Die Stadt Wien will weiter für eine grundlegende Erneuerung des Mietrechts kämpfen.

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Die Hoffnungen der Stadt Wien, mit einer (erfolgreichen) Verfassungsklage Bewegung ins Mietrecht zu bringen, wurden jäh zunichtegemacht: Der Verfassungsgerichtshof (VfGH) hat den von der Mieterhilfe der Stadt (die zum Wohnservice Wien gehört) eingebrachten Antrag auf Normenkontrolle, also auf Überprüfung der Verfassungsmäßigkeit des Lagezuschlags im Richtwertsystem, abgewiesen.

Der Lagezuschlag gilt als der wichtigste mögliche Zuschlag auf die Hauptmiete im Richtwertsystem, also bei Altbauwohnungen. Je nachdem, wo eine Wohnung im Stadtgebiet liegt, darf ein Zuschlag für die gute beziehungsweise "überdurchschnittliche" Lage verlangt werden.

Weit gefasster "Gestaltungsspielraum"

Der Beschluss des Senats 5 des VfGH liegt dem STANDARD vor. In der Begründung wird auf etwas Bezug genommen, das schon des Öfteren von den Verfassungsrichtern betont wurde: nämlich der "Gestaltungsspielraum des Gesetzgebers im Mietrecht", der salopp gesagt weit ausgelegt wird. Vor diesem Hintergrund würden keine Bedenken gegen die Berücksichtigung der Lage im Rahmen des Richtwertsystems bestehen, entschied der VfGH; das Vorbringen des Antrags lasse die behaupteten Verfassungswidrigkeiten "als so wenig wahrscheinlich erkennen", dass er keine hinreichende Aussicht auf Erfolg habe.

Dem Antrag der Mieterhilfe zugrunde lag ein Rechtsstreit rund um eine Mietwohnung im 3. Bezirk. In dem Verfahren vor dem Bezirksgericht ging es darum, ob in dieser bestimmten Lage ein Lagezuschlag laut Richtwertsystem zulässig ist oder nicht. In unmittelbarer Umgebung habe es zuvor zwei unterschiedliche Entscheidungen des Obersten Gerichtshofs (OGH) gegeben, erläutert Christian Bartok, Leiter der Mieterhilfe. "Einmal wurde dabei ein Lagezuschlag zuerkannt, das andere Mal nicht."

Zwei Ansätze

Man wollte es also genau wissen, denn es gab zuletzt auch über ganz Wien verstreut mehrere ähnliche Fälle mit unterschiedlichen OGH-Entscheidungen pro beziehungsweise kontra Lagezuschlag. Das war der erste Ansatz der Mieterhilfe für dieses Verfahren.

Der zweite betraf das Richtwertsystem direkt: Die im Jahr 1994 im Richtwertgesetz festgeschriebene und seither nie geänderte Berechnung, wonach 0,33 Prozent der Differenz des Grundstückspreises in einer bestimmten Wohnumgebung und des 1994 festgelegten Grundkostenanteils je Quadratmeter Nutzfläche den Lagezuschlag in einer Lage definieren. Mit den in den vergangenen Jahren förmlich explodierten Grundstückspreisen sorgt dies mittlerweile für extrem hohe Lagezuschläge, wie erst kürzlich berichtet.

Bartok zeigt sich sehr enttäuscht darüber, dass der Senat 5 des VfGH sich "nicht tiefer inhaltlich mit der Causa beschäftigt hat", kündigt gleichzeitig aber an, dranbleiben zu wollen und es mit anderen ähnlichen Causen wieder vor dem VfGH versuchen zu wollen.

Stadt Wien muss reagieren

Auch dem Wohnbauressort der Stadt Wien fordert die Niederlage vor dem VfGH Entscheidungen ab. Man hatte, wie berichtet, sowohl die Lagezuschlagskarte – ein Service der Stadt sowohl für Mieterinnen als auch für Vermieter – im Vorjahr nicht mehr upgedatet als auch den Richtwert- und Lagezuschlagsrechner vor einigen Monaten von der Website genommen, weil man den Ausgang des Verfahrens abwarten wollte. "Aufgrund eines anhängigen höchstgerichtlichen Verfahrens werden der Mietenrechner und die Lagezuschlagsberechnung derzeit nicht angeboten", steht nach wie vor auf der entsprechenden Website.

Wie geht es damit nun weiter? Die erwähnten Rechner werden jedenfalls nicht mehr online gestellt, erklärt Stephan Grundei, Sprecher von Wohnbaustadträtin Kathrin Gaál (SPÖ). Auch die Lagezuschlagskarte wird nicht mehr kommen. "Wir nehmen die Entscheidung natürlich zur Kenntnis, geben aber deshalb den Kampf nicht auf", sagt Grundei. Man fordere weiterhin ein Universalmietrecht, also ein gänzlich neues Mietrecht, wie es von der SPÖ schon 2014 ausgearbeitet und vorgeschlagen wurde. (Martin Putschögl, 22.3.2023)