Im Gastblog zeigt Rechtsanwalt Karl Newole anhand von Fällen, wie Maklerinnen und Makler für Fehler im Verkaufsverfahren haftbar gemacht werden können.

Aktuell wird viel über die geplante Abschaffung der "Maklergebühren" bei der Vermittlung von Mietwohnungen berichtet. Die einen atmen auf und hoffen auf eine Ersparnis in Zeiten trabender Inflation. Die anderen sehen den Untergang des Abendlandes, zumindest aber einer ganzen Branche.

Nach meiner persönlichen Wahrnehmung in drei Jahrzehnten Anwaltsleben gibt es kaum eine Berufsgruppe, deren Leistungen im Grundsatz heftiger umstritten sind, als jene der Maklerzunft. Das Meinungsspektrum reicht von "unverzichtbar" bis "unnötige Türöffner".

Manchmal wird der Makler oder die Maklerin sogar zum Schaden, wie die folgenden beiden Gerichtsentscheidungen illustrieren. Dabei gilt im Grundsatz: Haben Makler oder Maklerinnen Pflichten gegenüber dem Auftraggeber verletzt, kann bei Vorliegen auch der übrigen Voraussetzungen nach allgemeinen Grundsätzen Schadenersatz verlangt werden.

Verkaufswert nicht hoch genug

Im ersten Fall (OGH 6 Ob 115/21m) traf den Makler die Haftung, da er den Wert zweier Eigentumswohnungen mit 780.000 Euro angab. Anschließend erwirkte er ein Kaufanbot über 790.000 Euro, wobei zu diesem Preis auch tatsächlich verkauft wurde. Nachträgliche Erkundigungen des Verkäufers ergaben jedoch, dass die beiden Wohnungen einen Verkehrswert von über einer Million Euro hatten. Der Makler musste dem Verkäufer die Differenz zwischen Verkaufserlös und Verkehrswert als Schadenersatz leisten. Und auch die erhaltene Provision zurückzahlen. Als Sachverständiger im Sinne des Gesetzes, das muss kein Sachverständiger sein, der in der Liste der Sachverständigen aufscheint, sondern jemand, der sich "zu einem Gewerbe öffentlich bekennt" (§ 1299 ABGB), hätte er wissen müssen, was die Marktgegebenheiten sind. Er unterließ überdies, entsprechende Erkundigungen einzuziehen.

Druck durch Doppelmaklerin

Der zweite Fall (OGH 6Ob164/20s) schildert eine Maklerin, die sowohl Kaufinteressentin als auch Verkäufer als Auftraggeber hatte, also als Doppelmaklerin fungierte, was oft vorkommt. Kaufinteressenten kommen dabei regelmäßig "zwangsweise" zum eingeschalteten Makler, müssen also mit ihm kontrahieren, wenn sie das angebotene Grundstück erwerben wollen. Oft ohne Mehrwert, sondern geradezu zu ihrem Nachteil: Die Maklerin setzte die Kaufinteressentin unter Druck und behauptete, sie habe die einklagbare Verpflichtung, die Liegenschaft zu erwerben, da sie ein entsprechendes Anbot abgegeben habe. In Wahrheit lag aber kein angenommenes Angebot vor, was die Maklerin auch wusste. Sie wurde daher zum Schadenersatz für Rechtsvertretungskosten verurteilt, die zur Abwehr der ungerechtfertigten Druckausübung notwendig waren.

Nach dem OGH ist der Doppelmakler oder die Doppelmaklerin verpflichtet, sich in eine strikt "neutrale Vermittlerstellung zu begeben, in der er oder sie die Interessen beider Vertragspartner bestmöglich und unparteiisch wahrzunehmen hat; den Interessen einer Seite kann nur insoweit nachgekommen werden, als dadurch nicht in die Interessen der anderen Seite eingegriffen wird". Ein Gebot, dem nur selten entsprochen wird, droht dem Makler oder der Maklerin bei ausgewogener Interessenwahrung doch, dass ein Geschäftsabschluss ausbleibt, womit auch die erhoffte Maklerprovision entfiele.

Gerade dieses Beispiel zeigt auch, dass es nicht nur bei der Abschaffung der Zwangsbeglückung durch Makler und Maklerinnen bei Wohnungsvermietungen bleiben darf, sondern auch Wohnungskäufer und Wohnungskäuferinnen davon befreit werden sollten. Zumindest, wenn es um den eigenen Wohnbedarf geht. Eigentum ist für viele ohnehin kaum mehr leistbar, da spielen zusätzliche fast 15.000 Euro bei einem Objekt um einen Kaufpreis von 400.000 Euro doch eine Rolle.

Ob die Regierung den Mut hat, auch bei diesem Thema für etwas mehr Gerechtigkeit zu sorgen, bleibt freilich erst abzuwarten. (Karl Newole, 12.1.2023)