38 Eigentumswohnungen errichtet Die Wohnkompanie in der Klederinger Straße in Wiens zehntem Bezirk. Untergeschoß, Feuermauer und Stiegenläufe sind aus Beton, sonst ist alles aus Holz, der Liftschacht hybrid.

Visualisierung: Die Wohnkompanie

Die UBM will das Leopoldquartier komplett in Holz-Hybrid bauen.

Bild: UBM

Ziegel oder Beton? Das sind auch heute noch immer die Auswahlmöglichkeiten für Bauträger bei Wohnprojekten. In Wien wurden in den Jahren 2018 bis 2022 laut einer Analyse von Exploreal 35 Prozent aller Wohnprojekte mit mehr als fünf Wohneinheiten in Betonbauweise errichtet (Ort- oder Fertigbeton bzw. auch gemischt), bei weiteren zwölf Prozent wurde Ortbeton mit Ziegeln oder Ziegelit gemischt, und bei 27 Prozent wurde die Ziegelbauweise angewandt.

Immerhin acht Prozent aber entfielen bereits auf die Holzbauweise, also Holzmassiv-, Holzsystem- oder Holzhybridbauweise. Letztere wurde etwa beim "HoHo Wien" angewandt: Liftschächte und Stiegenhäuser aus Beton, rundherum viel Holz an der Fassade.

Kürzere Bauzeit

In den Jahren 2019 und 2020 lag der Anteil des Holzwohnbaus sogar bei mehr als zehn Prozent, ergab die Exploreal-Erhebung von Alexander Bosak. Und seine Analyse der Ausstattungsqualitäten aller Projekte ergab auch, dass rund ein Viertel der Holzbauprojekte als "hochwertig" einzustufen sind, während es im gesamten Wohnbau nur etwas mehr als zehn Prozent sind.

Und das Baumaterial Holz ist natürlich auch aus vielerlei Gründen die umweltverträglichere Bauweise, verglichen etwa mit einem Betonbau (selbst wenn das Fundament auch beim Holzbau natürlich stets "mineralisch", also in Betonausführung, notwendig ist). Die Bauzeit ist meist viel kürzer, der höhere Vorfertigungsgrad sorgt auch für weniger Mängel am Bau, und es sind dadurch meist auch weniger Transporte zur Baustelle nötig. Und aus Sicht der Bauträger kommt noch ein weiterer großer Vorteil dazu: "Es ist mehr Nutzfläche möglich, weil die Wände dünner sind", sagt Evelyn Ernst-Kirchmayr. Sie hat 2020 die Seminarreihe "Holzbau für Immobilienentwickler" ins Leben gerufen.

"Es gibt zwei Arten von Entwicklern", sagt Ernst-Kirchmayr. "Diejenigen, die den Holzbau schon gut kennen und die Vorteile schätzen. Und die, die Angst davor haben, weil sie es noch nie gemacht haben. Da funktionieren die Kontakte nicht, da kennt man sich nicht aus."

Völlig neue Abläufe

Unter anderem seien jahrelang optimierte firmeninterne Abläufe und Prozesse für den Holzbau nicht mehr verwendbar, müssten völlig neu aufgesetzt werden, sagt Ernst-Kirchmayr. "Auch Verträge müssen ganz neu gemacht werden." Und dann sei da noch das Problem mit dem Bauträger-Vertragsgesetz (BTV-G), das eigentlich auf herkömmliche Bauweisen zugeschnitten sei. Die erste Zahlung von Wohnungskäufern ist laut Gesetz mit der Fertigstellung des Rohbaus zu leisten. Beim Holzbau gibt es aber keinen Rohbau in dem Sinn. "Da muss man dann ganz einfach Zahlungsfristen festlegen", sagt Ernst-Kirchmayr.

Der Bauträger Die Wohnkompanie errichtet in der Klederinger Straße in Wien-Favoriten gerade einen Wohnbau namens "Timber*Laa" mit 38 freifinanzierten Eigentumswohnungen, dieser Tage kommen die Holzelemente. Projektleiterin Sonja Schweitzer musste für das Projekt erst Überzeugungsarbeit leisten. Firmenintern – und auch beim finanzierenden Kreditinstitut. "Manche Banken sind bei der Finanzierung eines Holzbaus noch sehr skeptisch." Die Anrainerinnen und Anrainer neben der Baustelle musste man dafür nicht extra überzeugen. "Die waren bei unserem Projekt gut damit zu besänftigen, dass nur für den Keller Betonmischer herumfahren, dass es eine sehr kurze Bauzeit gibt und dass keine Styroporkugeln herumfliegen."

Mehr Beratung nötig

Der Vertrieb der Wohnungen läuft langsamer an als bei einem herkömmlichen Wohnprojekt aus Beton oder Ziegeln, "der Holzbau ist beratungsintensiver", sagt Schweitzer dem STANDARD. Wohl auch deshalb, weil man sich bei der Wohnkompanie entschieden hat, das Holz im Inneren auch sichtbar zu machen – was nicht überall der Fall ist. Eine selbst beauftragte Umfrage hat die Wohnkompanie aber die Entscheidung erleichtert. "Die Mehrzahl der Teilnehmerinnen und Teilnehmer hat geantwortet, dass sie es schon sehen wollen, wenn ein Gebäude aus Holz gebaut ist." Was sich mit einer Sichtholzwand im Inneren so anfangen lässt, das stelle manche Leute aber schon vor ein Rätsel. "Und manche haben auch die Angst, dass bei einem Sturm das Haus wegfliegt, wie man das aus Amerika kennt. Von daher rührt ein bisschen das Vorurteil, dass Holz minderwertig wäre."

Dabei sei das Gegenteil der Fall: Der Holzbau sorge dafür, dass man sich noch mehr Gedanken bei der Gestaltung macht. Geheizt und gekühlt wird das Projekt per Luftwärmepumpe, sagt Schweitzer. "Die haben wir hier aber auch nicht in irgendeiner Kunststoffhütte untergebracht, sondern mit Schallschutzplatten aus Kokosfasern eingepackt." Eine Photovoltaikanlage ergänzt das Energiekonzept.

Hybride Bauweise

Feuermauer und Stiegenläufe werden aus Beton gefertigt, der zweischalige Liftschacht wird ein Hybrid aus Beton und Holz. "Eine Feuermauer aus Holz würde zwar von der Konstruktion her durchaus funktionieren, das erlaubt aber die Wiener Baupolizei nicht", sagt Schweitzer.

Die Fertigstellung des Projekts ist zwar erst für Sommer 2023 vorgesehen, da sei aber ein größerer "Sicherheitspuffer" vonseiten des Generalunternehmers mit einkalkuliert. Denn die Situation mit den Preisen und der Verlässlichkeit der Lieferketten hat sich bekanntlich mit Pandemie und Ukraine-Krieg massiv verschlechtert. Apropos Preise: Die liegen auch hier nicht unter 6.000 Euro je Quadratmeter, sondern durchwegs zwischen 6.300 und 6.500 Euro.

Interesse bei Investoren

In diesen Sphären befinden sich auch die Preise beim "Forum am Seebogen" der Familienwohnbau in der Seestadt, das dieser Tage fertig wird. Gemeinsam mit Heri und Salli Architekten setzte man hier auf Holzmodulbauweise; in der Alszeile im 17. Bezirk hat die Familienwohnbau 2021 aber auch einen Wohnbau als reinen Holzbau fertiggestellt.

Und nichts weniger als einen Meilenstein im Holzwohnbau nimmt sich die UBM AG vor. Das Leopoldquartier im zweiten Bezirk mit Wohnungen, City-Apartments und Gewerbeflächen will sie komplett in Holz-Hybrid-Bauweise errichten. "Diese führt zu einer massiven Verbesserung der CO2-Bilanz", nennt das Unternehmen als Grund. Auch Ernst-Kirchmayr glaubt, dass der Holzbau künftig bei Investoren und Entwicklern vermehrt auf Interesse stoßen wird. Auch dank neuer ESG-Regeln und der EU-Taxonomie-Verordnung werde eine nachhaltige Bauweise immer interessanter. (Martin Putschögl, 22.6.2022)