Rund 350.000 Euro kostete im ersten Halbjahr 2022 ein typisches Einfamilienhaus in Österreich. Die Preise stiegen laut dem Maklernetzwerk Remax zuletzt um 13,1 Prozent. Im Fünfjahresvergleich legten sie sogar um 55 Prozent zu, weil es am Immobilienmarkt mit Beginn der Corona-Pandemie von einem ohnehin sehr hohen Niveau nochmals exorbitant nach oben ging.

Nachfrage bricht ein

Wie es mit den Immobilienpreisen weitergeht, ist offen. Bekanntermaßen kommen gerade mehrere Problemfelder zusammen: der Ukraine-Krieg, die steigenden Zinsen, die strengere Kreditvergabe seit 1. August. Vor allem Letzteres sorgt nun auch dafür, dass die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt einbricht.

Um die finanzielle Belastung für Käufer ein wenig zu lindern, gerieten die hohen Kaufnebenkosten in den Fokus. Diese liegen in Österreich in etwa bei sieben bis zehn Prozent – je nachdem, ob man die meist dreiprozentige Maklerprovision dazurechnet oder nicht. Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 Prozent, für die Grundbucheintragung sind 1,1 Prozent vom Kaufpreis fällig. Dazu kommen meist noch ein bis drei Prozent für Anwalts- und Notariatskosten sowie Gebühren für die Eintragung eines Pfandrechts in der Höhe von 1,2 Prozent der Hypothek.

Gestaffelte Steuersätze sind anderswo üblich

Insbesondere die Grunderwerbsteuer wird nun diskutiert. Mit den gestiegenen Immo-Preisen hat der Staat einnahmenseitig stark profitiert. Deshalb sollte die Gebühr für erstmalige Käufer eines Eigenheims reduziert oder erlassen werden, forderte etwa Jugendstaatssekretärin Claudia Plakolm (ÖVP). Die Forderung ist alt, die ÖVP war mit ihr in den Nationalratswahlkampf gezogen. Ins Regierungsprogramm mit den Grünen fand sie aber keinen Eingang.

Gestaffelte Steuersätze je nachdem, wer kauft oder wie teuer die Immobilie ist, gibt es schon jetzt in einigen europäischen Ländern, beispielsweise in Portugal, Schweden oder auch in Großbritannien. Dort müssen Käufer von gewerblich genutzten Immobilien eine um bis zu fünf Prozent höhere Steuer zahlen als Selbstnutzer. Auf der Insel ist aber auch der Steuersatz für Selbstnutzer so gestaffelt wie in Österreich die Einkommenssteuer: Für die ersten 125.000 Pfund zahlt man gar nichts, für die nächsten 125.000 Pfund zwei Prozent, und so geht es weiter bis zum Höchstsatz von zwölf Prozent. Der effektive Steuersatz fällt also umso höher aus, je teurer die erworbene Immobilie ist.

Freibetrag für "Neo-Eigentümer"

Auch in den Niederlanden liegt die Grunderwerbsteuer für Private beim Kauf eines selbstgenutzten Eigenheims nur bei zwei Prozent, bei gewerblichen Liegenschaften liegt sie um das Vier- bis Fünffache höher. Und in den Niederlanden zahlen außerdem Menschen unter 35 Jahren, die ein Eigenheim erwerben und selbst dort einziehen, seit 2021 überhaupt keine Grunderwerbsteuer mehr, sofern die Immobilie nicht mehr als 400.000 Euro kostet. Darüber werden die erwähnten zwei Prozent fällig.

Einen "Neo-Eigentümer-Freibetrag" für Menschen unter 35 nach niederländischem Vorbild wünschen sich auch die Neos. Bei einer 400.000 Euro teuren Immobilie würde man sich, gerechnet mit dem derzeit gültigen 3,5-prozentigen österreichischen Steuersatz, 14.000 Euro ersparen. Bei Erbschaften und Anlageobjekten könnte der Steuersatz dafür steigen, um den Einnahmenausfall zu kompensieren.

"Letzte vermögensbezogene Steuer"

Einen solcherart gestaffelten Steuersatz fordert auch die linke Denkfabrik Momentum-Institut. Wer das erste Eigenheim erwirbt, soll zwar weiterhin 3,5 Prozent zahlen. Für Zweitwohnsitze soll die Steuer aber auf fünf Prozent steigen, für Anleger und Unternehmen auf zehn Prozent. Damit könnte Immobilienspekulation hintangehalten werden, so die Idee.

Eine gänzliche Abschaffung der Grunderwerbsteuer hielte man dort für keine gute Idee – weil es sich dabei um die "letzte vermögensbezogene Steuer in Österreich handelt, die derzeit noch wesentliche Einnahmen generiert", wie die Autorin des Papers, Marie Hasdenteufel, erklärt.

Teure Grundbucheintragung

Bei den Neos will man auch über die Grundbucheintragungsgebühr reden. Deren Erträge haben laut Berechnungen des Neos Lab 2021 erstmals die Milliardengrenze überschritten, 2022 dürften sie weiter steigen auf 1,35 Milliarden Euro, aber nur wegen höherer Preise – die Transaktionen dürften zurückgehen.

Kritisiert wird auch hier die Koppelung der Gebühr an die Preise durch den fixen Satz von 1,1 Prozent des Immobilienwerts, den es abzustottern gilt. Denn dadurch steigen die Einnahmen aus diesem Posten stetig, ohne dass sich an den Leistungen oder dem Aufwand des Staates etwas geändert hätte. Auch Gerald Gollenz, seit kurzem Fachverbandsobmann der Immobilientreuhänder in der WKO, hält deshalb die 1,1-prozentige Gebühr für nicht mehr zeitgemäß.

Ein Blick in östliche Nachbarländer zeigt, wie es auch ginge: In Ungarn, Tschechien oder der Slowakei gibt es für die Grundbucheintragung fixe Gebühren, die keine Prozentsätze sind, sondern sich im zwei- bis dreistelligen Euro-Bereich bewegen. Wesentlich niedriger jedenfalls als in Österreich: Für eine 400.000 Euro teure Immobilie werden hierzulande derzeit 4400 Euro für die Grundbucheintragung fällig. (Martin Putschögl, 2.12.2022)