In Deutschland hat man schon zweieinhalb Jahre Erfahrung gesammelt, nun bietet Engel & Völkers den sogenannten Teilverkauf bzw. eben Teilankauf, also den teilweisen Ankauf von Liegenschaften, auch in Österreich. Für das Modell, das auch "Immobilien-Verrentung" genannt werden kann, wurde die Liquid Home GmbH mit Sitz in Graz gegründet.

Zielpublikum sind über 55-jährige Eigentümerinnen und Eigentümer von Eigenheimen, die sich entweder nochmals "Wünsche erfüllen" wollen oder aus anderen Gründen Kapitalbedarf haben, der nicht über eine Bank gedeckt werden kann: Es soll saniert werden, ein Verwandter soll ausbezahlt werden, es soll vorzeitig Vermögen übertragen oder umgeschichtet werden, oder es soll schlicht und ergreifend "der Lebensstandard gehalten" werden, wie Christian Kuppig von der deutschen Liquid Home GmbH, die es seit dem Frühjahr 2020 gibt, am Donnerstag auf einer Pressekonferenz in Wien berichtete.

In Deutschland hat die Liquid Home bisher Immobilien von rund 850 Personen teilangekauft und dafür mehr als 200 Millionen Euro ausgegeben. Der teuerste Ankauf war eine Villa am Starnberger See mit einem Wert von 24 Millionen Euro, die Liquid Home GmbH gab dafür zehn Millionen Euro aus, erwarb damit also rund 40 Prozent.

Nicht mehr als 50 Prozent

Die Grenze liegt bei 50 Prozent, erläuterten Kuppig und der nun als Geschäftsführer der österreichischen Liquid Home GmbH fungierende Gerald Beirer: Ein höherer Anteil wird nicht erworben. Gleichzeitig liegt der Mindestankaufspreis für Engel & Völkers bei 100.000 Euro, das heißt, eine Immobilie muss mindestens 200.000 Euro wert sein, um für das Modell infrage zu kommen.

Ein Teilverkauf an die Liquid Home GmbH macht für die Eigentümer zwar Kapital frei, das in der Immobilie gebunden war, doch natürlich gibt es das nicht umsonst: Liquid Home erwirbt ein Fruchtgenussrecht, das im Grundbuch eingetragen wird und das eine jährliche Rendite von 5,5 Prozent, bezogen auf die Ankaufssumme, abwirft. Mit anderen Worten: Kauft sich die Liquid Home GmbH beispielsweise für 200.000 Euro in ein Einfamilienhaus ein, das 500.000 Euro wert ist, sind von den alten Eigentümerinnen oder Eigentümern 11.000 Euro im Jahr zu zahlen (5,5 Prozent von 200.000 Euro) – also rund 917 Euro im Monat quasi als Miete für den verkauften Teil der Immobilie.

Wer teilverkauft, bleibt laut Kuppig und Beirer trotzdem alleiniger wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie, und ein Rückkauf ist jederzeit möglich – auch durch etwaige Erben. Durch den Tod eines Verkäufers oder einer Verkäuferin endet der Kontrakt automatisch.

Rechnen mit Wertsteigerung

Weitere Gebühren gibt es für Verkäuferinnen und Verkäufer laut Beirer nicht, sämtliche Kosten etwa für die Grundbucheintragung oder Gutachten werden jedenfalls vorläufig von Engel & Völkers übernommen. Man setzt aber natürlich auf eine Wertsteigerung, die diese Kosten bei einem späteren Verkauf der Immobilie abdecken sollte. Ist das nicht der Fall, können die Gebühren für Grundbuch oder Notar dann doch auch auf die ursprünglichen Eigentümerinnen und Eigentümer zurückfallen. Außerdem wird am Ende, wenn die Immobilie (über das Netzwerk von Engel & Völkers) verkauft wird, eine Abwicklungsvergütung in Höhe von 5,5 Prozent des Immobilienwerts fällig.

Aus Gründen des österreichischen Wohnungseigentumsrechts könne man im Übrigen hierzulande nur Einfamilien- und Reihenhäuser im Eigentum teilweise ankaufen, stellte Beirer klar. Wohnungen kommen für das Modell also nicht in Betracht. Die Immobilien sollten grundsätzlich lastenfrei sein, etwaige noch offene Lasten – etwa aus der Wohnbauförderung – könne man aber beim Ankauf gegenrechnen, sagte Kuppig.

Viel Potenzial vorhanden

Doch man sieht auch in Österreich riesiges Potenzial: 20 Prozent der Österreicherinnen und Österreicher seien über 65 Jahre alt, in diesem Alter bekommt man nur noch schwer einen Kredit, gleichzeitig sei in dieser Altersgruppe viel Kapital in Eigenheimen gebunden. Wie dieses Modell in Österreich angenommen werden wird, wird spannend zu beobachten sein. In Deutschland hat man laut Kuppig im ersten Jahr 1.400 Anfragen und 75 Kundinnen und Kunden gewinnen können, im zweiten Jahr waren es schon 7.000 Anfragen und 221 Kundinnen und Kunden, heuer erwartet man 15.000 Anfragen und 550 Kundinnen und Kunden. (Martin Putschögl, 24.11.2022)