Der bloße Verkauf von Backwaren, der im Lockdown erlaubt war, wäre für das Unternehmen nicht wirtschaftlich gewesen.

Foto: APA/dpa/Felix Kästle

Wien – Kaum ein anderes Thema hat Zivilrechtlerinnen und Zivilrechtler in den vergangenen Jahren derart auf Trab gehalten wie der Streit um die Lockdown-Mieten. Mittlerweile hat der Oberste Gerichtshof (OGH) klargestellt, dass Unternehmen, die ihre Geschäftslokale während der Ausgangsbeschränkungen gar nicht mehr oder nur zum Teil nutzen konnten, eine Reduktion der Miete verlangen können. Wann eine derartige "Unbrauchbarkeit" des Mietobjekts vorliegt, ist im Detail aber umstritten.

Etwas mehr Licht ins Dunkel bringt nun eine neue Entscheidung des OGH. Demnach musste ein Bäckerei-Café während der Lockdowns im Frühjahr 2020 und von November 2020 bis Mitte Mai 2021 keine Miete bezahlen. Bei der Beurteilung, ob das Lokal benutzbar war, komme es nicht nur auf den schriftlichen Mietvertrag an, sondern auch darauf, was mündlich vereinbart wurde. Sowohl dem Mieter als auch dem Vermieter sei im aktuellen Fall bewusst gewesen, dass ein bloßer Verkauf von Backwaren zwar erlaubt, wirtschaftlich aber nicht tragbar gewesen wäre.

Keine Laufkundschaft

Das Bäckerei-Café, das sich in einem Gewerbepark in Kärnten befindet, hatte seit jeher vor allem auf den Kaffeehausbetrieb gesetzt. Nur zehn Prozent der Umsätze erzielte es mit dem Verkauf von Backwaren. Ohne Laufkundschaft von den umliegenden Geschäften, die aufgrund der Lockdowns fast alle geschlossen waren, konnte das Café deshalb nicht wirtschaftlich geführt werden.

Da der Lokalbetreiber die Mietzahlungen verweigerte, klagte der Vermieter das Unternehmen auf rund 16.000 Euro und auf Räumung des Geschäftslokals. Erfolg hatte er damit aber nicht. Schon das Bezirksgericht Spittal an der Drau und das Landesgericht Klagenfurt wiesen die Klage ab. Der Oberste Gerichtshof hat diese Entscheidungen nun in letzter Instanz bestätigt (OGH 19.5.2022, 3 Ob 36/22y).

Entscheidend sei nicht nur, was Mieter und Vermieter schriftlich im Vertrag festhalten, sondern auch, was sie mündlich vereinbaren. Da klar war, dass ein reiner Bäckereibetrieb nicht wirtschaftlich gewesen wäre, sei das Lokal "gänzlich unbrauchbar" gewesen. Auch ein Liefer- oder einen Abholservice wäre im aktuellen Fall nicht zumutbar gewesen, weil ein Verlustgeschäft zu erwarten gewesen wäre. (japf, 21.6.2022)