Wohneigentum ist teuer, Kredite sind schwer zu bekommen – deshalb gehen immer mehr Menschen, die eigentlich etwas kaufen wollten, zumindest zwischenzeitlich in die Miete. "Der Mietmarkt läuft derzeit besser als vor einem Jahr", sagt denn auch Michael Klement, Geschäftsführer der United Benefits Holding, die unter anderem am Projektentwickler Invester und am Assetmanager Ekazent (jeweils zu 100 Prozent) beteiligt ist.

"Ausvermietet" über 90 Quadratmetern

Zu etwa zwei Dritteln gehe es in den Anfragen nach einer Mietwohnung bei Invester zwar immer noch um ein oder zwei Zimmer, "aber große Wohnungen wurden zuletzt beliebter, auch die Lage wurde wichtiger". Das hat zur Folge, dass Wohnungen mit 90 Quadratmetern oder mehr bei United Benefits derzeit nicht zu haben sind, man ist ausvermietet. "Früher war genau das immer das Segment, um das man sich Sorgen machen musste." Zudem rücke bei den Mieterinnen und Mietern die Gesamtbelastung immer mehr in den Vordergrund. Denn mit den stark gestiegenen Energie- und Betriebskosten ist die Nettomiete nicht mehr sehr aussagekräftig.

Geändert hat sich aber auch das Entwicklungsgeschäft, zumindest so wie, es Invester betreibt. "Dass man heute eine Immobilie baut und schon beim Baustart weiß, wer der Endinvestor sein wird, das hat sich aufgehört." Investoren sind wegen der Zinssituation nicht mehr bereit, die hohen Preise der jüngeren Vergangenheit zu bezahlen. Man sei als Entwickler zwar durchaus bereit, die Gewinnmarge etwas nach unten zu schrauben, "aber mittlerweile ist ja nicht mehr nur das Material das große Thema beim Bauen, sondern auch die steigenden Lohnkosten".

Grundstücke als Hebel

Müsste es da nicht zu sinkenden Grundstückspreisen kommen? Ja, sagt Klement – in Wahrheit sei das der einzige Hebel, an dem sich ansetzen lasse. "Aber das geht nur dann, wenn ein Liegenschaftseigentümer verkaufen muss." In der Stadt hält er das für nicht sehr wahrscheinlich, auf dem Land schon eher.

Sechs Projekte hat Invester in Wien in Bau. Fast alle konnten noch an Endinvestoren verkauft werden, so etwa das "Große Glück" in der Donaustadt, das von Wealthcore für den Green-Impact-Fonds angekauft wurde. Die Vergabe der knapp 160 Mietwohnungen startet gerade.

Selbstnutzer statt Anleger

Ein Projekt in der Khekgasse in Liesing war als Vorsorgewohnungsprojekt geplant, dort kauften aber auch Selbstnutzer zu Quadratmeterpreisen von rund 6000 Euro. Der Vertrieb laufe schleppender als noch vor einem Jahr, "aber wir verkaufen regelmäßig". 25 Einheiten sind dort noch zu haben.

Zwei weitere Projekte sind in der Pipeline – eines in der Donaustadtstraße 37, wo in mehreren Baukörpern, einer davon elf Stockwerke hoch, 250 "familienfreundliche" Wohnungen entstehen sollen. "Wir haben keinen Druck, hoffen darauf, dass die Lage bald besser wird."

Neubau geht zurück

Laut dem jüngsten Wohnungsmarktbericht von CBRE wird heuer in Wien mit rund 16.200 Einheiten der Höhepunkt bei den Fertigstellungen erreicht, danach wird die Zahl an neuen Wohnungen zurückgehen. Bei EHL rechnete man im Februar mit 18.200 Stück für heuer.

Die gute Nachricht: Wurde die durchschnittliche Wohnungsgröße seit 2018 immer kleiner, ist hier nun eine Trendumkehr festzustellen. Im heurigen Jahr wird eine neue Wiener Wohnung im Schnitt 60 Quadratmeter aufweisen. Für CBRE-Expertin Laura Holzheimer "eine Konsequenz aus der Pandemie, wo sich das Bedürfnis nach mehr Wohnfläche und Freifläche klar herauskristallisiert hat". (Martin Putschögl, 31.3.2023)