Der Wiener Büromarkt steht vor einem neuen Rekordjahr: Die Vermietungsleistung dürfte heuer auf rund 370.000 Quadratmeter steigen, womit das sehr gute Ergebnis aus dem Vorjahr (340.000m²) noch übertroffen werden dürfte. Diese hohe Anzahl an Neuabschlüssen liegt zum einen an der hohen Nachfrage, die sich über alle Größensegmente verteilt, zum anderen laufen viele Verträge, die in den "Boomjahren" 2000 und 2001 abgeschlossen wurden, nun aus, weiß man bei NAI Otto Immobilien.

Wie schon im Vorjahr wird die Vermietungsleistung deutlich über dem Neuangebot an Büroflächen, das rund 190.000 m² umfassen dürfte, liegen. Eugen Otto, Geschäftsführer von NAI Otto Immobilien, erwartet jedoch, dass in den nächsten Monaten spekulativ errichtete Flächen zunehmen werden, womit auf die deutlich gestiegene Nachfrage der letzten 18 Monate verzögert reagiert wird.

1. Bezirk: Nachfrage schlägt Angebot haushoch

Ein ganz deutlicher Nachfrageüberhang besteht im 1. Bezirk: Hier kann die Nachfrage nach sanierten Altbauten in Neubauqualität mit Top-Ausstattung nicht gedeckt werden. Claudia Strasser, Leiterin der Abteilung Gewerbeimmobilien bei NAI Otto, erwartet für 2007 deutliche Preissteigerungen um bis zu zehn Prozent. Bei der Leerstandsrate wird für heuer neuerlich ein leichter Rückgang auf 6,0 Prozent (Vorjahr: 6,1%) erwartet mit einer weiteren leichteren Reduzierung bis Ende 2007.

Auf dem Investmentmarkt schreitet die Internationalisierung flott voran. Waren bisher fast nur deutsche Investoren auf dem österreichischen Markt, so drängen nun auch Investoren etwa aus den USA und Australien herein: Morgan Stanley kaufte beispielsweise heuer um 30 Millionen Euro ein Büroobjekt in der Brehmstraße sowie im Rahmen eines Paketkaufes das Hotel InterContinental, die australische Investmentgruppe APM/UKA erwarb das Shopping Center Nord (SCN) um rund 115 Millionen Euro. Setzt sich dieser Trend fort, würde dies Transparenz und Liquidität des Marktes erhöhen und diesem damit gut tun, so Strasser. Dagegen spreche allerdings das sehr kleine Marktvolumen und die durch das konstante Mietpreisniveau bedingten geringen Wertsteigerungspotenziale.

Heuer wurden mit Anlage-Immobilien bereits rund 1,6 Milliarden Euro umgesetzt, bis Jahresende erwartet Otto die Überschreitung der Zwei-Milliarden-Grenze. Die Spitzenrenditen für Büroobjekte liegen derzeit bei rund 5,5 Prozent.

Das Zinshaus als "sicheres Investment"

Richard Buxbaum, Leiter Wohnimmobilien und Zinshäuser bei NAI Otto, berichtete schließlich von einer sehr hohen Nachfrage nach Zinshäusern als Anlageobjekt. Der Erwerb eines Wiener Zinshauses sei eine "stabile, krisen- und inflationssichere Investition" – wenngleich das Angebot an "tauglichen" Zinshäusern die hohe Nachfrage in den nächsten Monaten kaum befriedigen könne. Die Rendite von durchschnittlich vier Prozent kann deshalb in erstklassigen Innenstadt-Lagen auch unter zwei Prozent sinken.

Das enorme Wertsteigerungspotenzial vor allem bei Altmietverträgen hat in den letzten Jahren das Interesse von privaten wie institutionellen Anlegern geweckt, es wurden in der Folge Preissteigerungen von 15-20 Prozent pro Jahr verzeichnet. In einem Einzelfall wurde für ein Zinshaus sogar schon bis zu 11.000 Euro pro Quadratmeter bezahlt, berichtete Buxbaum. Zum Vergleich: In schlechteren Stadtrandlagen werden meist weit unter 1.000 Euro bezahlt.

Generell werden Zinshäuser wegen der hohen Nachfrage von Mieterseite und der damit einhergehenden hohen Einnahmensicherheit immer öfter als sinnvolles Mittel für die Pensionsvorsorge gesehen, so Buxbaum. Die Renditen werden auch in den nächsten Jahren stabil, die Kaufpreise hoch bleiben. (map)