Der Marina Tower im zweiten Bezirk ist Anfang des Jahres fertiggeworden. Hier sind 500 freifinanzierte Eigentumswohnungen am Wasser entstanden.
Klimakrise, Corona, Ukraine-Krieg, Inflation, steigende Zinsen: Die Herausforderungen für die Gesellschaft sind enorm, und das merkt auch die Immobilienbranche. Ein Symptom davon: Die Branche kämpft wegen Pandemie und Krieg mit hohen Baupreisen und Lieferproblemen für bestimmte Baumaterialien.
"Uns sind schon Parkettböden ausgegangen", erzählte Buwog-Geschäftsführer Andreas Holler bei einem Pressegespräch am Mittwoch über laufende Projekte. Letztendlich habe man aber Alternativen gefunden. Anders sieht die Sache bei Projekten aus, die noch nicht gebaut werden: Angesichts der hohen Baukosten gebe es derzeit kaum Bauträger, die kein Projekt verschieben oder "on hold" stellen.
Schwierige Zeiten also – ganz besonders auch für Wohnungssuchende, die unter den hohen Immobilienpreisen ächzen, denen die Corona-Pandemie noch einmal ordentlich Schub verliehen hat. Eine Blase sieht man bei der Buwog am Wohnimmobilienmarkt aber nicht – besonders, wenn man die Preise für Wohnimmobilien mit anderen Hauptstädten vergleiche, wie Holler betonte: "Aber ich glaube auch, dass es ungesund ist, wenn es zu so starken Steigerungen kommt."
Strengere Richtlinien
"Da oder dort" sei mittlerweile preislich sicher ein Plateau erreicht, so der zweite Buwog-Geschäftsführer Kevin Töpfer; mit großen Preissprüngen rechnet er daher nicht mehr. Doch die Nachfrage an Wohnungen werde nicht geringer, und nach Jahren an Rekord-Fertigstellungen auf dem Wohnungsmarkt werde sich das Angebot im Neubau nun wieder reduzieren.
Mit August kommt mit strengeren Vergaberichtlinien für Wohnkredite zudem eine weitere Hürde auf Wohnungssuchende zu: Künftig sind – von Ausnahmefällen abgesehen – mindestens 20 Prozent an Eigenmitteln nötig, die Laufzeit der Finanzierung darf künftig 35 Jahre nicht übersteigen, DER STANDARD hat berichtet.
Schon heute würden Banken eine höhere Eigenkapitalquote, teilweise 30 bis 40 Prozent, verlangen. Man spüre schon, dass manche derzeit keinen Kredit mehr kriegen, und andere sich den Wohnungskauf angesichts steigender Zinsen nicht mehr leisten wollen, sagte Töpfer: "Eine Käufergruppe wird aus dem Markt fallen."
Andere werden die Einschränkungen weniger treffen: "Es ist auch viel Privatvermögen im Umlauf." Je nach Projekt werden 20 bis 25 Prozent der Eigentumswohnungen an Anlegerinnen und Anleger verkauft, die für diese laut Buwog dann auch Mieterinnen und Mieter finden, sofern sie die Miete nicht zu hoch ansetzen.
Bauträger unter Druck
Ein Problem ist für Holler die Wiener Widmungskategorie geförderter Wohnbau, bei der ab einer angepeilten Wohnnutzfläche von 5.000 Quadratmetern der entstehende Wohnraum zu zwei Dritteln leistbar sein muss. Das sei langfristig nicht finanzierbar, ist Holler überzeugt, die Baukosten seien dafür zu hoch. Stattdessen plädiert Holler für eine 50:50-Regelung.
Wie sich die steigenden Zinsen auf die Branche auswirken, weiß man derzeit noch nicht. Es gebe nur wenige Unternehmen mit gesunden kapitalstarken Strukturen, so Holler, zu diesen zählt er auch die Buwog. Viele mittelgroße Bauträger, die in puncto Eigenkapital weniger gut aufgestellt sind, würden nun unter Druck geraten, wenn sie angesichts der hohen Baukosten nicht mit dem Bauen beginnen.
Der Buwog seien mittlerweile schon einige in Planung befindliche Projekte solcher Unternehmen angeboten worden. Manche davon hätte man sich vor einigen Jahren schon selbst angeschaut: "Wir sind in der komfortablen Lage, dass manche Projekte nun wieder zu uns zurückkommen", sagt Holler. (Franziska Zoidl, 23.6.2022)