Die strengen Sanktionen, die gegen Russland verhängt wurden, werden auch von der heimischen Immobilienbranche genau beobachtet. Denn besonders nach der Finanzkrise hatten reiche Russinnen und Russen Wien mit seiner Lebensqualität, Gesundheitsversorgung und Sicherheit für sich entdeckt und Luxuswohnungen im großen Stil gekauft. Besonders beliebt bei den Käuferinnen und Käufern aus Russland: sehr große Altbauwohnungen um bis zu vier Millionen Euro.

Der große Run ist aber lange schon vorbei, ist man sich in der Branche einig: "Die Kaufaktivitäten von russischen Kunden auf dem österreichischen Immobilienmarkt sind marginal", sagt Philipp Niemann, Geschäftsführer des Engel & Völkers Market Center Wien. Stattdessen sei eher im eigenen Land in russische Immobilien investiert worden – mit Ausnahme von einigen wenigen Top-Locations weltweit.

Hartnäckiges Klischee

Glaubt man den Maklerinnen und Maklern, sind Russinnen und Russen, die in Wien die Luxusimmobilien aufkaufen, mittlerweile ein Klischee, das sich allerdings hartnäckig hält. Die Auswirkungen der Russland-Sanktionen auf den Immo-Markt in Wien dürften also gering ausfallen.

Die Wiener Luxusimmobilienmaklerin Elisabeth Rohr will dennoch noch keine Prognose treffen. Sie sieht derzeit zwar auch nicht viele Russen am Markt, geht aber von einer Zunahme an Anfragen in nächster Zeit aus. Außerdem würden manche Menschen aus Russland, die ihre Wohnung in Wien eigentlich verkaufen wollten, die Situation gerade neu evaluieren – und die Immobilie möglicherweise doch behalten.

Richard Buxbaum von Otto Immobilien hat zuletzt beobachtet, dass russische Käuferinnen und Käufer im Vorsorgesegment unterwegs waren und einzelne Wohnungen oder ganze Wohnungspakete als Geldanlage gekauft haben. Allerdings betont auch Buxbaum, dass das nicht im großen Stil geschehen sei, das Fehlen russischer Käufer also nicht ins Gewicht fallen werde.

Verschachtelte Konstruktionen

Generell können Menschen aus Nicht-EU-Ländern wie eben Russland in Wien eine Immobilie nur mit Genehmigung kaufen. 313 entsprechende Ansuchen von Russinnen und Russen wurden von 2018 bis 2020 laut Zahlen der MA 35, die dem STANDARD vorliegen, genehmigt. Nur 15 wurden in diesem Zeitraum abgelehnt.

Das Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz bietet – im Gegensatz zu anderen Bundesländern – allerdings auch ein Schlupfloch, um diese Genehmigung zu umgehen, indem verschachtelte Gesellschaften mit Sitz in der EU gegründet werden. Diese Gesetzeslücke will die Wiener SPÖ seit dem im letzten Wahlkampf angekündigten "Wiener Spekulationsstopp" eigentlich schließen.

Steigende Preise

Allerdings geht Philipp Niemann von Engel & Völkers davon aus, dass sich der Krieg allgemein auf den österreichischen Immobilienmarkt auswirkt: Neben der steigenden Inflation und potenziell steigenden Zinsen gebe es damit nun noch eine weitere Verunsicherung.

Jene, die eine Immobilie besitzen, trennen sich in einer solchen Situation eher nicht davon. Andere wollen ihr Geld gerade jetzt in Betongold stecken. Große Nachfrage bei niedrigem Angebot heißt, dass die Preise steigen.

Doch es ist kompliziert: Denn gegen steigende Preise spricht wiederum, dass die Mieten in Wien nicht so stark anziehen wie die Preise. Das sei eigentlich ein Indikator dafür, dass sich die Preissteigerung verlangsamt.

"Es ist wirklich schwierig zu sagen, wohin sich der Markt bewegt", sagt Niemann. Ein Sinken der Preise erwartet er zwar nicht. Möglich sei aber, dass man entweder in eine Stagnationsphase kommt – oder aber die Preise noch einmal zulegen. (Franziska Zoidl, 2.3.2022)