Soll der Staat bei den hohen Mieten helfen, und wenn ja, wie? Im Gastkommentar führen Gabriel Felbermayr, Direktor des Wifo, und Wifo-Ökonom Michael Klien an, wo sie ansetzen würden.

Angesichts der historisch hohen Teuerung ist die Indexierung der Mietpreise ins Zentrum der wirtschaftspolitischen Debatte gerückt. Das ist verständlich, da die Wohnkosten der wichtigste Ausgabeposten der österreichischen Haushalte sind. In einkommensschwachen Gruppen übersteigen sie oft 40 Prozent des verfügbaren Einkommens. Auch in Deutschland diskutiert man aktuell darüber, wenngleich Indexmieten im Nachbarland wenig verbreitet sind. Andere EU-Länder wie Spanien sind sogar dazu übergegangen, die Mietpreissteigerungen insgesamt zu deckeln.

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Die Inflation lässt die Mieten steigen und viele Mieterinnen und Mieter verzweifeln. Was tun dagegen?
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Neben der Frage, wie stark Mieten im Zeitablauf angepasst werden sollen oder dürfen, stellt sich natürlich auch jene nach der Höhe der Miete. Grundsätzlich ist die Klärung dieser Fragen eine Aufgabe der Wohnungsmärkte. Nun sind diese bereits stark reguliert, sie sind durch hohe Friktionen (Umzugskosten) charakterisiert, und Anbieterinnen und Anbieter haben zwangsläufig lokale Marktmacht. Daher ist es legitim, bei der Beantwortung der genannten Fragen nicht nur auf die Marktkräfte zu setzen.

Regulatorische Eingriffe

Für einen nüchternen Blick auf mögliche, angemessene Mietsteigerungen muss beantwortet werden, wie die Teuerung die tatsächlichen Kosten der Vermieterinnen und Vermieter treibt. Alles Darüberhinausgehende spiegelt Knappheiten am Wohnungsmarkt und die Verteilung der Marktmacht wider und kann unter Umständen zeitlich befristete regulatorische Eingriffe rechtfertigen.

Im vergangenen Jahr haben sich wesentliche Komponenten der Kosten, wie etwa Erhaltungsaufwände (Baupreise) und Finanzierungskosten (Zinsen), ausgesprochen dynamisch entwickelt. Das sieht man auch daran, dass die gestiegenen Baukosten der gemeinnützigen Bauvereinigungen durch zusätzliche Förderungen der Bundesländer abgefedert werden mussten und dass die steigenden Finanzierungskosten teilweise empfindliche Mietsteigerungen erzwingen.

Selten hinterfragt

Auf einem anderen Blatt steht aber, ob die Veränderungsrate des Verbraucherpreisindex (VPI) ein guter Indikator für die Kostendynamik der Wohnungsbereitstellung ist. In Zeiten niedriger Inflationsraten wurde dies selten hinterfragt. Die auf Inflationsraten basierende Wertsicherung war auch gar nicht der Haupttreiber der Mietpreisentwicklung, vielmehr war es die starke Zunahme an Befristungen. Aktuell werden private Mietwohnungen nur mehr in 30 Prozent der Fälle unbefristet vergeben. So können immer mehr Vermieterinnen und Vermieter die Mieten auch abseits der Inflationsraten an das Marktniveau anpassen.

Interessanterweise gibt es kaum sinnvolle Indikatoren, die in den letzten zehn bis 20 Jahren eine schwächere Dynamik aufwiesen als der VPI. Laut Statistik Austria hat sich etwa der Baukostenindex für Wohnhaus- und Siedlungsbau seit 2000 ungefähr verdoppelt, während der VPI nur um 61 Prozent zugelegt hat. Auch der immer wieder ins Spiel gebrachte Tariflohnindex wuchs mit 69 Prozent stärker. Der in Deutschland diskutierte Vorschlag, die Wertsicherung der Mieten direkt an den Mietenindex (ein Teil des VPI) zu koppeln, hätte in den letzten 20 Jahren ebenfalls eine Verdoppelung der Mieten verursacht.

"Der österreichische Immobilienmarkt ist weit vom Ideal des vollkommenen Wettbewerbs entfernt."

Eine allgemeine Deckelung der Wertsicherung mit einem politisch vorgegebenen Prozentsatz wäre aus Sicht der Mieterinnen und Mieter zwiespältig zu sehen. Denn bei unbefristeten Mietverträgen ist die Wertsicherung die einzige Anpassung der Miete im Zeitverlauf. Wird sie stark begrenzt, dürfte sich der problematische Trend zu befristeten Verträgen weiter verstärken. Ein vorstellbarer Kompromiss wäre, nur bei unbefristeten Mietverträgen eine (volle) Wertsicherung zuzulassen. Als erwünschter Nebeneffekt könnte dadurch der unbefristete Mietvertrag wieder an Attraktivität gewinnen.

Die aktuelle Debatte um die Wertsicherung ist im Kern eine Debatte um eine Mietpreisbremse. Mit solchen Instrumenten muss man vorsichtig umgehen; das Belegen internationale Erfahrungen (etwa in Berlin) und aus der Vergangenheit. Wenn die Bautätigkeit abgewürgt wird, ist nichts gewonnen. Leider aber verdichten sich Hinweise, dass der österreichische Immobilienmarkt weit vom Ideal des vollkommenen Wettbewerbs entfernt ist. In Wien haben sich mittlerweile die Marktmieten etwa um durchschnittlich fünf Euro pro Quadratmeter von den Kostenmieten der Gemeinnützigen entfernt. Bei solchen Mieten würde die volle Wertsicherung mit dem VPI zu einer Festschreibung der Profitabilität führen.

Nachhaltige Maßnahmen

Viel wichtiger als kurzfristige Symptombekämpfung wären Maßnahmen, die den Wettbewerb auf den Mietmärkten erleichtern. Die Einführung des Bestellerprinzips für Vermittlungsdienste ab Sommer 2023 ist ein erster, richtiger Schritt, um Wohnungswechsel leistbarer zu machen. Außerdem gilt nach wie vor: Nur eine Ausweitung des Angebots kann die Preise nachhaltig dämpfen. Hier ist über das Thema der Flächenwidmung und über die Bauordnung nachzudenken. Schließlich ist gerade in Zeiten sehr hoher Energiekosten die Frage, wie Eigentümerinnen und Eigentümer zu einer energetischen Sanierung ihrer Wohnungen veranlasst werden können, wo doch zunächst die Mieterinnen und Mieter von fallenden Heizkosten profitieren, mit hoher Dringlichkeit zu klären.

Wenn Immobilien ohne Nutzungsabsicht zurückgehalten werden, dann verknappt dies das Angebot. Eine reformierte Grundsteuer, die sich am Verkehrswert des Bodens orientiert und den Gemeinden mithilfe variabler Hebesätze Flexibilität bei der Höhe gibt, könnte unzureichend genutztes Bauland mobilisieren. Vor allem in guten Lagen würde dadurch Leerstand teurer, und Nachverdichtungen werden attraktiver – was ökologische Vorteile hat. Hier könnten die anstehenden Verhandlungen zum Finanzausgleich ansetzen. (Gabriel Felbermayr, Michael Klien, 28.1.2023)