge" bezeichnet wurden, tatsächlich "Mietverträge" im Sinn der Rechtsprechung sind – eine solche unrichtige Bezeichnung mindert die Ansprüche des Mieters nicht.

Offen geblieben ist die sehr viel schwierigere (und für die meisten Betroffenen wohl auch interessantere) Frage, wie genau sich die Mietzinsreduktion im Fall einer bloß teilweisen Unbenutzbarkeit berechnet, etwa wenn ein Restaurant nur noch Take-away anbieten darf. Dazu liegt bis dato keine höchstgerichtliche Rechtsprechung vor, Verfahren dazu sind jedoch anhängig.

Rückwirkende Geltendmachung?

Grundsätzlich hängt die Möglichkeit der (teilweisen) Reduktion des Mietzinses immer von der Analyse des jeweiligen Mietvertrags und den Umständen im Einzelfall ab, da die einschlägigen gesetzlichen Zweifelsregeln (vor allem § 1104 ABGB) nicht zwingend sind. Die Praxis zeigt jedoch, dass vor März 2020 abgeschlossene Mietverträge in den wenigsten Fällen eine explizite Regelung im Zusammenhang mit Seuchen vorsehen und sehr viele Mieter eine außergerichtliche Einigung mit ihrem Vermieter angestrebt haben – nicht zuletzt um sich ein teures Gerichtsverfahren zu ersparen.

Bei Mietern, die weder eine außergerichtliche Einigung angestrebt noch den Gerichtsweg bestritten haben, ist eine rückwirkende Mietzinsminderung (zum Beispiel im Wege der Aufrechnung mit zukünftigen Mietzinszahlungen) schwierig. Grundsätzlich sieht die Rechtsprechung in der vorbehaltlosen Zahlung des Mietzinses trotz Kenntnis der Beeinträchtigung den Verzicht auf die Geltendmachung einer Mietzinsreduktion.

Eine rückwirkende Mietzinsminderung kann unter Umständen aber dann erfolgreich sein, wenn der Mieter zum Zeitpunkt der Lockdowns keine Kenntnis über sein Recht zur Mietzinsminderung hatte und den Mietzins daher irrtümlich geleistet hat. Das wäre zum Beispiel der Fall, wenn § 1104 ABGB (die rechtliche Grundlage für die Befreiung von der Zahlung des Mietzinses bei gänzlicher Unbenutzbarkeit) oder § 1105 ABGB (die rechtliche Grundlage für die Reduktion des Mietzinses bei bloß teilweiser Unbenutzbarkeit) im Mietvertrag nicht wirksam ausgeschlossen wurde.

Es bleibt die Entscheidung des Obersten Gerichtshofs im Zusammenhang mit der bloß teilweisen Unbenutzbarkeit von Mietobjekten abzuwarten. Aus anwaltlicher Vorsicht ist zu empfehlen, dass im Fall eingeschränkter Benutzbarkeit des Mietobjekts der Mietzins nur unter Vorbehalt bezahlt wird. (Helena Neuner, 25.1.2022)