Wer aktuell in Wien eine Wohnung kaufen will, hat es nicht leicht. Einerseits ist trotz Baubooms die Auswahl nicht viel größer als vorher, weil der Großteil des aktuellen Neubauvolumens als Mietwohnung auf den Markt kommt.

Zum anderen sind in den letzten Jahren die Preise regelrecht davongaloppiert. Und das wiederum sorgt nun dafür, dass die Vergabe von Wohnbaukrediten verschärft wird – denn die Nationalbank warnt schon seit geraumer Zeit vor einer Überhitzung des Markts. Im Auftrag der Europä ischen Zentralbank (EZB) werden Nationalbank und Finanzmarktaufsicht voraussichtlich ab dem Sommer neue Mindeststandards bei der Kreditvergabe einführen. Künftig wird beispielsweise ein Eigenmittelanteil von mindestens 20 Prozent vorgeschrieben.

Eigenmittel

Beim Grundbuchspezialisten Immo United nahm man das kürzlich zum Anlass für einen Vergleich der Kaufkraft der Wienerinnen und Wiener mit den Preisen in den einzelnen Bezirken. Fazit: In allen Bezirken mit Ausnahme des zehnten braucht es mindestens zwei durchschnitt liche Nettojahresgehälter in Höhe von 24.700 Euro, um künftig zumindest den Eigenmittelanteil aufbringen zu können. Eine Bauträgerwohnung im dritten Bezirk wird derzeit beispielsweise um durchschnittliche 402.900 Euro (netto) angeboten, was mindestens 80.600 Euro an Eigenmitteln bedeutet – das 3,3-Fache eines durchschnittlichen Jahresgehalts.

Ganz extrem ist das Verhältnis naturgemäß in der Inneren Stadt, wo man rund sieben Jahresgehälter für die Eigenmittel benötigt. Denn gebrauchte Wohnungen werden dort derzeit im Schnitt um 857.000 Euro netto angeboten, der Mindesteigenmittelanteil müsste also rund 171.000 Euro betragen. Bauträgerwohnungen sind – da im Schnitt etwas kleiner – nur geringfügig leistbarer, hier gibt Immo United das 6,1-Fache eines Jahresgehalts an. "Dabei handelt es sich aber um Extremwerte, die für den Rest der Bundeshauptstadt nicht repräsentativ sind." Eigenmittelanteile von mehr als 100.000 Euro benötige man abgesehen vom ersten Bezirk nur bei Bauträgerwohnungen im 18. und 19. Bezirk. Im 22. Bezirk, wo gerade das meiste gebaut wird, braucht man rund 2,5 Jahresgehälter, um die Eigenmittel aufbringen zu können.

Zugegeben: Über die Quadratmeterpreise sagen diese Statistiken nicht viel. Doch laut Daten der Nationalbank sind die Immobilienpreise in Wien allein in den letzten fünf Jahren um rund ein Viertel gestiegen. Wien wird damit zusehends unleistbar. Dass die neuen Kreditvergabericht linien eventuell auch die Immobilienpreise ein wenig im Zaum halten können, bleibt zu hoffen.

Gefördertes Eigentum

Was die Stadt Wien aber nun ebenfalls wieder forcieren will, ist die Förderung von Wohneigentum. Viele Jahre lang wurde das sogenannte Soforteigentum im geförderten Wiener Wohnbau nicht verfolgt, nun gibt es laut Auskunft des Büros der Wohnbaustadträtin Kathrin Gáal (SPÖ) seit 2017 aber wieder einige Projekte mit bisher schon 359 Wohneinheiten, alle in den Bezirken 22 und 23, teilt ein Sprecher dem STANDARD mit. In Bau sind derzeit außerdem welche beim Projekt "Leben am langen Felde" auf den ehemaligen Hrachowina-Gründen sowie in der Podhagskygasse, geplant ist ein Projekt im Entwicklungsgebiet Berresgasse, allesamt in der Donaustadt gelegen. Doch wie genau funktioniert das eigentlich, und wer bekommt diese geförderten Wohnungen?

Grundsätzlich ist es so, dass der Kaufpreis nur geringfügig günstiger ist als bei einer freifinanzierten Variante. Dafür hat man bei einer geförderten Eigentumswohnung die Möglichkeit, ein Eigenmittelersatzdarlehen der Stadt mit einem Zinssatz von einem Prozent pro Jahr in Anspruch zu nehmen. Pflicht dazu besteht aber keine, und bei den bisherigen Projekten seit 2017 war es auch so, dass bei 22 Wohneinheiten die Förderung zwar vorgesehen war, dann aber nicht in Anspruch genommen wurde.

Einkommensgrenze

Bauträger Mischek baut beim Projekt "Green Eastside" auf den Hrachowina-Gründen neben 132 freifinanzierten auch 82 geförderte Eigentumswohnungen; für das Jahresende ist die Fertigstellung geplant, alle geförderten Einheiten sind bereits vergeben, teils direkt vom Bauträger, teils von der Wohnberatung Wien, teilt eine Sprecherin mit. Der sofort zu zahlende Betrag beläuft sich auf 2500 Euro pro Quadratmeter, der Rest auf den geförderten Kaufpreis wird als Darlehen gewährt und langfristig zurückbezahlt.

Einzuhalten gilt es dabei eine Einkommensgrenze, wie sie auch beim geförderten Mietwohnbau üblich ist. Außerdem muss in der erworbenen Wohnung der eigene Hauptwohnsitz angemeldet werden, man muss sie also selbst bewohnen. Das soll verhindern, dass alle oder die meisten Wohnungen eines Neubauprojekts von Anlegern gekauft werden. (Martin Putschögl, 20.3.2022)