Das Bestellerprinzip bei den Maklerprovisionen kommt: Das machten Justizministerin Alma Zadić (Grüne), Jugendstaatssekretärin Claudia Plakolm (ÖVP) sowie die Bautensprecher der beiden Regierungsfraktionen, Nina Tomaselli und Johann Singer, in einer Pressekonferenz am Dienstag klar. Es sei nun "Schluss mit der großen Ungerechtigkeit", dass Mieterinnen und Mieter den Makler zahlen müssten, dieser aber hauptsächlich für die Vermieterseite arbeite, sagte Zadić. "Bisher musste man also eine Dienstleistung zahlen, die man nicht selbst beauftragt hatte."

"Schutzschirm" für Mieterinnen und Mieter

Nun wird das Maklergesetz dergestalt novelliert, dass die Seite, die den Makler beauftragt, auch zu zahlen habe. "Wer anschafft, zahlt", sagte Tomaselli. Damit es nicht zu Umgehungskonstruktionen komme, habe man auch für einen "umfassenden Schutzschirm" gesorgt, erklärte die grüne Bautensprecherin. Und dieser sieht folgendermaßen aus:

Zum einen ist vorgesehen, dass für eine Wohnung, die in irgendeiner Form inseriert oder auch nur per Aushang angeboten wird, ein Makler oder eine Maklerin keine Provision von der Mieterseite wird verlangen dürfen. "Wenn ein Vermieter als erster Auftraggeber einen Immobilienmakler mit der Vermittlung eines Wohnungsmietvertrags beauftragt hat, kann der Makler nur mit ihm eine Provision vereinbaren", heißt es im Entwurf, der dem STANDARD vorliegt, für einen neuen Paragraf 17a ("Vermittlung von Wohnungsmietverträgen") im zweiten Teil des Gesetzes, der nur für Immobilienmakler gilt. Und weiter: "Mit einem Wohnungssuchenden kann ein Immobilienmakler nur dann eine Provision vereinbaren, wenn ihn dieser als erster Auftraggeber mit der Vermittlung eines Wohnungsmietvertrags beauftragt hat."

Die Beweislast, dass ein Mieter oder eine Mieterin – als Auftraggeberin bzw. Auftraggeber – provisionspflichtig ist, soll beim Makler oder der Maklerin liegen. "Der Makler muss künftig dokumentieren, warum ein Mieter eine Provision zahlen muss."

Aus für Hausverwalter-Makler-Kombinationen

Zum anderen wird nun auch die weitverbreitete Unart abgestellt, dass große Wohnungseigentümer und Hausverwaltungen eigene Maklerfirmen betreiben, um von Mietinteressenten Provision verlangen zu dürfen. Auf ein solches "wirtschaftliches Naheverhältnis" musste schon bisher explizit hingewiesen werden, um provisionspflichtig zu werden. Nun wird die Provision hier nicht mehr zulässig sein.

Konkret heißt es im Entwurf, dass ein Makler mit einem Wohnungssuchenden auch dann keine Provision vereinbaren kann, "wenn der Vermieter oder der Verwalter am Unternehmen des Maklers unmittelbar oder mittelbar beteiligt ist oder selbst, durch Organwalter oder durch andere maßgebliche Personen, Einfluss auf dieses Unternehmen ausüben kann". Dasselbe gelte, wenn der Makler am Unternehmen des Vermieters oder Verwalters unmittelbar oder mittelbar beteiligt ist.

Und man will auch für Mieterinnen und Mieter negative Absprachen zwischen Maklern und Vermietern abstellen, betonte Tomaselli. Konkret wird auch in dem Fall, dass "der Vermieter oder Verwalter (...) vom Abschluss eines Maklervertrags abgesehen hat, damit der Mieter als Erstauftraggeber provisionspflichtig wird", eine Provisionszahlung für Mieterinnen und Mieter ausgeschlossen.

Verwaltungsstrafen für Makler

Bei Zuwiderhandeln werde es auch Verwaltungsstrafen für Maklerinnen und Makler geben, die bis zu 3.600 Euro betragen können. "Mehrfache systematische Verstöße können auch zu einem Verlust der Zulassung führen", sagte Justizministerin Zadić auf Nachfrage des STANDARD.

Die Ministerin betonte außerdem, dass das Bestellerprinzip insbesondere für Mieterinnen und Mieter mit befristeten Mietverträgen deutliche Erleichterungen bringen sollte. 70 Prozent der jährlichen Neuabschlüsse im privaten Bereich seien nur noch befristet, erklärte die Ministerin. "Jeder dritte dieser Verträge wird nicht verlängert", die Mieterinnen und Mieter müssten dann also jedes Mal einen Wohnungswechsel vornehmen, für den derzeit meist zwei Bruttomonatsmieten an Provision fällig sind. Das koste jedes Mal zumeist mehr als tausend Euro.

Insgesamt würden Mieterinnen und Mieter durch die Maßnahme jedes Jahr um mehr als 50 Millionen Euro finanziell entlastet, rechnete Zadić vor. Staatssekretärin Plakolm wies insbesondere auf Erleichterungen für Studierende und in Ausbildung befindliche Menschen hin.

Sechsmonatige Übergangfrist

Der Entwurf wird am Mittwoch in Begutachtung geschickt, danach wird er im parlamentarischen Bautenausschuss diskutiert werden. Bis zum Sommer sollte sich der Beschluss im Nationalrat eigentlich noch ausgehen. Es kann aber auch noch länger dauern, deshalb blieb in der Pressekonferenz am Dienstag einigermaßen unklar, ab wann das Bestellerprinzip nun faktisch gelten wird. Man hat sich nämlich auf eine sechsmonatige Übergangsfrist nach dem Inkrafttreten geeinigt, sagte Singer. Je nach Beschluss im Nationalrat werde es also rund um den Jahreswechsel soweit sein, betonte Zadić.

Der letzte Eingriff in die Maklerprovisionen ist fast zwölf Jahre her, damals wurde mieterseitig die Höchstprovision von drei auf zwei Bruttomonatsmieten gekürzt. Schon damals war von einem "Zwischenschritt" auf dem Weg zum Bestellerprinzip die Rede. Dann passierte aber lange nichts.

Deutschland kam Österreich dann zuvor, dort gilt das Bestellerprinzip seit 2015. Danach wurden auch in Österreich die Forderungen nach dem nächsten Schritt lauter. Kurz vor der Nationalratswahl 2019 war dann auch die Kurz-ÖVP für die Einführung des Bestellerprinzips, ein von der SPÖ eilig eingebrachter Antrag wurde in der letzten Plenarsitzung vor der Wahl von der ÖVP aber doch nicht mitgetragen. Man einigte sich mit dem neuen Koalitionspartner, den Grünen, auf die Einsetzung in der laufenden Legislaturperiode.

Reaktionen auf die Neuerung

Reaktionen kamen im Laufe des Tages vom Österreichischen Verband der Immobilienwirtschaft (ÖVI), wo man das Bestellerprinzip wenig überraschend sehr kritisch sieht: "Am Ende des Tages werden Mieter und Vermieter gleichermaßen verlieren", sagt ÖVI-Präsident Georg Flödl.

Der Markt werde intransparenter, weil die Objekte nicht mehr professionell aufbereitet und angeboten werden, das Angebot werde so deutlich sinken. Kleinen Maklerunternehmen, die sich auf die Vermietung spezialisiert haben, würde so die wirtschaftliche Grundlage entzogen.

In ein ähnliches Horn stößt man in der Wirtschaftskammer. Mit der Streichung der Mieterprovision würden "tausende Arbeitsplätze" vernichtet und Immobilienunternehmen die Existenz genommen, kritisiert die Wiener Fachgruppe der Immobilien- und Vermögenstreuhänder. "Es besteht die Gefahr, dass tausende Wohnungen aufgrund längerer Verwertungszeiten monatelang leer stehen werden", warnt auch das bundesweite Pendant in der Wirtschaftskammer.

Begrüßt wird die Novelle dafür von der Mietervereinigung. Die Arbeiterkammer betont, dass es für leistbares Wohnen mehr brauche als eine Neuregelung der Maklerprovisionen, und fordert einmal mehr ein Aussetzen der Anhebung der Richtwertmieten, die mit Anfang April ansteht.

Selbiges fordert die FPÖ, außerdem eine Ausweitung des Vollanwendungsbereichs des MRG anhand thermisch-energetischer Kriterien. Die Grünen Wien wünschen sich auch von der Wiener Stadtregierung unterstützende Maßnahmen, etwa in Form eines Wohnungskautionsfonds, um den hohen Finanzierungsbedarf bei einer Wohnungsanmietung abzudämpfen. (Martin Putschögl, 22.3.2022)