Weil die Immobilienpreise immer weiter steigen und die Kreditvergabe von der Finanzmarktaufsicht als zu locker eingestuft wurde, werden die Vergaberegeln nun gestrafft. Ab August treten die neuen Vorgaben in Kraft.

Käufer müssen künftig 20 Prozent des Kaufpreises in Form von Eigenkapital nachweisen, die monatliche Kreditrate darf höchstens 40 Prozent des monatlich verfügbaren Nettohaushaltseinkommens ausmachen und die Laufzeit der Finanzierung 35 Jahre nicht übersteigen. Ausgenommen davon sind jedoch Kredite in der Höhe bis zu 50.000 Euro – das soll Renovierungen oder Sanierungen und insbesondere den Umstieg auf erneuerbare Energieträger erleichtern.

1. Realistischer Blick: Kosten prüfen und auch vorausplanen

Die monatliche Kreditrate darf künftig nur mehr höchstens 40 Prozent des monatlichen verfügbaren Nettohaushaltseinkommens betragen. Um zu sehen, ob sich Kunden die Rate leisten können, fordert die Bank eine Haushaltsrechnung. "Die Situation mit unrealistischen Angaben zu beschönigen kann nach hinten losgehen", warnt Sonja Ebhart-Pfeiffer, Vorstandsmitglied des Verbandes Financial Planners und zertifizierte Finanzplanerin.

Variable Gehaltsbestandteile und Zulagen sollten nur dann bei den Einnahmen angeführt werden, wenn diese wirklich regelmäßig eingehen. Oft werden sie nur akzeptiert, wenn es einen rechtlichen Anspruch auf Boni oder Zulagen gibt. Einkünfte wie Familienbeihilfe und Familienbonus werden nicht von allen Banken angenommen; Mieteinnahmen meist nur mit 70 Prozent angesetzt. Man sollte sich auch rechtzeitig um die Steuererklärung kümmern. Das gilt laut Ebhart-Pfeiffer vor allem für Selbstständige und Freiberufler. Bei den Ausgaben sollten neben den Fixkosten auch variable Kosten beachtet werden.

Wichtig sei auch, an die Zukunft zu denken. Man sollte sich vorab informieren, wie hoch die Betriebs- und Energiekosten in der neuen Immobilie sein werden und überlegen, ob Umbauten/Renovierungen vorgenommen werden müssen und wie viel die Einrichtung des neuen Hauses kosten wird. Nebenkosten (Notar, Makler, Grundbucheintrag, Grunderwerbssteuer) sollten bei der Ermittlung des Finanzierungsbedarfs mitberücksichtigt werden.

2. Hilfe holen: Schlecht beraten ist oft teuer bezahlt

Bei der Kreditvergabe ist die Hausbank meist der erste Ansprechpartner. Oft bieten andere Anbieter aber attraktivere Konditionen, weshalb es wichtig ist, mehrere Angebote einzuholen. "Nimmt man die Finanzierung und den Angebotsvergleich selbst in die Hand, muss man darauf achten, ein verbindliches Angebot zu erhalten", erklärt Ebhart-Pfeiffer. Oft stelle die Bank nach einem kurzen Gespräch ein sogenanntes Konditionenangebot aus, das mögliche Kreditkonditionen unterbreitet, ohne dass eine grobe Bonitätsprüfung erfolgt ist. Nach Durchsicht der Unterlagen des Kunden kann das Angebot dann anders aussehen, weiß die Expertin.

Dasselbe gilt übrigens auch für Vergleichsportale. Nicht jede Bank bietet jede Finanzierung an oder kann diese gut abbilden. Ein guter Finanzberater erarbeitet mit dem Kunden ein Kreditmodell, das auf seine individuelle Situation abgestimmt ist, und berät über mögliche Laufzeiten, Zinssätze sowie die Zinserwartung. Der Experte hat das notwendige Know-how, kann einen guten Marktüberblick geben, holt Angebote ein und vergleicht diese. Sich hier Hilfe zu holen kann sich also lohnen. Der Prozess wird bis zur Kreditvertragsunterzeichnung begleitet und darüber hinaus – sodass Kunden auch bei unangenehmen Eventualitäten, wie im Ablebensfall oder bei Berufsunfähigkeit, abgesichert sind. Steht man erst am Anfang der Finanzierungsplanung, ist der Aufbau von möglichst viel Eigenkapital bis zum Haus- oder Wohnungskauf ein wesentlicher Baustein.

3. Art des Geldes: Vermögen ist nicht gleich Eigenkapital

Für den Kauf einer Immobilie müssen künftig 20 Prozent des Kaufpreises (inklusive Nebenkosten) in Form von Eigenkapital vorgewiesen werden. "Vor der Kreditaufnahme ist es wichtig, sich mit den eigenen Vermögenswerten auseinanderzusetzen und zu prüfen, was als Eigenkapital von der Bank akzeptiert wird", sagt Ebhart-Pfeiffer. Denn: Weniger Eigenmittel bedeuten höheres Fremdkapital, was höhere Kreditraten und schlechtere Konditionen bedingt. Vermögen und Eigenkapital werden oft fälschlicherweise gleichgesetzt. Ersparnisse, Depots, Gold sowie Wertgegenstände wie ein Auto oder Antiquitäten zählen nur dann als Eigenmittel, wenn sie liquidiert, sprich zu Geld gemacht, und tatsächlich in die Immobilie investiert werden. Ein Grundstück oder eine Immobilie können als Eigenkapitalersatz dienen, wenn sie nicht mit einem anderen Kredit belastet sind.

4. Zinsen: Variabel oder fix? Zeit kann hier wirklich viel Geld bedeuten

Künftige Besitzer einer Immobilie sollten beachten, dass die maximale Laufzeit der Finanzierung 35 Jahre beträgt. Kredite können entweder mit einem Fixzinssatz oder mit variabler Verzinsung abgeschlossen werden – beides hat Vor- und Nachteile. "Gerade im aktuellen Niedrigzinsumfeld hat ein variabler Zinssatz die monatlichen Belastungen überschaubarer erscheinen lassen", sagt Ebhart-Pfeiffer. Allerdings steigt der variable Zinssatz parallel mit einem Anstieg der Marktzinsen, was aufgrund der angekündigten Leitzinserhöhung durch die EZB bald der Fall sein wird. Ein fixer Zinssatz schafft hingegen Sicherheit und bessere Kalkulierbarkeit. Gegen steigende Zinsen kann man sich auch mit Zinsbandbreitenfinanzierungen oder Zinscaps absichern. Für eine gewisse Laufzeit kann gegen eine Einmalzahlung eine Zinssatzobergrenze fixiert werden. (Bettina Pfluger, 2.7.2022)