In der Betriebskostenabrechnung verstecken sich oft Posten, die man als Mieterin eigentlich nicht zahlen müsste – zum Beispiel die Reparatur des Aufzugs.
Auf dem schwarzen Brett hängen in vielen Wohnhäusern den Großteil des Jahres über die Werbung des Pizza-Lokals ums Eck, die Nummer vom Schlüsseldienst und die Kontaktdaten der Hausverwaltung. Nicht so Ende Juni: Bis zu diesem Zeitpunkt müssen Hausverwaltungen die Betriebskostenabrechnung für das Vorjahr legen. In vielen Häusern werden die dicht beschriebenen Zettel ans schwarze Brett gehängt oder mit der Post verschickt – und von den meisten nicht weiter beachtet.
Das könnte sich ändern, berichten Mieterschutzorganisationen, die eine Überprüfungen der Abrechnungen anbieten. "Zu uns kommen jetzt Menschen, die erstmals ihre Betriebskosten überprüfen lassen", sagt Martin Ucik von der Mietervereinigung. Es werde versucht, angesichts steigender Energiekosten und Mieten zumindest bei den Betriebskosten jeden Cent herauszuholen: "Wir sehen eine ziemliche Problematik auf uns zurollen." Betroffen seien nun auch Menschen aus der Mittelschicht, bei denen es früher mit den Wohnkosten nicht so knapp geworden ist.
Ein Blick auf die Abrechnung kann sich lohnen, denn häufig werden Posten weitergegeben, die dort nichts zu suchen haben. Die Interpretation der seitenlangen Zahlenwüsten ist aber nicht ganz einfach.
Regelmäßige Kosten
Was zu den Betriebskosten gehört, ist im Mietrechtsgesetz geregelt – es gilt für Altbauten, gefördert errichtete Neubauten und Genossenschaftswohnungen. Verrechnet werden dürfen nur regelmäßig wiederkehrende Kosten, etwa das Verwaltungshonorar, Stromkosten für allgemeine Flächen, Schneeräumung, Müllabfuhr, Schädlingsbekämpfung, Rauchfangkehrer oder die Hausreinigung.
Gibt es hingegen eine einmalige Reparatur im Haus, etwa eine kaputte Dachrinne oder einen Rohrbruch, müssen das nicht die Mieterinnen und Mieter zahlen, sondern der Vermieter. "Das wird aber sehr häufig weitergegeben", weiß Alexandra Rezaei, Juristin bei der Mieterhilfe der Stadt Wien. Auch Reparaturen am Aufzug würden häufig abgerechnet, ebenso Portokosten, Bankspesen, Telefongebühren, bestimmte Steuern oder Zinsen. Dabei fallen letztere Posten unter das Verwaltungshonorar, das im Altbau 3,60 Euro pro Quadratmeter und Jahr nicht übersteigen darf. Die Grundsteuer, die auch gelistet ist, ist allerdings zulässig, auch wenn Mieterschützerinnen das kritisieren.
Auch ein Blick auf die häufig sehr ausführlich gestaltete Position "Sonstiges" kann sich auszahlen: Hier verstecken sich immer wieder Beträge, die nichts mit den Betriebskosten zu tun haben. Etwa die Instandhaltungsrücklage– das ist jener finanzielle Puffer, der im Eigentum für Sanierungen oder Schäden laut Gesetz angespart werden muss. An die Mieter darf man diese Kosten aber nicht weiterreichen.
Zu hoch abgeschlossen
Unter dem Punkt "Versicherungen" finden sich oft mehr Leistungen als zulässig. Mitunter deshalb, weil es Naheverhältnisse oder wirtschaftliche Beteiligungen von Hausverwaltungen an Versicherungs- oder auch an Reinigungsunternehmen gibt, kritisiert Wolfgang Kirnbauer vom Mieterschutzverband: "Diese Verträge werden gerne zu hoch oder über nicht erbrachte Leistungen abgeschlossen, weil es den Mietern ja eh über die Betriebskosten verrechnet wird", sagt der Jurist, dem auch schon untergekommen ist, dass Hausverwaltungen dafür im Gegenzug Prämien bekommen, die in der Regel nicht nachweisbar sind.
Das erklärt auch, so Kirnbauer, warum die Betriebskosten in Mietshäusern oft höher seien als in jenen, in denen die Wohnungen von Eigentümerinnen und Eigentümern selbst genutzt werden: "Ein paar übliche Verdächtige machen mehr Geschäfte über diese Hausbetreuungsverträge als durch die Verwaltung an sich", sagt er.
Grundsätzlich gilt: Erscheint ein zulässiger Posten ungewöhnlich hoch, geben Durchschnittskosten eine grobe Orientierung. Die Mietervereinigung hat jüngst ihren jährlichen Betriebskostenspiegel veröffentlicht. Er erscheint immer für das vorletzte Abrechnungsjahr und wird aus jenen Rechnungen erhoben, die der Organisation zur Überprüfung vorgelegt werden. Demnach betrugen die monatlichen Nettobetriebskosten 2020 im Schnitt 2,24 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche. Die Mehrheit der vorgelegten Abrechnungen sei zu hoch gewesen. Die Bandbreite der erstrittenen Rückzahlungen lag in den letzten zwei Jahren zwischen 80 und 1.200 Euro.
Recht auf Einsicht
Bei allen Abrechnungsposten haben Mieterinnen das Recht, Belege und auch die Verträge einzusehen, die die Hausverwaltung oder der Vermieter mit den Firmen abgeschlossen hat. Auch das Anfertigen von Kopien ist erlaubt. Wird dies nicht bis Jahresende gewährt, müssen geforderte Nachzahlungen auch nicht geleistet werden, sagt Juristin Rezaei. Die Einschätzung, ob die Höhe bestimmter Posten angemessen ist, ist allerdings nicht ganz einfach: "Laien fehlt hier leider oft der Durchblick", sagt Kirnbauer.
Gibt es bei der Betriebskostenabrechnung Unklarheiten, sollten Mieterinnen und Mieter die Hausverwaltung kontaktieren und um eine Korrektur der Abrechnung bitten. "In den meisten Fällen lässt sich das durch ein Gespräch regeln", sagt Rezaei. Falls nicht, kann bei der Schlichtungsstelle ein kostenloses Überprüfungsverfahren eingeleitet werden – vorausgesetzt, man wohnt im Altbau.
Altbau vs. Neubau
Komplizierter ist das Überprüfen der Betriebskostenabrechnung in nicht geförderten Neubauten und in Ein- und Zweifamilienhäusern. Dort sind die Betriebskosten Vereinbarungssache. "Bis etwa 2006 war es bei Vermietern sehr beliebt, den Mieterinnen alles umzuhängen, was als Kosten angefallen ist. Dann hat der OGH dem einen Riegel vorgeschoben", sagt Kirnbauer. Mittlerweile gibt es viele Konsumentenschutzbestimmungen und Gerichtsurteile, die den Mieterinnen und Mietern diverse Rechte einräumen, sagt Alexandra Rezaei. Auch hier ist es möglich, wenn auch weit kostspieliger, bei zu hohen Abrechnungen vor Gericht zu ziehen.
Mit einer Überprüfung der Betriebskosten lässt sich also unter Umständen Geld sparen. Angesichts davongaloppierender Energiekosten wird das in vielen Fällen aber nur ein Tropfen auf dem heißen Stein sein, befürchten Mieterschützer. Sie können bei zu hoher Miete oder überbordenden Betriebskosten im Altbau helfen, betont man bei der Mietervereinigung: "Aber bei den Energiekosten sind uns die Hände gebunden." (Bernadette Redl, Franziska Zoidl, 18.7.2022)
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Verwaltungshonorar: Zulässig. Im Altbau darf dies höchstens 3,60 pro Quadratmeter und Jahr betragen. Es reicht aber nicht aus, die eigene Wohnungsgröße mit diesem Betrag zu multiplizieren, da hier bei jeder Partei – je nach Wohnungsgröße – auch noch anteilsmäßig Gemeinschaftsflächen hinzugerechnet werden. Um diesen Betriebskostenschlüssel zu berechnen, braucht man also die Gesamtnutzfläche der Anlage. Einen Rechner gibt es unter https://mieterhilfe.at/tools/bk-rechner
Schneeräumung: Zulässig.
Beleuchtungskörper: Zulässig. Damit sind Glühbirnen bzw. LEDs im Stiegenhaus gemeint. "In dieser Höhe ist dies ein zulässiger Posten", sagt Alexandra Rezaei.
Hausreinigung: Zulässig. Die Angemessenheit kann überprüft werden indem der Leistungskatalog bzw. der Vertrag mit dem ausführenden Unternehmen von der Hausverwaltung angefordert wird. Auch Durchschnittswerte, etwa aus dem Betriebskostenspiegel der Mietervereinigung, können mit der eigenen Abrechnung verglichen werden. "Daran sollte man sich aber nur ganz grob orientieren", sagt Rezaei. Ist es etwa dauernd schmutzig auf den Allgemeinflächen und wird trotzdem eine hohe Summe für die Reinigung verrechnet, sollte zunächst die Hausverwaltung informiert werden, so die Expertin, denn diese wisse möglicherweise gar nichts von den Mängeln. In einem nächsten Schritt kann die Schlichtungsstelle eingeschalten werden, die den Leistungskatalog überprüft.
Wasser/Abwasser: Zulässig. "Hierbei handelt es sich um eine nachvollziehbare Abrechnung. Im zweiten Quartal erfolgte die Jahresabrechnung, ab dann wurde die Vorschreibung leicht erhöht", erklärt Rezaei. Gibt es im Haus einen Sonderverbraucher, etwa einen Supermarkt oder Friseur, kann von der Schlichtungsstelle festgestellt werden, dass dieser mehr Wasser verbraucht als laut Betriebskostenschlüssel festgelegt. Dann werden die restlichen Mieterinnen und Mieter um diesen Betrag entlastet.
Rauchfangkehrer: Zulässig.
Schädlingsbekämpfung: Zulässig.
Grundsteuer: Zulässig.
Müllabfuhr: Zulässig.
KESt, Sollzinsen und Bankspesen: Nicht zulässig. "Diese drei Posten haben auf der Betriebskostenabrechnung nichts zu suchen, sie müssen von den Eigentümern und nicht den Mieterinnen bezahlt werden. Im vorliegenden Fall hat die betreffende Mieterin diese Summen zurückbekommen", erklärt die Juristin.
Brandschutz: Nicht zulässig. Auch dafür müssen die Mieterinnen und Mieter nicht aufkommen.
Strom: Zulässig.
Habenzinsen: Unnötig. "Sind ein ungewöhnlicher Posten auf einer Betriebskostenabrechnung und müssten vom Vermieter oder der Vermieterin eigentlich nicht aufgeführt werden", so Rezaei.
Abrechnung: Insgesamt sind 28.956,83 Euro zu bezahlen. Die Summe der Vorschreibungen, die die Mieterinnen und Mieter monatlich bereits geleistet haben, wird abgezogen. Somit ergibt sich eine Schuld von 456,95 Euro. Diese Nachzahlung erfolgt in der Regel mit der übernächsten Abbuchung.
Liftbetrieb: Hier sind alle Posten zulässig, außer jene unter "Liftreparatur". Die Grundwartung und alle Kosten, die den laufenden Betrieb betreffen und regelmäßig wiederkehren, dürfen berechnet werden – Reparaturen und Störungsbehebungen allerdings nicht. Pro Aufzug ist laut Wolfgang Kirnbauer vom Mieterschutzverband bei einem gewöhnlichen Servicevertrag mit etwa 1.500 Euro jährlich zu rechnen. Liegen die Kosten deutlich darüber, etwa bei rund 3.000 Euro, wurde vermutlich ein sogenannter Vollwartungsvertrag abgeschlossen, der auch Reparaturen einschließt – dies ist nicht zulässig. (bere)