Vorkaufsberechtigte dürfen gegenüber Erstkäufern nicht benachteiligt werden. Das ist laut den Gerichten bei einer Maklerprovision aber nicht der Fall.

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Vermittelt eine Maklerin einen Grundstückskäufer, hat sie Anspruch auf ein angemessenes Honorar. Was aber passiert, wenn eine Vorkaufsberechtigte das Grundstück selbst erwerben will? Muss die Maklerin dann auf ihr Honorar verzichten, oder bezahlt die Vorkaufsberechtigte die Käuferprovision? In der Praxis sind diese Fragen mitunter umstritten, wie eine jüngst ergangene Entscheidung des Obersten Gerichtshofs zeigt (OGH 1.6.2022, 5 Ob 49/22z).

Die Eigentümerin eines großen Grundstücks hatte eine Immobilienmaklerin damit beauftragt, einen Käufer für ihre Liegenschaft ausfindig zu machen. Die Mieterin des Grundstücks hatte allerdings ein Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen. Wer aus einem solchen Vorkaufsrecht berechtigt ist, darf das Grundstück im Vorkaufsfall grundsätzlich zu den gleichen Konditionen erwerben – hat also gegenüber anderen Kaufinteressenten den Vorzug.

Genau dieser Fall trat ein: Als die Immobilienmaklerin eine interessierte Käuferin fand, schloss die Eigentümerin mit ihr einen bedingten Kaufvertrag ab. Die Mieterin wollte das Grundstück aber selbst erwerben und übte daher ihr Vorkaufsrecht aus, indem sie einen eigenen Kaufvertrag mit der Eigentümerin zu denselben Bedingungen abschloss.

Wer bezahlt die Provision?

Zum Streit kam es dann in der Frage um die Zahlung einer Maklerprovision durch die Vorkaufsberechtigte: Im ursprünglichen Vertrag (Vertrag mit der Erstkäuferin) war eine Käuferprovision vereinbart, die die Vorkaufsberechtigte in ihren eigenen Kaufvertrag übernehmen musste. Bezahlen wollte sie den Betrag aber nicht. Schließlich habe die Maklerin ihren Kaufvertragsabschluss nicht in "verdienstlicher Weise" gefördert, was Voraussetzung für einen Anspruch des Maklers auf eine Provision sei. Zudem stelle die Vereinbarung der Maklerprovision eine sittenwidrige und "erschwerende Nebenbestimmung im Vertrag" dar. Daran sei sie als Vorkaufsberechtigte nicht gebunden.

Die Maklerin sah das naturgemäß anders: Sie zog gegen die Vorkaufsberechtigte vor Gericht und begehrte die Bezahlung der Maklerprovision. Schon das Landesgericht Wiener Neustadt und das Oberlandesgericht Wien als Berufungsgericht gaben der Maklerin recht, der Oberste Gerichtshof bestätigte nun diese Entscheidungen. Darin verwiesen die Richterinnen und Richter aufgrund der vergleichbaren Rechtslage in Deutschland insbesondere auf die Rechtsprechung des BGH.

Keine Benachteiligung

Laut den aktuellen Entscheidungen sind Vorkaufsberechtigte bei Ausübung des Vorkaufsrechts grundsätzlich dazu verpflichtet, das Grundstück zu dem mit dem Erstkäufer ursprünglich vereinbarten Kaufpreis zu erwerben sowie auch sonstige, bereits vereinbarte Nebenbedingungen zu übernehmen. Vertragsbestimmungen, "die die Ausübung des Vorkaufsrechts behindern beziehungsweise unbillig erschweren", müsse die Vorkaufsberechtigte aber nicht akzeptieren.

Im aktuellen Fall hat die Vorkaufsberechtigte einen eigenen Vertrag mit der Verkäuferin abgeschlossen und die Klausel über die Bezahlung der Maklerprovision ausdrücklich vereinbart. Dass diese Klausel die Ausübung des Vorkaufsrechts "unbillig erschwere" – was sie unwirksam machen würde –, war nach Ansicht der Gerichte aber aus mehreren Gründen nicht der Fall.

Zum einen habe die Maklerprovision die Vorkaufsberechtigte im Vergleich zur Erstkäuferin nicht benachteiligt. Schließlich hätte auch die Erstkäuferin die Provision bezahlen müssen. Zudem sei die Maklerin unstrittig für den Abschluss des bedingten Kaufvertrages mit der Erstkäuferin "verdienstlich" gewesen. Ohne die Maklerleistung hätte auch die Vorkaufsberechtigte ihr Vorkaufsrecht nicht ausüben können und die Liegenschaft nicht erhalten.

Regelung für Verkäuferprovision

"Alle drei Instanzen waren in der rechtlichen Beurteilung ihrer jeweiligen Entscheidung sehr klar", sagt Michael Pramberger von GSV Rechtsanwälte, der im aktuellen Verfahren die Maklerin vertreten hat. "Die Vorkaufsberechtigte wurde gegenüber dem Erstkäufer weder schlechter- noch bessergestellt." Unter anderem deshalb sei die Klausel über die Maklerprovision zulässig gewesen.

"Nicht nur der Kaufpreis, sondern auch Nebenbedingungen müssen vom Vorkaufsberechtigten grundsätzlich übernommen werden", ergänzt Rechtsanwältin Julia Wiegele. "Zur Bindung des Vorkaufsberechtigten an eine Maklerprovisionsklausel gab es bisher keine höchstgerichtliche Rechtsprechung."

Das Maklergesetz sieht die Zahlung einer Vergütung zugunsten des Maklers bei der Ausübung eines Vorkaufsrechts zudem lediglich bei einer entsprechenden Vereinbarung auf der Seite des Verkäufers vor. (Jakob Pflügl, 22.7.2022)