Voraussichtlich ab 1. Jänner 2023 werden Mieterinnen und Mieter von Wohnungen in Österreich in den allermeisten Fällen keine Maklerprovision mehr zahlen müssen. Das sehen die Pläne der Koalitionsparteien vor, die in der vorvergangenen Woche – wie im STANDARD berichtet – den Entwurf für die entsprechende Änderung des Maklergesetzes vorlegten.
Die Begutachtungsfrist startete am 23. März, es handelt sich dabei genau genommen um ein sogenanntes vorparlamentarisches Begutachtungsverfahren, in dem sich nun alle an der Thematik Interessierten äußern können. Derzeit (Stand Mittwoch) sind erst zwei Stellungnahmen eingelangt, doch es ist natürlich zu erwarten, dass sich dies bis zum Ende der Frist am 4. Mai noch stark ändern wird.
Erste vage Äußerungen von Mieterschützerinnen und Mieterschützern dazu gibt es schon, inoffiziell, denn die Stellungnahmen sind noch nicht fertig. Schon jetzt wird in einschlägigen Kreisen aber bezweifelt, dass die im Entwurf eingebauten Vorkehrungen, um Umgehungen zu vermeiden (der von Justizministerin Alma Zadić so bezeichnete "Schutzschirm"), möglicherweise nicht ganz so gut durchdacht sein könnten wie geplant.
Was die Betreuung von Mietinteressenten durch Maklerinnen und Makler betrifft, so erwartet man im Justizministerium offenbar keine großen Änderungen durch das neue Bestellerprinzip, wie aus den Erläuterungen hervorgeht. Ein Makler sei nämlich weiterhin "als Verhandlungsgehilfe des Vermieters zu sehen, soweit er in dessen Auftrag die Gespräche mit dem Wohnungssuchenden führt und Auskünfte erteilt". Bei Verletzung der vorvertraglichen Aufklärungs- und Sorgfaltspflichten kann der Mieter daher Schadenersatzansprüche gegen den Vermieter geltend machen.
Allerdings: Viele Mieterinnen und Mieter werden vor Gericht ziehen müssen, wenn aus ihrer Sicht gegen das Bestellerprinzip verstoßen wurde. Das wird zwar nicht den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes betreffen, also die typische Altbauwohnung, aber immerhin den großen und immer größer werdenden Teilanwendungsbereich (freifinanziert errichtete Nachkriegsbauten).
Sämtliche Streitfälle, die sich aus dem neuen Bestellerprinzip ergeben, sollten aber im Außerstreitverfahren (das heißt, vor der Schlichtungsstelle, wo es eine gibt) geregelt werden können – so wird jedenfalls eine dringende Forderung der Mieterschutzorganisationen lauten.
Weniger Geld für Makler
Man wird sehen, was sich noch alles durch das Begutachtungsverfahren ändern wird. Durch die Einführung des Bestellerprinzips sollen sich Mieterinnen und Mieter künftig aber jedenfalls rund 50 Millionen Euro an Provisionszahlungen ersparen, das betonten die grünen Verhandlerinnen des Entwurfs bei der Präsentation, und so steht es auch in der "wirkungsorientierten Folgenabschätzung", die dem Entwurf beigestellt ist. Genau genommen werden in Österreich jedes Jahr 49,4 Millionen Euro mieterseitig an Maklergebühren bezahlt, vermieterseitig sind es 17,9 Millionen Euro.
Künftig rechnet man offenbar damit, dass in 35 Prozent der Neuvermietungsfälle von der Vermieterinnenseite ein Makler beauftragt wird, was insgesamt einen Jahresumsatz von 33,7 Millionen Euro ergeben sollte. "Zusätzlich wird es in zirka fünf Prozent der Fälle zu provisionspflichtigen Suchaufträgen von Mietern kommen", heißt es in dem Papier. Diese Zahl stammt aus der Maklerbranche selber. Und dies sollte weitere insgesamt 4,8 Millionen Euro an Provisionszahlungen bedeuten. Summa summarum wird erwartet, dass die insgesamt bezahlten Maklerprovisionen durch die Änderung von 67,3 Millionen Euro (exklusive Umsatzsteuer) auf 38,5 Millionen Euro zurückgehen werden. Das wäre ein Verdienstentgang für Maklerinnen und Makler in Höhe von 28,8 Millionen Euro.
Aufwand für Vermieter
Weil erwartet wird, dass manche Vermieterinnen und Vermieter künftig eben auf die Makler-Dienstleistung verzichten werden, hat man im Justizministerium auch ausgerechnet, welche Kosten dafür auf die Vermieterseite zukommen werden. Pro Wohnung nimmt man einen Zeitaufwand von 15 Stunden an, dazu kommen weitere Kosten für Inserate, Wegekosten und sonstige Verwaltungsaufwände, was auf durchschnittlich 475 Euro pro Fall hinauslaufen dürfte. Hochgerechnet mit geschätzten 19.800 Fällen pro Jahr, bei denen die Vermittlung unmittelbar durch den Vermieter erwartet wird, ergibt das einen Kostenaufwand von 9,4 Millionen Euro. (Martin Putschögl, 3.4.2022)