Betroffen sind vor allem ältere Geschäftslokale, die stark überbewertet sind.

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Eine vermeintliche Randnotiz in der aktuellen Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) wird in den nächsten Jahren wohl für einige Diskussionen sorgen: Laut einer Übergangsbestimmung (§ 58g Absatz 5 WEG) haben Eigentümerinnen und Eigentümer von Geschäftsräumen bis 2024 die Möglichkeit, überbewertete Nutzwerte ihrer Lokale einseitig herabzusetzen. Damit müssten sie innerhalb der Eigentümergemeinschaft dauerhaft weniger Betriebs- und Sanierungskosten begleichen.

Heutzutage wird bei der Ermittlung von Nutzwerten eines Hauses zwischen Wohnungen und Geschäftslokalen meistens ein Verteilungsschlüssel von eins zu zwei gewählt. Eigentümer von Geschäftslokalen müssen vergleichsweise also das Doppelte der gemeinsamen Kosten tragen. Allerdings war das nicht immer so: Früher – lange bevor der Onlinehandel Einzug gehalten hat – wurden Geschäftsräumen meist deutlich höhere Nutzwerte zugeschrieben. Die hohen Kosten, die damit verbunden sind, waren in den letzten Jahren aufgrund der sinkenden Bedeutung von Geschäftslokalen aber zum Teil nicht mehr tragbar.

Behutsame Reform

Die Regierung will nun mit "großer Behutsamkeit" vorgehen – auch um den "Frieden im Haus" nicht zu stören. Der "Reset" soll daher eine "Ausnahme" bleiben, die nur zeitlich beschränkt bis 2024 geltend gemacht werden kann. Die Möglichkeit steht zudem nur Eigentümerinnen und Eigentümern offen, deren Nutzwerte mindestens mit dem Dreifachen der Nutzfläche festgesetzt wurden. Die Werte der anderen Wohnungseigentümer dürfen sich dabei nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen.

Aus Sicht des Gerichtssachverständigen und Rechtsanwalts Markus Singer, der sich auf Immobilienrecht spezialisiert hat, war die Reform notwendig, um Verzerrungen auszugleichen. Früher seien die Nutzwerte von Geschäftsräumen aus verschiedenen Gründen hoch angesetzt worden. Sachverständige und Behörden argumentierten etwa damit, dass Gastlokale das Haus aufgrund von Kundenverkehr und Müll stärker beanspruchen. Das rechtfertige auch höhere Kosten.

Viele Betroffene

In den letzten Jahren habe das aber dazu geführt, dass die Kosten der Objekte derart hoch waren, dass man sie zum Teil nur noch mit Verlust vermieten konnte. "Das drückt den Verkaufswert der Geschäftslokale beträchtlich oder macht sie gar unveräußerbar", sagt Singer. Die Reform dürfte in der Praxis nun deutliche Auswirkungen haben. Von der Neuregelung sind zahlreiche Räumlichkeiten betroffen – vor allem Objekte, deren Nutzwerte vor 1975 festgelegt wurden.

Die Übergangsfrist bis 2024 hält Singer für angemessen, in der Praxis könnte sie allerdings zu Haftungsproblemen führen. "Wer sein Geschäftslokal 2025 verkaufen will, die Kosten aber nicht reduziert hat, wird weniger Geld dafür bekommen", sagt Singer. Zum Handkuss könnten dann insbesondere Hausverwalter, Steuerberaterinnen oder Anwälte kommen, die laufende Beratungs- oder Verwaltungsverträge mit den Eigentümern solcher Geschäftslokale haben und diese nicht rechtzeitig über die Möglichkeit einer Korrektur informiert haben. (Jakob Pflügl, 14.4.2022)