Den Traum vom Eigenheim lassen sich viele Menschen nicht nehmen. Oft bleibt es angesichts der in den letzten Jahren regelrecht explodierten Immobilienpreise mittlerweile jedoch beim Traum. Doch es wäre nicht die Immobilienbranche, würde man aus dieser Misere nicht auch ein Marketing-Konzept entwickeln.

Der Entwickler Immobilienrendite AG kündigte zum Beispiel vor ziemlich genau fünf Jahren einen Ausweg aus der Preis-Spirale an. Das Unternehmen hatte sich ein knapp 2000 Quadratmeter großes Grundstück an der Erlaaer Straße im 23. Bezirk in Wien gesichert und plante dort sehr kompakte Eigentumswohnungen zu errichten – mit tatsächlich unschlagbaren Preisen: Die günstigste Wohnung dort, eine 30-Quadratmeter-Einheit, sollte laut damaligen Angaben 80.000 Euro kosten, das "Penthouse" mit 60 Quadratmetern lag laut damaligen Berechnungen bei 268.000 Euro. So wolle man zeigen, dass leistbares Wohnen auch ganz ohne den Einsatz von Steuergeldern möglich sei, verkündete die Unternehmensleitung damals vollmundig.

Das Karussell dreht sich

Den Beweis bleibt das Unternehmen freilich bis heute schuldig. Denn das Projekt namens "Max und Moritz" wurde – sozusagen als erster Streich – noch vor dem Baustart 2019 um fast sieben Millionen Euro an einen Schweizer Investor verkauft.

Und das Immobilien-Karussell drehte sich weiter: Das Schweizer Unternehmen, STC Swiss Town Consult, veräußerte – als zweiten Streich – das mittlerweile in Bau befindliche Projekt 2020 an den Spezialfonds Wealthcore Austria Living weiter. Die 119 Wohnungen mit kompakten Grundrissen, die hier hinter grün eingekastelten Fenstern entstanden sind, wurden daraufhin zu Mietwohnungen, die dem Eigentümer eine stetige Rendite bringen sollen.

Die Immobilienrendite AG feierte den Verkauf des Projekts 2019 als erfolgreichste Transaktion in ihrer Firmengeschichte. Nachfolgeprojekte, bei denen auch tatsächlich Menschen auf der Suche nach Wohneigentum zum Zug kommen, sind derzeit auf Nachfrage keine geplant.

"Leistbar nur noch für Erben"

Leistbares Wohnen hat sich auch der Wiener Bauträger Arwag, der mehrheitlich der Stadt Wien gehört, auf die Fahnen geschrieben. Derzeit hat das Unternehmen laut Website noch drei Eigentumswohnungen im Projekt Baumergarten im 21. Bezirk im Angebot. Eine 80-Quadratmeter-Wohnung mit Terrasse und Loggia kommt auf 391.000 Euro, im Schnitt liegen die Quadratmeterpreise bei 4700 Euro. Ist das leistbar?

Hauptsächlich baut die Arwag geförderte Mietwohnungen, sagt Vorstandsdirektor Thomas Drozda. Die Eigentumswohnungen würden zur Quersubventionierung verwendet: "Leistbares Eigentum ist ein schwieriger Begriff", bekennt er. "Wir sind zwar günstiger als der Mitbewerb, aber ich bin nicht so vermessen zu sagen, dass 4700 Euro leistbar sind." Nachsatz: "Eigentum ist heute nur noch für eine Erbengeneration leistbar."

Sofortkauf mit Auflagen

Auch gemeinnützige Bauträger haben fallweise geförderte Eigentumswohnungen im Angebot. Im Stadtviertel Berresgasse im 22. Bezirk errichtet der Bauträger BWSG aktuell sechs Wohnhäuser mit knapp 630 Wohneinheiten, darunter sind auch 58 geförderte Eigentumswohnungen. Letztere kann aber nicht jeder kaufen: Um für eine solche Wohnung infrage zu kommen, muss man ähnliche Voraussetzungen wie auch bei geförderten Mietwohnungen erfüllen, braucht also zum Beispiel einen dringenden Wohnbedarf. Die Einkommensgrenze liegt beim geförderten Eigentum mit 56.000 Euro im Jahr für eine Person etwas höher als bei der geförderten Miete.

Die Wohnungen in der Berresgasse kosten im Sofortkauf rund 3000 Euro pro Quadratmeter, außerdem muss das auf 30 Jahre laufende Wohnbauförderdarlehen übernommen werden und mit "kletternder Tilgung" – erst ist es ein Prozent im Jahr, am Ende sind es sechs – zurückgezahlt werden.

Verkaufen verboten

Überhaupt: "Man kann nicht schalten und walten; wie man möchte", betont Martin Korbutt, Leiter von Vertrieb und Marketing bei der BWSG. So steht im Grundbuch für die Dauer der Tilgungszeit – das sind wie erwähnt 30 Jahre – ein Veräußerungsverbot.

Heuer noch soll der Verkauf der Wohnungen starten. Aktuell gibt es 2200 Vormerkungen für die 58 geförderten Eigentumswohnungen im Projekt "Martha" – das klingt nach viel, räumt Korbutt ein, allerdings würden viele sich für mehrere Projekte gleichzeitig vormerken lassen.

Kaufoption wird favorisiert

Eine andere Variante, zu Eigentum zu kommen, sind die geförderten Mietwohnungen mit Kaufoption; auch solche gibt es in der Berresgasse. Per Gesetz muss Mieterinnen und Mietern solcher Wohnungen (falls kein Ausschließungsgrund wie etwa Baurecht vorliegt) nach fünf Jahren erstmals die Gelegenheit zu kaufen gegeben werden.

Diese Variante favorisiert auch Thomas Scharf, Geschäftsführer der gemeinnützigen GSG und Landesobmann Wien der Arge Eigenheim, eines Zusammenschlusses ÖVP-naher Gemeinnütziger. Die Kaufoption werde auch in den letzten Jahren vermehrt angenommen.

Grundstückspreis ist entscheidend

Wie viel man für die Mietwohnung zahlen muss, sofern man sie kaufen möchte, weiß man bei Unterzeichnen des Mietvertrags in der Regel noch nicht. Die Preisbildung ist immer wieder Gegenstand von Debatten, den Preis erfährt man meist erst beim Ziehen der Kaufoption, jedenfalls ist das bei BWSG und GSG der Fall. Bei Letzterer wird der Preis mittels Nutzwertverfahren ermittelt, laut Scharf sind das derzeit um die 3000 Euro, das sei ein durchaus leistbarer Betrag.

Aber solche Preise werde man nur dann halten können, wenn den gemeinnützigen Bauträgern von der öffentlichen Hand günstigere Grundstücke zur Verfügung gestellt werden, sagt Scharf. Denn die hohen Grundstückspreise sind einer der Kostentreiber bei Immobilien. Zuletzt seien aber bereits 2000 Euro und mehr für den Quadratmeter in "Nullachtfünfzehn-Lagen" verlangt – und mitunter auch bezahlt worden.

Kompromiss nötig

Bei der GSG gibt es derzeit zwar keine Neubau-Projekte mit Kaufoption, allerdings gebe es auch im Bestand immer wieder Mieterwechsel, auch hier gibt es die Eigentumsoption. In einem solchen Projekt eine Wohnung zu bekommen sei "einfacher, als man glaubt", sagt Scharf. Allein sein Unternehmen habe 120 Wohnungswechsel im Jahr. "Wenn da jemand ein bisschen dahinter ist und nicht nur innerhalb des Gürtels im Dachgeschoß wohnen will, wird er innerhalb eines halben oder eines Jahres etwas finden", sagt Scharf. Nachsatz: "Aber vielleicht muss man ein bisschen warten oder kompromissbereit sein." (Franziska Zoidl, 5.11.2022)