Es wird ernst mit dem Bestellerprinzip: Justizministerin Alma Zadic (Grüne) wird am morgigen Dienstag gemeinsam mit Familienministerin Claudia Plakolm (ÖVP) sowie den Bautensprechern von ÖVP und Grünen, Johann Singer und Nina Tomaselli, vor die Presse treten. "Neues Maklergesetz – Novelle für mehr Gerechtigkeit bei Maklerprovisionen" heißt der Termin, und dass dabei die Einführung des Bestellerprinzips verlautbart wird, darf als sicher gelten. Man darf gespannt sein.

Die Einführung des Bestellerprinzips bei Mietwohnungen steht jedenfalls im aktuellen türkis-grünen Regierungsprogramm, und sie wird deshalb auch bereits seit zwei Jahren erwartet. Dass es sich nun so lange hinzog, mag neben der Pandemie auch taktische Gründe gehabt haben. Die Immobilienbranche rechnet jedenfalls schon seit Bekanntwerden des Regierungsprogramms mit der Einführung, erhofft sich aber möglichst lange Übergangsfristen.

"Ablenkungsmanöver"

Für die SPÖ steht schon einmal fest: Die Regierung will mit dem Bestellerprinzip von der Erhöhung der Richtwertmieten, die im April ansteht und von der Regierung nicht verhindert wurde, ablenken. "Neun Tage vor der größten gesetzlichen Mietanhebung seit Einführung des aktuellen Mietrechtsgesetzes soll es jetzt schnell gehen. Das riecht nach Ablenkungsmanöver", schreibt Bautensprecherin Ruth Becher in einer Aussendung.

Was das Bestellerprinzip betrifft, sei die ÖVP außerdem nun schon drei Jahre säumig, denn der damalige ÖVP-Chef Sebastian Kurz war kurz vor der Nationalratswahl 2019 ins Lager der Befürworter gewechselt. Einen rasch noch vor der Wahl eingebrachten Antrag der SPÖ wollte die ÖVP dann aber nicht unterstützen. Das Bestellerprinzip wurde aber im Regierungsübereinkommen verankert.

Doch die Kritik der SPÖ reicht weiter. Bisher sei in dieser Causa mit der Opposition nicht verhandelt worden, und an den bisher bekannten Entwürfen seien auch die offenbar weiterhin vorhandenen Umgehungsmöglichkeiten des Bestellerprinzips kritisiert worden. "Außerdem wurde in den Entwürfen der Kauf von Immobilien nicht berücksichtigt", klagt Becher. In Deutschland ist das der Fall, dort gilt seit Ende 2020 die sogenannte "Provisionsteilung": Der Käufer darf nicht mehr Provision zahlen als der Verkäufer.

Auswirkungen der strengen deutschen Lösung

Bei Mietgeschäften gilt in Deutschland das Bestellerprinzip schon seit 2015, und es fiel sehr streng aus. Deshalb wollte man in Österreich offenbar sowohl vonseiten der Immobilienbranche als auch vonseiten der ÖVP ein ähnlich scharfes Gesetz vermeiden.

In Deutschland darf ein Makler von einem Mieter nämlich nur noch in dem Fall eine Provision (Courtage) verlangen, wenn ihm das jeweilige Objekt vor der Kontaktaufnahme des Mieters oder der Mieterin noch nicht bekannt war, er also aktiv im Auftrag des Interessenten danach gesucht hatte. Sagt dieser erste Mieter aber ab, dann gilt die Immobilie für den Makler als "verbrannt" – sie darf niemand anderem mehr provisionspflichtig angeboten werden.

Das deutsche System wurde vom Justizministerium in Berlin im Sommer des Vorjahres evaluiert. Dabei kam man zu dem Schluss, dass das Bestellerprinzip "größtenteils" durchgesetzt werden konnte. "Auch wenn ein nicht unerheblicher Anteil der befragten Mieter und Fachanwälte (jeweils ca. 30 Prozent) von direkten Umgehungsversuchen des Bestellerprinzips berichten, haben solche Versuche die Gerichte kaum beschäftigt."

Makler fast nur noch für Vermieter tätig

Eine für diese Evaluierung durchgeführte Online-Erhebung förderte aber auch eines zutage: "Makler sind nur noch vereinzelt im Auftrag von Mietern tätig." Die noch nicht höchstrichterlich entschiedene Frage, wann denn nun eine Immobilie als für den Makler "verbrannt" gilt, und wann nicht, sei deshalb nur noch von geringer Bedeutung. "Während vor Einführung des Bestellerprinzips noch 41 Prozent der Makler im Auftrag von Mietern tätig waren, sind es nach der Einführung nur noch etwa zwölf Prozent", heißt es in dem Papier konkret.

Und die angestellten Untersuchungen würden auch zeigen, dass empirisch keine Überwälzung der Maklerkosten auf die Wohnungsmieten zu erkennen sei– "auch nicht im Teilmarkt der Neubauwohnungen". Einzig bei der Betrachtung von ausgewählten Teilmärkten würden sich preissteigernde Effekte des Bestellerprinzips für Mietobjekte erkennen lassen, schreiben die Autorinnen und Autoren der Untersuchung. "Dies ist in besonders dynamischen Wohnungsmarktregionen mit den größten Mietpreissteigerungen der Fall, sowie im oberen Preissegment und tendenziell bei Wohnungen von Privatvermietern."

Vermieter setzen auf Selbstvermarktung

Auf das Geschäft der deutschen Maklerinnen und Makler hat sich das Bestellerprinzip freilich enorm ausgewirkt: Vermieter setzen nun viel öfter auf Selbstvermarktung ihrer Wohnungen, anstatt einen Makler zu beauftragen. Maklerbüros hatten mit Umsatzeinbußen bis zu 37 Prozent zu kämpfen, bei größeren Büros waren es aber im Schnitt nur 13 Prozent. Für 15 Prozent der Maklerbüros gab es sogar keine Auswirkungen. Generell seien aber Mietgeschäfte für Makler uninteressanter geworden, die Hälfte der Büros konzentriert sich nun auf die Vermittlung von Kaufimmobilien. (Martin Putschögl, 21.3.2022)