Im Gastblog erklärt die Juristin Nina Leitgeb, wo die Unterschiede zwischen Haupt- und Untermiete liegen und wann eine Scheinuntermiete vorliegt.

Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) ist die Einstufung eines Mietverhältnisses als Haupt- oder Untermiete für beide Vertragsteile von erheblicher Bedeutung. Die Einforderung notwendiger Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten oder die Bestreitung von Betriebskostenabrechnungen etwa sind dem Hauptmieter vorbehalten. Umgekehrt kann ein Untermietverhältnis leichter gekündigt werden und darf ein um 50 Prozent höherer Hauptmietzins verlangt werden. Es gibt daher immer wieder Vermieter, die versuchen, durch Abschluss eines Untermietvertrags dem Mieter Rechte zu entziehen.

Was ist Hauptmiete, was Untermiete?

Gemäß § 2 Abs 1 MRG liegt ein Hauptmietvertrag vor, wenn der Vertrag mit dem Eigentümer oder dem Fruchtgenussberechtigten der Liegenschaft, dem Wohnungseigentümer, dem Wohnungseigentumswerber oder dem Mieter oder Pächter des ganzen Hauses geschlossen wird. Die Untermiete wird in Abs 2 dann im Umkehrschluss als Mietvertrag definiert, der mit einer Person geschlossen wird, die in Abs 1 nicht genannt wird. Die Bezeichnung des Vertrags als Untermietvertrag spielt demnach keine Rolle. Liegt ein Untermietverhältnis vor, ist der Untervermieter selbst Hauptmieter und vermietet die von ihm angemietete Wohnung oder Teile davon, wie zum Beispiel ein freies WG-Zimmer, weiter.

Anerkennung als Hauptmieter

Der Mieter, mit dem der Untermietvertrag geschlossen wurde, hat unter gewissen Voraussetzungen die Möglichkeit, sich als Hauptmieter anerkennen zu lassen. Es darf hierfür bei Überlegung aller Umstände kein vernünftiger Grund bestehen, daran zu zweifeln, dass der Hauptmietvertrag nur geschlossen wurde, damit die Wohnung dann durch den Hauptmieter untervermietet werden kann und die Rechte, die dem eigentlichen Hauptmieter zustehen, umgangen werden können. Die Umgehungsabsicht muss sowohl beim Vermieter als auch beim vorgeschobenen Hauptmieter vorliegen. Hierbei reicht beim Vermieter bedingter Vorsatz, also die Inkaufnahme der Umgehung, aus. Zur Durchsetzung der Anerkennung als Hauptmieter muss der Mieter einen Antrag im Außerstreitverfahren bei der Schlichtungsstelle beziehungsweise bei Gericht einbringen. Dringt er mit dem Antrag durch, wird der Mieter mit Ex-tunc-Wirkung – also vom Vertragsabschluss weg – Vertragspartner des Hauptvermieters, zum Beispiel des Eigentümers des Hauses. Der vorgeschobene Hauptmieter verliert seine Vertragsposition.

Typisches Beispiel für eine Umgehung ist der Abschluss eines Hauptmietvertrags der Eigentümerin der Liegenschaft mit ihrem Ehemann, der die Wohnung dann untervermietet. Hat der Ehemann nie in der betroffenen Wohnung gewohnt, wurde sämtliche Korrespondenz mit der Eigentümerin geführt und auch an sie die Miete bezahlt, deutet vieles darauf hin, dass eine Umgehung der Hauptmietrechte vorliegt.

Beweislastumkehr

Eine Scheinuntermiete ist allerdings nicht immer derart offensichtlich erkennbar. Oftmals sind in solchen Verfahren auf Vermieterseite juristische Personen (etwa GmbHs) beteiligt. Der Gesetzgeber hat daher entschieden, dass bei Vorliegen konkreter Anhaltspunkte der Vermieter das Fehlen der Umgehungsabsicht beweisen muss. Als solche Anhaltspunkte nennt der § 2 Abs 3 MRG ausdrücklich den Fall, dass der Hauptmieter mehrere Wohnungen im Gebäude zur Gänze untervermietet, sowie den Fall, dass zwischen Vermieter und Hauptmieter ein befristeter Hauptmietvertrag geschlossen wurde und die Wohnung zur Gänze untervermietet wird.

Rechtzeitigkeit

Die Einbringung des Antrags auf Anerkennung als Hauptmieter ist möglich, solange der Mieter ein rechtliches Interesse an der Feststellung hat. Dies führt dazu, dass auch eine Antragstellung nach Beendigung des Mietverhältnisses zulässig sein kann. In der Praxis erfolgt der Antrag auf Anerkennung als Hauptmieter oftmals im Zusammenhang mit dem Einbringen eines Antrags auf Überprüfung des Hauptmietzinses, da die Höhe des zulässigen Hauptmietzinses wie oben erwähnt von der Rechtsstellung des Mieters abhängt. Da die Überprüfung des Hauptmietzinses bei befristeten Mietverträgen bis zu sechs Monate nach Auflösung des Mietverhältnisses möglich ist, kann auch der Antrag auf Anerkennung als Hauptmieter hier nach Beendigung des Mietverhältnisses eingebracht werden. (Nina Leitgeb, 20.6.2022)