Geförderte Wohnungen als Investment liegen im Trend – in Deutschland. Zum Beispiel bei der Industria AG, die laufend Projekte in unterschiedlichen Stadien für ihre Fonds ankauft. Einer davon ist ein Publikumsfonds namens Fokus Wohnen Deutschland mit rund einer Milliarde Euro Volumen, außerdem verwaltet man acht Spezialfonds mit etwa drei Milliarden Euro. Investoren sind überwiegend Versorgungswerke und Pensionskassen.

Geringe Fluktuation als Pluspunkt

Warum man mittlerweile gerne geförderte Objekte ankauft, hat einerseits mit den niedrigen Leerstandsquoten zu tun, andererseits mit der niedrigen Fluktuationsrate im geförderten Segment, erklärt Arnaud Ahlborn, Geschäftsführer der Industria Wohnen Gmbh mit Sitz in Frankfurt am Main. "Jeder Auszug bringt Instandhaltungsarbeiten mit sich, diese verursachen Kosten, und das belastet die Kalkulation. Aber wer einmal in Deutschland eine geförderte Wohnung gefunden hat, überlegt sich wirklich dreimal, ob er oder sie diese wieder aufgibt."

Da es in Deutschland keine Wohnungsgemeinnützigkeit gibt, fallen alle geförderten Objekte nach einer gewissen Zeit aus der Förderung raus. "Das kürzeste Modell läuft für 15 Jahre, das längste 40 Jahre." Dann gibt es noch eine gesetzliche Nachbindungsfrist von zehn Jahren, danach kann man aber jede Wohnung frei vermieten, selbst wenn es keinen Mieterwechsel gibt.

Süddeutschland ist beliebt

Industria kauft Objekte in ganz Deutschland, aber mit klarem Fokus auf die Metropolregionen, wo Städte im Umkreis ab 40.000 Einwohnern interessant werden. Und "Förderung ist nicht gleich Förderung", erläutert Ahlborn: "In Bayern und Baden-Württemberg sind die Systeme beispielsweise besser als in anderen Teilen des Landes, deshalb sind die geförderten Objekte in Süddeutschland bei unseren Anlegern auch beliebter."

Die Preise, die man für geförderte Projekte bezahlt, unterscheiden sich nicht fundamental von freifinanzierten. "Bei Letzteren rechnet man die Jahreskaltmiete hoch, um auf einen Kaufpreis mit einer gewissen Rendite zu kommen. Beim geförderten Wohnen ist die Miete zwar deutlich geringer, das ist ja auch die Logik hinter der Förderung", sagt Ahlborn. Aber das Grundstück und der Bau kosteten gleich viel, "und auch das Risiko für den Entwickler ist gleich hoch". Die Projektentwicklerkalkulation unterscheide sich also nicht deutlich vom freifinanzierten Wohnbau.

Das Interesse der Investoren war schon davor vorhanden, hat mit den beginnenden Zinsanhebungen im vergangenen Jahr aber noch einmal kräftig zugenommen. "Da haben wir gemerkt, dass die Kalkulationen im freifinanzierten Segment unter Druck geraten sind, weil sich die Refinanzierung so verteuert hat. Und wir haben bei den geförderten Modellen das Glück gehabt und haben nach wie vor das Glück, dass die Errichter Darlehen aufnehmen können, die deutlich unter den Zinskonditionen des Marktes sind." Das hält die Kalkulationen stabil, "und das ist einer der Hauptgründe, warum Anleger auch das geförderte Wohnen für sich entdeckt haben".

"Preisreduktionen bis 1000 Euro"

Und was Investoren in deutsche Wohnimmobilien derzeit noch stark zugutekommt: Die Preise sinken. "Wir sehen beim Investment im Neubaubereich in Einzelfällen Preisreduktionen von bis zu 1000 Euro pro Quadratmeter", sagt Ahlborn. Das sei eine Größenordnung, die man in dieser Höhe nicht erwartet hätte. "Das muss ein Projektentwickler auch erst mal verkraften."

Fonds als Käufer hätten natürlich den etwas längeren Atem als Projektentwickler. "Bei denen tickt die Zinsuhr, da sind häufig Vorlaufkosten über normale Bankendarlehen finanziert, die müssen irgendwann rückgeführt werden." Auf Käuferseite könne man entspannter sein und schlicht erst einmal abwarten. (Martin Putschögl, 15.3.2023)