Corona hat die Preise am Wohnimmobilienmarkt weiter angeheizt. Das macht die Situation besonders für junge Menschen schwierig.

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Frage: Die Immobilienpreise steigen und steigen. Zahlt es sich überhaupt noch aus, in ein Eigenheim zu investieren?

Antwort: Das kommt darauf an – unter anderem darauf, wo man wohnen will. In und rund um die Ballungsräume stiegen die Preise zuletzt tatsächlich sehr stark, Einfamilienhäuser rund um Wien wurden allein seit Ausbruch der Pandemie um ein Viertel teurer. In entlegenen Regionen gab es aber mitunter sogar Preisrückgänge. Auch dort ist das Angebot an Häusern derzeit aber geringer als die Nachfrage.

Frage: Auf dem Land wollen viele immer noch selbst ihr Häuschen bauen. Doch auch dort haben sich die Rahmenbedingungen verschlechtert. Warum?

Antwort: Die Baukosten sind zuletzt äußerst stark gestiegen, nämlich um mehr als 40 Prozent in den vergangenen 16 Monaten. Darauf wiesen kürzlich etwa die gemeinnützigen Bauträger hin. Auch die Verfügbarkeit von Baumaterialien ist wegen der Pandemie eingeschränkt.

Was den Bau eines eigenen Hauses betrifft, so werden die Umstände wahrscheinlich auf absehbare Zeit nicht besser. Denn Baugrundstücke sind schon seit einigen Jahren rar. Das liegt zum einen daran, dass viel Bauland gehortet wird, weil man dann dabei zuschauen kann, wie es mehr wert wird, und andererseits an langsam, aber sicher immer strenger werdenden raumordnungspolitischen Vorgaben. "Innen- vor Außenentwicklung" lautet das Motto, das immer mehr Bundesländer ihren Gemeinden mit auf den Weg geben wollen, also: Weniger Bauland am Rand neu widmen, vielmehr darauf schauen, dass im Kernsiedlungsgebiet nachverdichtet wird.

Umwidmungen für Einfamilienhaussiedlungen finden zwar nach wie vor statt, doch hier kommt neuerdings hinzu, dass Fertighausanbieter und gewerbliche Bauträger die Siedlungsentwicklung stark für sich entdeckt haben. Das heißt, sie kaufen Baugründe en gros in Landgemeinden auf (und treten damit in Konkurrenz zu "einfachen" Häuslbauern) und stellen fixfertige Häuser auf die grüne Wiese. Da bekommt man als Käuferin und Käufer dann zwar alles aus einer Hand, entsprechend teuer wird es aber. Zudem schauen diese Häuser alle gleich aus.

Frage: Die meisten Menschen brauchen vor dem Kauf einen Kredit. Hier gibt es bald gravierende Änderungen. Welche?

Antwort: Voraussichtlich per Anfang Juli werden neue Richtlinien für die Vergabe von Hypothekarkrediten in Kraft treten. Wer künftig einen Kredit bekommen will, muss dann de facto mindestens 20 Prozent an Eigenmitteln aufbringen. Die Laufzeit darf nicht länger als 35 Jahre sein, die Kreditrate darf nicht mehr als 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens betragen. Die Sache mit den Eigenmitteln ist allerdings etwas komplizierter: Im Begutachtungsentwurf der Finanzmarktaufsicht (FMA) für die sogenannte Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-VO) ist eigentlich von einer maximalen Beleihungsquote von 90 Prozent die Rede.

Das heißt, wer eine Immobilie um 400.000 Euro kaufen will, darf höchstens 360.000 Euro an Hypothekarkredit dafür aufnehmen. Dass es de facto eine 80-Prozent-Vorgabe ist, ergibt sich daraus, dass zum Kaufpreis die typischen Nebenkosten von rund zehn Prozent für Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragung, Makler etc. dazugerechnet werden. Das ergibt bei 400.000 Euro Kaufpreis also insgesamt 440.000 Euro. 80 Prozent dieses Gesamtbetrags sind dann 360.000 Euro.

Frage: Wie wird sich das auswirken?

Antwort: Diese Vorgabe wird nach Ansicht von Fachleuten dazu führen, dass die Vergabe von Krediten merklich zurückgehen wird und damit wohl auch die Transaktionen – was die Preisanstiege eigentlich einbremsen sollte. Das wäre also die gute Nachricht für die, die es sich dann noch leisten können. Allerdings: Bei Raiffeisen Research geht man in einer aktuellen Analyse davon aus, dass es im ersten Halbjahr, also vor Inkrafttreten der neuen Regelungen, zu vorgezogenen Käufen kommt, was die "Preisdynamik" noch einmal verschärfen dürfte.

Erst im zweiten Halbjahr sollte es zu einer Abschwächung bei den Preisen kommen. Man weist in der Analyse aber auch darauf hin, dass es wegen der hohen diesjährigen Inflation wohl sechs Prozent im Jahresschnitt sowie wegen der neuerdings großen "geopolitischen Spannungen" zu einem weiteren Run aufs "Betongold" kommen könnte. Für das gesamte Jahr 2022 geht man bei Raiffeisen Research deshalb aktuell von einem neuerlichen Immobilienpreisanstieg von acht Prozent aus – als "Untergrenze".

Frage: Wenn die Kaufpreise so hoch sind, ist dann Wohnen auf Miete besser?

Antwort: In Wien bekommt man, grob gesagt, schon seit einigen Jahren mehr Wohnfläche fürs gleiche Geld, wenn man mietet anstatt zu kaufen. Generell ist "Kaufen oder Mieten" aber eine stets individuell zu beantwortende Frage, bei der es auf die aktuelle Familiensituation und weitere Lebenspläne ebenso ankommt wie auf die Zinsentwicklung und das Vorhandensein von Eigenmitteln. (Martin Putschögl, 22.5.2022)