Niederösterreich wählt Ende Jänner einen neuen Landtag. Im Land der Häuslbauer, in dem sich die meisten der rund 1,5 Millionen österreichischen Eigenheime befinden, sind da die aktuellen großen Herausforderungen auf dem Immobilienmarkt natürlich ein großes Thema.

Insbesondere die seit Anfang August geltenden strengen Regeln bei der Kreditvergabe an Häuslbauer sind der absolut regierenden niederösterreichischen Volkspartei ein Dorn im Auge. Sie will diese sogenannte KIM-Verordnung, auf der die Verschärfungen basieren, wieder gelockert haben, entsprechende Wünsche hat sie beim Finanzminister bereits mehrmals deponiert. Und sie hat zwei Maßnahmen bereits selbst angekündigt, die den Bau oder Erwerb von Eigentum wieder erleichtern sollen: Einerseits will das Land eine Haftung in Höhe von fünf Prozent des Kaufpreises übernehmen, damit Häuslbauer die 20-prozentige Eigenmittelquote erfüllen können. Damit wird die Quote effektiv also auf 15 Prozent reduziert. Andererseits soll die Laufzeit von Landesdarlehen von 27,5 auf 34,5 Jahre verlängert werden, wenn dies vom Fördernehmer so gewünscht wird.

Zwei Drittel der Haushalte im Ein- und Zweifamilienhaus

Welchen Stellenwert das Eigenheim, speziell natürlich das Einfamilienhaus, in Niederösterreich hat, wird aus folgenden Zahlen klar: Die Eigentumsquote liegt in ganz Österreich zwar "nur" bei 55 Prozent, doch dieser im Europavergleich niedrige Wert wird von der Stadt Wien ordentlich nach unten gedrückt. Für das Bundesland Niederösterreich liegt die Quote bei rund 70 Prozent. Genau genommen lebten 2021 laut Statistik Austria 66,3 Prozent der niederösterreichischen Haushalte (Hauptwohnsitze) in Ein- oder Zweifamilienhäusern. Nach Personen betrachtet waren es sogar 73 Prozent.

Und in Niederösterreich wurden auch in den vergangenen Jahren immer so zwischen 25 und 30 Prozent aller österreichischen Einfamilienhäuser errichtet. Im vergangenen Jahr wurden laut Wohnbaulandesrat Martin Eichtinger (ÖVP) in Niederösterreich 5.870 Eigenheime fertiggestellt, davon rund 2.000 mit Wohnbauförderung. Für ganz Österreich lag die Zahl der Fertigstellungen im Vorjahr laut Wohnbauforscher Wolfgang Amann bei rund 18.600.

Und die Häuser werden im Übrigen immer größer: Allein im vergangenen Jahrzehnt wuchs die durchschnittliche Wohnfläche pro Eigenheim um sieben Quadratmeter auf fast 145 Quadratmeter an – und zwar im Gesamtdurchschnitt über alle (!) Bauperioden hinweg. Amann nennt diesen Größenzuwachs in seinem vor wenigen Wochen in der 10. Auflage erschienenen Wohnhandbuch "dramatisch".

SPÖ: Kleinere Häuser besser fördern

Die niederösterreichische SPÖ nimmt das zum Anlass, um in ihrem kürzlich präsentierten Wohnprogramm für die Landtagswahl eine Rückbesinnung auf "das richtige Maß" beim Hausbau einzufordern. "Das große Eigenheim war nicht immer die dominante Wohnform in Niederösterreich", heißt es da. Noch 1980 habe es nur 50.000 Hauptwohnsitze mit größeren Wohnflächen als 130 Quadratmeter gegeben, denn damals gab es eine bundesweit einheitliche Größenbeschränkung von 130 Quadratmetern Wohnnutzfläche bei der Wohnbauförderung. Und weil die Förderung damals auch viel attraktiver war als ein Bankdarlehen, wurde kaum ein Haus größer gebaut.

In den vergangenen Jahrzehnten hat die Wohnbauförderung im Einfamilienhaus-Segment stark an Relevanz verloren, wie auch aus den oben genannten Zahlen schon ersichtlich ist: Für nur noch etwa jedes dritte Einfamilienhaus wird Förderung abgeholt.

Und die Häuser werden immer riesiger, selbst die mit Wohnbauförderung errichteten. Aktuell weist das durchschnittliche geförderte Eigenheim in Niederösterreich laut SPÖ 180 Quadratmeter Wohnnutzfläche auf. Deshalb sollte man nach Ansicht der Sozialdemokraten "stärker als bisher den Zusammenhang der Größe von Eigenheimen und Leistbarkeit betrachten". Es sollte also – wie beispielsweise in Tirol – mehr Förderung geben, wenn kleiner gebaut wird. Wohnbauförderung sollte es aus Sicht der SPÖ generell nur bis maximal 130 Quadratmeter Wohnnutzfläche geben, und ebenso sollte man auch bei der Grundfläche eine solche Grenze einziehen. Im Wohnprogramm werden hier 600 Quadratmeter genannt.

Im mehrgeschoßigen Wohnbau müssen aus Sicht der SPÖ dafür die Losgrößen angehoben werden; "selten entstehen Bauten mit mehr als 20 Wohneinheiten", größere Baustellen würden deutlich kosteneffizienter sein.

Bodenfonds und neue Widmungskategorie

Was steht im SP-Wohnprogramm sonst noch drin? Einerseits einige (weitere) bodenpolitische Maßnahmen wie der Aufbau eines "Bodenfonds" nach den Vorbildern des Wohnfonds Wien und des Tiroler Bodenfonds, die es beide seit Jahrzehnten gibt. Ein solcher Fonds könnte auch in Niederösterreich die Gemeinden bei der Zurverfügungstellung von Bauland unterstützen, schlägt die SPÖ vor. Konkret könnte ein solcher Fonds als Großeinkäufer von Liegenschaften auftreten, die Verwaltung und Vergabe von Baurechtsgrundstücken übernehmen, die Qualitätssicherung in der Quartiersentwicklung leisten – und die Bürgermeisterinnen und Bürgermeister zudem auch "in Widmungsfragen entlasten", wie es heißt.

Außerdem will man etwa eine Widmungskategorie "Gemeinnütziger Wohnbau" einführen, um bei Umwidmungen einen verpflichtenden Anteil für den gemeinnützigen Wohnbau zur Verfügung stellen zu können. Vorbild dafür ist das Land Wien, wo es die Kategorie "Geförderter Wohnbau" seit 2018 gibt. Die unterschiedliche Bezeichnung rührt daher, dass in Wien sowohl gemeinnützige als auch gewerbliche Bauträger um Wohnbauförderung ansuchen können und deshalb eben die Förderung das ausschlaggebende Kriterium ist, während in Niederösterreich ohnehin nur gemeinnützige Bauträger Wohnbauförderung in Anspruch nehmen können.

Mehr Förderung bei Öffi-Anschluss

Und weiters müsste die Wohnbauförderung aus Sicht der SPÖ mehr Anreize für bodensparendes Bauen bieten, wie es sie etwa in Tirol, Vorarlberg und Salzburg gibt, heißt es in dem Programm weiter. Außerdem sollte es höhere Förderungen für Bauten auf Liegenschaften mit guter öffentlicher Anbindung geben.

Und um das Horten von bereits gewidmetem Bauland unattraktiver zu machen, schlägt man zudem Infrastrukturabgaben oder die Einführung einer Grundsteuer C vor. Hier dürfte das SP-regierte Burgenland als Vorbild betrachtet worden sein, wo eine solche höhere Abgabe auf unbebautes Bauland gerade umgesetzt wird.

Die niederösterreichische ÖVP, die bekanntlich in der abgelaufenen Legislaturperiode mit absoluter Mehrheit regierte und die Landeshauptfrau stellt, will ihre Pläne für die Anpassung der Wohnbauförderung im Jänner bekanntgeben. Von den anderen niederösterreichischen Parteien sind noch keine detaillierten Wohnprogramme bekannt. (Martin Putschögl, 30.11.2022)