Um ihren Traum vom Eigenheim zu verwirklichen, greifen immer mehr Österreicherinnen und Österreicher auf Fertighäuser zurück. Sie erwarten sich eine unkomplizierte und einwandfreie Bauphase, an deren Ende sie sorglos den Schlüssel zum fertigen Haus entgegennehmen.

In der Realität sieht dies jedoch leider oft nicht so aus. Häufig weisen ihre Häuser gravierende Baumängel auf. Darunter fallen etwa ein falsches Auftragen des Estrichs, nicht dicht schließende Fenster und Türen oder falsch ausgeführte Wasserinstallationen.

Baumängel

Treten Mängel auf, sind Schwierigkeiten vorprogrammiert, denn in der Praxis zeigen sich viele Unternehmen nicht kooperativ. Es gibt aber mehrere rechtliche Möglichkeiten, um zumindest einen finanziellen Schaden abzuwenden.

Zunächst muss geklärt werden, was überhaupt unter den Begriff Baumangel fällt. Das ist vereinfacht gesagt alles, was dazu beiträgt, dass die erbrachte Leistung nicht dem entspricht, was vertraglich ausgemacht war. Der Vorteil an Fertighäusern ist, dass in der Regel durch umfangreiche Leistungsbeschreibungen der tatsächliche Vertragsinhalt einfach festzustellen ist.

Abgesehen von den im Vertrag vereinbarten Leistungen muss ein Fertighaus aber auch die gewöhnlich an Häuser vorauszusetzenden Eigenschaften aufweisen. Es darf also etwa keine Risse im Mauerwerk oder Putz geben, auch wenn dies nicht ausdrücklich im Vertrag festgehalten wurde.

Gewährleistung und Garantie

Durch die gesetzliche Gewährleistung sind Käufer in der Regel gut geschützt. Sie stellt eine verschuldensunabhängige Haftung für Mängel sicher, die bereits bei Übergabe des Fertighauses vorhanden bzw. zumindest angelegt waren. Für unbewegliche Sachen, worunter auch Fertighäuser einzuordnen sind, beträgt die Dauer dieser Haftung drei Jahre.

Hier sind die Erwerber im Vorteil, da eine Mangelhaftigkeit in den ersten sechs Monaten nach Übergabe vermutet wird. Das heißt, die Baufirma müsste einen Gegenbeweis erbringen, um dies zu widerlegen, was in der Praxis schwer machbar ist und deshalb selten vorkommt.

Weist das Fertighaus also innerhalb der Gewährleistungsfrist Mängel auf, hat der Käufer Anspruch auf Verbesserung oder Austausch, und das ohne Kosten, denn für diese muss der Verkäufer aufkommen. Es gibt auch Fälle, in denen überdies die Möglichkeit besteht, den Vertrag zu wandeln oder eine Preisminderung geltend zu machen.

Von der Gewährleistung zu unterscheiden ist die Garantie. Bei dieser handelt es sich um eine freiwillige Zusage des Herstellers, in der die Mangelfreiheit eines Werkes für einen gewissen Zeitraum zugesichert wird. Dabei gilt es zu beachten, dass Gewährleistung und Garantie nebeneinander stehen und rechtlich voneinander unabhängig sind. Käufer eines Hauses sollten dabei vorsichtig sein, denn Baufirmen legen diese häufig zu ihren Gunsten aus. Durch die Vereinbarung einer Garantie erfolgt allerdings keinerlei Einschränkung der gesetzlichen Gewährleistung.

Schadenersatz

Neben Gewährleistung und Garantie könnte bei einem mangelhaften Fertighaus auch ein Anspruch auf Schadenersatz bestehen. Ein Vorteil ist hierbei, dass die Frist, in der Ansprüche geltend gemacht werden können, 30 Jahre beträgt, wobei Schadenersatzansprüche allerdings binnen drei Jahren ab Kenntnis von Schaden und Schädiger geltend zu machen sind. Die Gewährleistung ist dagegen auf nur drei Jahre nach Übergabe des Hauses beschränkt, und auch die Garantie eines Herstellers deckt in der Regel nur einen kürzeren Zeitraum ab.

Auch kurz nach Übergabe können jedoch gewisse Mängel auftreten, die durch Gewährleistung und Garantie nicht abgedeckt werden, und die Erlangung einer Kompensation ist in einem solchen Fall nur über den Schadensersatzweg möglich. Betroffen davon sind etwa durch einen Mangel verursachte Folgeschäden an anderen Objekten, wie beispielsweise den im Haus befindlichen Möbeln, die von der Gewährleistung und meist, abhängig von der konkreten Ausgestaltung, auch von der Garantie ausgeschlossen sind.

In der Praxis ist die Einforderung von Schadenersatz nicht immer einfach, denn dieser muss grundsätzlich nur dann geleistet werden, wenn ein Verschulden des Übergebers vorliegt. Dem Käufer kommt jedoch zugute, dass es eine zehnjährige Verschuldensvermutung des Verkäufers ab Übergabe des Hauses gibt. Während dieser muss der Übergeber beweisen, dass ihm die vertragswidrige Schlechterfüllung nicht vorgeworfen werden kann. (Wilhelm Huck, 19.3.2022)