Edelstahlbleche in Rautenform, die sich wie die Schuppen eines Drachen über die gesamte Fassade ziehen: So präsentiert sich das Shoppingcenter Aleja in Ljubljana, das die österreichische SES (Spar European Shopping Centers) im Jahr 2020 in der slowenischen Hauptstadt eröffnete.

Die Schuppen stammen nicht von ungefähr, sondern beziehen sich auf das Wappentier Ljubljanas, den nämlichen Drachen. Er findet sich im Stadtwappen ebenso wie auf der Drachenbrücke in der Innenstadt.

Das Aleja-Center befindet sich aber an einer anderen Ecke Ljubljanas, im Nordosten an der Autobahn H3. Das Kopfsteinpflaster vor dem Haupteingang soll eine Verbindung zur Altstadt herstellen, erklärt Christof Egger, Chef der Architekturabteilung bei SES. Geplant wurde Aleja von ATP Architekten.

Aleja ist einerseits das slowenische Wort für Allee, sagt Toni Pugelj, Center Manager sowie Country Manager Slowenien bei SES. Außerdem stecke das slowenische Wort Lej drin, was "Schau!" bedeute. Die namensgebende Allee befindet sich westlich des Haupteingangs und steht unter Denkmalschutz.

Drinnen hat man auf die Raute als durchgängiges Element gesetzt, auch hier also wieder der Drache als Leitmotiv. Außerdem gibt es viel Tageslicht, Wasserspiele und echte Pflanzen, am Dach befindet sich ein großer Outdoor-Bereich namens "Aleja Sky" mit Spielplatz und Sportstätten. Unterirdisch gibt es einen Regenwasser-Sammeltank, der die Rückkühlanlagen sowie die Bewässerungsanlage der Grünflächen am Dach versorgt. Die Fassadenbeleuchtung ist dimmbar; eine Photovoltaikanlage gibt es nicht, soll aber nächstes Jahr nachgerüstet werden.

Kein Eislaufen in Salzburg

Schließlich ist Energiesparen auch bei Shoppingcenterbetreibern das Gebot der Stunde. Die oft kritisierte Weihnachtsbeleuchtung sei dabei definitiv nicht der große Hebel, denn diese mache nur 0,1 Prozent des Energieverbrauchs eines Centers aus, sagt SES-COO Christoph Andexlinger. Beim Europark in Salzburg wird es heuer aber beispielsweise keinen Eislaufplatz geben; "damit sparen wir die Weihnachtsbeleuchtung von 15 Jahren ein". Auch beim Huma Eleven in Wien-Simmering wird der für heuer geplante Eislaufplatz nicht kommen. Ob im Aleja einer gebaut wird, ist noch offen.

Schon im Jahr 2019 hat SES für die Malls in Österreich ein Energiemanagementsystem eingeführt, welches nun alle drei Jahre vom TÜV Austria zertifiziert wird. In Italien und Slowenien wurde es mit dem heurigen Jahr eingeführt. Der Energiebedarf in den Shoppingcentern konnte so laut Andexlinger um bis zu 40 Prozent reduziert werden.

"Grüne" Mietverträge im Kommen

Auch auf Photovoltaik wird dabei gesetzt, das Ziel lautet hier, mindestens 50 Prozent der verfügbaren Dachflächen auszustatten. Aktuell ist man im Center Weberzeile in Ried im Innkreis damit beschäftigt. Mit LEDs, zu denen per "grünen Mietverträgen" auch die Shop-Mieter angehalten werden, sowie mit optimaler Steuerung der Klimageräte sollen weitere Effizienzsteigerungen erzielt werden.

Geheizt werden müssen Shoppingcenter im Winter übrigens kaum, sagt Andexlinger: Auch in der kalten Jahreszeit sei eher Kühlen die Herausforderung. E-Ladestationen werden ebenfalls ausgebaut und waren in Österreich bisher gratis. Nun habe man aber schon 56.000 Ladevorgänge im Jahr, da sei das nicht mehr leistbar.

Eröffnet im Lockdown

Zurück zum Aleja: Für die "hohe Kundenfokussierung" wurde das Center 2021 mit dem "Global RLI Award" ausgezeichnet. Eröffnet wurde es schon 2020 mitten im ersten Corona-Lockdown, zunächst aber nur die Nahversorger.

Vor Corona sei das wichtigste Thema "die Integration von Online im stationären Handel" gewesen, erinnert sich SES-COO Christoph Andexlinger. "Dann kam die Pandemie und hat uns voll gefordert." Mit allen rund 1800 Shop-Mietern in sechs Ländern habe man Gespräche geführt und "jeden einzelnen Vertrag durchbesprochen". In 99 Prozent der Fälle habe man sich geeinigt, da ging es natürlich in erster Linie um Mietnachlässe.

2020 brachen die Frequenzen an den Standorten naturgemäß ein, dadurch auch die Umsätze der Händler. Im Sommer 2021 hatten sie teilweise wieder Vorkrisenniveaus erreicht, im Gesamtjahr noch nicht. 2022 war die Frequenz bis inklusive Sommer weiterhin unter dem 2019er-Niveau, natürlich auch wegen der Unsicherheiten durch den Ukraine-Krieg. "Doch der September brachte einen richtigen Push", jedenfalls beim Umsatz. Die Mieterträge der SES seien aber noch nicht dort, wo sie vor Corona waren, sagt Andexlinger.

Fünf SES-Center in Slowenien

In Slowenien hat SES nun bereits fünf Shoppingcenter, aktuell ist kein weiteres geplant. Gebaut wird in Lienz in Osttirol, vorerst aber nur am Hotel, ein dazugehöriges Center mit 10.000 Quadratmetern ist in Planung.

Ein Fachmarktzentrum ist im kroatischen Varazdin in Bau, Vorbild ist der 2021 im ungarischen Kaposvár eröffnete S-Park. An weiteren FMZ-Standorten im nahen Ausland ist man interessiert.

Und Nutzungsmischungen werden auch für die SES immer wichtiger, eine Verbindung mit Wohnungen kann sich Andexlinger grundsätzlich vorstellen. Derzeit arbeitet man an einer Mischung aus Shopping und Gesundheitszentrum. Und man ist auch damit beschäftigt, die eigenen Center "nach außen hin zu öffnen", und zwar auch im Bestand.

Im Aleja hat man das von Anfang an schon mitbedacht: Alle Gastro-Lokale haben Freiflächen. Da hat die Haut des Drachen also durchaus einige Löcher. (Martin Putschögl, 26.10.2022)