In ihrem Gastblog weist die Juristin Nina Leitgeb auf die einzuhaltenden Fristen für Mieter bei Wohnungsmängeln hin.
Das Mietrechtsgesetz (MRG), das auf die Miete von bestimmtem Wohn- und Geschäftsräumlichkeiten anwendbar ist, soll Mietern im sensiblen Bereich Wohnen einen besonderen Schutz bieten. Einer der bedeutendsten Mechanismen hierbei ist die Begrenzung der Miethöhe, die unter anderem von der Einstufung der Wohnung in die Ausstattungskategorien A–D abhängt. Kategorie A entspricht hierbei der Normwohnung, Abweichungen führen zur Einstufung in die Ausstattungskategorien B–D und damit zu einer geringeren zulässigen Miethöhe. Um eine Einstufung in eine niedrigere Kategorie zu erreichen, muss der Mieter in bestimmten Fällen allerdings selbst aktiv werden und dem Vermieter die Chance auf Nachbesserung von Mängeln ermöglichen.
Norm und Anwendungsbereich
§ 15a Abs 2 MRG bestimmt, dass sich die Ausstattungskategorie einer Wohnung nach deren Ausstattungszustand zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags bestimmt. Ist die Wohnung oder ein Ausstattungsmerkmal nicht brauchbar oder entspricht die Badegelegenheit nicht dem zeitgemäßen Standard, ist dies für die Einstufung der Wohnung im Kategoriesystem allerdings nur zu berücksichtigen, wenn der Mieter den Mangel dem Vermieter anzeigt und dieser ihn nicht in angemessener Frist behebt. Der Vermieter hat hier maximal drei Monate ab Zugang der Anzeige Zeit für den Abschluss der Arbeiten.
Die Rüge des Mieters an den Vermieter ist an keine Form gebunden, es kann somit grundsätzlich auch bloß mündlich gerügt werden. Der Mangel muss durch den Mieter allerdings derart konkretisiert werden, dass es dem Vermieter möglich ist zu erkennen, welche Maßnahmen er treffen muss. Da den Mieter die Behauptungs- und Beweislast für die Anzeige des Mangels trifft, ist die Schriftform jedenfalls empfehlenswert.
Die derzeitige Rechtslage geht auf die Wohnrechtsnovelle 2006 zurück und ist auf Verträge anwendbar, die nach dem 30.9.2006 geschlossen wurden. Durch die Novelle wurde die Rügeobliegenheit auf die Brauchbarkeit sämtlicher Kategoriemerkmale, die Brauchbarkeit der Wohnung selbst und den nicht zeitgemäßen Standard der Badegelegenheit ausgedehnt. Nicht rügepflichtig ist das gänzliche Fehlen eines Ausstattungsmerkmals. Verfügt eine Wohnung beispielsweise über kein Vorzimmer, ist dieser Mangel nicht rügepflichtig und damit keiner Verbesserung zugänglich.
Zweite Chance für den Vermieter
Hintergrund ist, dem Vermieter eine Nachholmöglichkeit zu gewähren. Er soll in die Lage versetzt werden, die ihm drohende dauernde Einstufung der vermieteten Wohnung in eine niedrigere Ausstattungskategorie durch nachträgliche Instandsetzung zu verhindern (siehe OGH 5 Ob 50/01s). Die Erläuterungen zur genannten Novelle sprechen ausdrücklich von einer "zweiten Chance". Folgerichtig kann es zu keiner Einstufung in eine niedrigere Ausstattungskategorie kommen, wenn der Mieter den Mangel ohne Anzeige an den Vermieter selbst behebt.
Verbessert der Vermieter trotz erfolgter Rüge durch den Mieter nicht fristgerecht, erfolgt die Einstufung der Wohnung in eine der niedrigeren Ausstattungskategorien rückwirkend zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages. Fehlt es beispielsweise im Badezimmer an einer Lüftung ins Freie oder einem Fenster, ist die Wohnung auch bei sonst hochwertiger Ausstattung in Kategorie C einzuordnen.
Rechtzeitigkeit der Mängelrüge
Aufgrund der in § 16 Abs 8 MRG enthaltenen Frist kann bei einem unbefristeten Mietverhältnis die Miethöhe nur binnen drei Jahren ab Abschluss der Mietzinsvereinbarung überprüft werden. Somit muss auch eine Rüge innerhalb dieser Frist erhoben werden. Bei befristeten Mietverhältnissen hat der Mieter für die Überprüfung der Miethöhe hingegen grundsätzlich bis zu sechs Monate nach Auflösung des Mietverhältnisses Zeit.
Der OGH hat in einer aktuellen Entscheidung (siehe OGH 5 Ob 146/20m) jedoch klargemacht, dass eine nach Beendigung des Mietverhältnisses erhobene Rüge auch bei befristeten Mietverhältnissen zu spät erfolgt. Das Mietverhältnis muss aufrecht sein und die Rüge zu einem Zeitpunkt erfolgen, der dem Vermieter die Möglichkeit gibt, den Mangel vor Vertragsende zu beheben. Da es sich bei der Verbesserungsfrist von drei Monaten um eine Maximalfrist handelt, ist eine Anzeige drei Monate vor Vertragsende damit jedenfalls als rechtzeitig anzusehen. Abhängig vom gegenständlichen Mangel kann auch eine kürzere Frist ausreichen.
In der Praxis hat dies vor allem bei im Rahmen des Antrages auf Mietzinsüberprüfung eingebrachten Mängelrügen Bedeutung. Obwohl dieses Vorgehen grundsätzlich zulässig ist, müssen die hierzu höchstgerichtlich festgestellten zeitlichen Grenzen beachtet werden. (Nina Leitgeb, 3.2.2022)