„Betongold“ ist in
Immobilien-Investments stellen für die meisten Anleger inzwischen einen unverzichtbaren Teil eines gut diversifizierten Portfolios dar. Dabei stehen verschiedene Varianten für Engagements in dieser Anlageklasse zur Verfügung. Eine Möglichkeit sind klassische Immobilienfonds, die in offener oder geschlossener Form angeboten werden. Speziell bei den offenen Fonds mussten Anleger allerdings in der jüngeren Vergangenheit extrem schwierige Zeiten durchleben. Fehlbewertungen sorgten bei einigen Produkten für herbe Verluste. Schon besser sind Investoren zuletzt mit Immobilienaktien gefahren. Bestes Beispiel sind Titel wie Colonia Real Estate oder Vivacon, die ihren Aktionären viel Freude machten. Eine attraktive Anlagevariante bieten aber auch die inzwischen in vielen Ländern eingeführten Real Estate Investment Trusts (REITs). Leider hinkt Deutschland hier dem Trend hinterher. Die Bundesregierung plant zwar jetzt die Einführung eines REIT-Gesetzes, will aber (völlig unverständlicherweise) die Wohnimmobilien nicht berücksichtigen. Die Folge: Deutsche Immobiliengesellschaften werden sich nach Alternativen im Ausland umsehen und ihre Wohnimmobilien beispielsweise in Luxemburg als REIT notieren lassen.
Den Blick von der Heimat…
Egal für welche Möglichkeit sich der Anleger entscheidet – sein Hauptaugenmerk gilt bislang dem Heimatmarkt. Aufgrund der mehrheitlich erfreulichen Renditen ist dies auch verständlich. Ein weiterer Grund: Die Märkte für Wohn-, Einzelhandels- und Büroflächen der meisten westlichen Länder korrelieren tendenziell kaum mit anderen Asset-Klassen und verfügen darüber hinaus über eine vergleichsweise stabile Wertentwicklung. Mittlerweile scheint der Markt aber heiß gelaufen zu sein. Die Luft nach oben wird dünner. So legte beispielsweise Colonia Real Estate binnen Jahresfrist um mehr als 50 Prozent zu. Wer gar vor zwei Jahren einstieg, der kann sich über ein unglaubliches Kursplus von ca. 2280 Prozent freuen. Aber auch die Tatsache, dass der deutsche Markt aufgrund der demographischen Entwicklung kaum langfristige Wachstumschancen besitzt, sollte Anleger umdenken lassen.
…in die Ferne schweifen lassen
Anders sieht es in zahlreichen Entwicklungs- und Schwellenländern aus. Hier wächst vielerorts der Immobiliensektor in sensationellem Tempo. Fakt ist aber auch, dass die dortigen lokalen Finanzmärkte aufgrund mangelnder Liquidität und Transparenz von zahlreichen Anlegern gemieden werden. In vielen Fällen ist der Marktzugang ohnehin dadurch blockiert, dass Ausländern der Besitz von Wertpapieren oder anderen Anlagen nicht oder nur eingeschränkt gestattet ist. Das trifft insbesondere auch für Indien zu, den boomenden Subkontinent mit über einer Milliarde Einwohner. Nur eine Handvoll ausländische Großinvestoren besitzen die Erlaubnis, direkt am indischen Finanzmarkt zu agieren und die örtlichen Aktien zu handeln.
Im 2. Teil: Inder lieben Kinder
Inder lieben Kinder
Dennoch ist der indische Immobilienmarkt durchaus eine „Sünde“ wert. Zahlreiche Gründe sprechen dafür, dass die „Immo-Branche“ im Land am Ganges vor einem Boom steht. Argument Nummer eins ist die steigende Bevölkerungsdichte. Demographen erwarten, dass bis zum Jahr 2050 rund 1,6 Milliarden Menschen auf dem Subkontinent leben werden. Damit wäre Indien das bevölkerungsreichste Land der Erde mit fast dreimal so vielen Einwohnern wie ganz Europa. Diese Entwicklung wird noch „gehebelt“, weil die durchschnittliche Haushaltsgröße rückläufig ist. Insbesondere in den Städten löst sich die Gesellschaft von den traditionell zusammenlebenden Großfamilien und passt sich teilweise westlichen Standards an. Heute leben in Indien in einem Haushalt durchschnittlich 5,4 Personen, in Europa sind es im Schnitt lediglich ca. zwei Personen. An Nachfrage nach Wohnimmobilien sollte es also nicht fehlen. Selbst in konservativen Hochrechnungen wird für die kommenden Jahrzehnte mit einem jährlichen Bedarf von 4,7 Millionen neuen Wohnungen kalkuliert.
Indiens Wirtschaft ist auf dem Vormarsch
Mittlerweile können es sich immer mehr Inder leisten, in die „eigenen vier Wände“ zu ziehen. Die Wirtschaft wächst mit atemberaubender Geschwindigkeit. Allein in 2006 legte das Bruttoinlandsprodukt um geschätzte acht Prozent zu. Und auch für die kommenden Jahre werden Wachstumsraten oberhalb der Fünf-Prozent-Marke erwartet. Als Folge hat der Wohlstand beachtlich zugenommen, auch deshalb, weil durch den starken Zuzug amerikanischer und europäischer Firmen das Lohn- und Gehaltsniveau deutlich angestiegen ist. Im Gegensatz zum BRIC-Rivalen China betätigen sich die Inder nicht als „verlängerte Werkbank“ des Westens, sondern verfügen über ein stetig wachsendes Arsenal an hoch qualifizierten, zumeist englischsprachigen Fachkräften. Jedes Jahr verlassen rund 200.000 Inder mit abgeschlossenem Ingenieurstudium die Universitäten des Landes, das sind sechsmal so viele Absolventen wie in Deutschland. Während früher ein Großteil dieser Elite sein Glück im Westen suchte, entscheiden sich heute zahlreiche Inder für den Verbleib im eigenen Land.
Die Mieten ziehen massiv an
Neben den drei großen Zentren Delhi (Verwaltungszentrum), Mumbai (Wirtschaftszentrum) und Bangalore (IT-Zentrum) profitieren zunehmend auch kleinere Städte vom Aufschwung, nachdem hier die Arbeitskosten zunächst noch nicht so stark gestiegen waren. So erlangen hierzulande noch eher unbekannte Städte wie Hyderabad, Pune oder Chennai eine immer größere wirtschaftliche Bedeutung. Um sich die enormen Dimensionen dieses riesigen Landes vor Augen zu führen, reicht es aus, Indiens Millionenstädte zu zählen. Es sind 36 – und die fortschreitende Urbanisierung wird diese Zahl weiter erhöhen. Da verwundert es nicht, dass die Leerstandsquoten von hochwertigen Wohnhäusern und Büroflächen in den Zentren vieler Städte stetig gen null tendieren und prozentuale jährliche Mietsteigerungen in zweistelliger Höhe an der Tagesordnung sind.
Im 3. Teil: Der Markt zieht Ausländer magisch an
Der Markt zieht Ausländer magisch an Die Abkehr vor allem der jungen Bevölkerung vom traditionellen Einzelhandel hin zu westlichem Erlebnisshopping in Einkaufszentren lässt auch diesen Teil des Immobilienmarktes haussieren. Vielerorts werden große Shopping Malls gebaut, in denen immer häufiger hochpreisige Artikel amerikanischer und europäischer Luxusmarken zu finden sind. Ist im Jahr 2006 die geschätzte Summe von einer Mrd. US-Dollar aus dem Ausland in den indischen Immobilienmarkt geflossen, so rechnet die indische Handelskammer für das laufende Jahr 2007 bereits mit acht Mrd. US-Dollar. Und dies, obwohl der Kapitalmarkt als Finanzierungsquelle für Immobilienprojekte noch stark unterentwickelt ist und derzeit gerade einmal 0,2 Prozent des gesamten Investitionsvolumens ausmacht. Keine Frage, die Aussichten für den indischen Immobilienmarkt sind sehr vielversprechend. Allerdings war es für Privatanleger bislang so gut wie nicht möglich, direkt in den Sektor zu investieren. Über ein neues Zertifikat der Landesbank Berlin (ISIN DE 000 LBB 1Y7 3) auf den Naya Bharat-Index bietet sich nun erstmals eine derartige Chance. Grundlage des Produkts ist die Aktie der Naya Bharat Property Company, einem neu gegründeten Unternehmen mit Sitz auf der Isle of Man. Naya Bharat („Neues Indien“) ist eine klassische Beteiligungsgesellschaft (ISIN IM 00B 1N9 5Z0 0), die seit dem 23. Februar 2007 am Londoner „Alternative Investment Market“ (AIM) gelistet ist. Das Unternehmen investiert ausschließlich direkt in lokale indische Immobilienaktien. Auf die richtige Expertise kommt es an Als Berater und Portfoliomanager hat sich Naya Bharat ein Spezialistenteam der auf „Emerging Markets“ fokussierten Fondsgesellschaft Charlemagne Capital ins Boot geholt. Diese sind auch für die Auswahl der Investments verantwortlich. Dank der langjährigen Erfahrung mit Emerging Markets-Projekten genießt Charlemagne ein hohes Ansehen in der Branche. Um so nah wie möglich am Markt zu sein, greift Charlemagne auf Experten vor Ort zurück. Die Expertise von lokalen Insidern ist die wichtigste Voraussetzung und ein entscheidender Erfolgsgarant von Naya Bharat. Sie haben, im Gegensatz zu Ausländern, einen tiefen Einblick in den Markt und seine spezifischen Regeln. Chancenreich – aber natürlich nicht risikolos Der Investmentprozess unterliegt dabei einer Reihe von Regeln, die zu einem effektiven Risikomanagement beitragen sollen. Denn dass ein solcher Markt auch Gefahren birgt, muss wohl kaum erwähnt werden. Die Gesellschaft tätigt vor allem Investitionen in börsennotierte Immobiliengesellschaften. Um dabei eine einseitige Fokussierung auf die Branchenriesen zu vermeiden und das Potenzial von Newcomern zu nutzen, können in eingeschränktem Maße (bis maximal 25 Prozent) auch Investitionen in nicht börsennotierte Unternehmen vorgenommen werden. Dies jedoch nur, wenn in absehbarer Zeit mit einem Börsengang gerechnet werden kann und der Anlage besonderes Potenzial zugesprochen wird. Breites Spektrum der Anlagen In der Breite sind Anlagen in sämtliche Immobilientypen vorgesehen, also in Wohn-, Geschäfts- und Büroimmobilien. Der Fokus wird dabei auf den größten Städten des Landes liegen, aber auch das angesprochene Aufholpotenzial der Regionen aus der zweiten Reihe findet Berücksichtigung. Naya Bharat wird somit unmittelbar vom erwarteten Immobilienboom der kommenden Jahre profitieren. Die bisherigen Börsegänge von Unternehmen mit einem Fokus auf den indischen Immobilienmarkt waren denn auch stets überzeichnet und sorgten bei den Anlegern für hohe Emissionsgewinne. Das Zertifikat der Landesbank Berlin ist als Index-Produkt konzipiert, wobei neben der Aktie von Naya Bharat selbst eine unverzinste Cash-Komponente zur Liquiditätssteuerung eingesetzt wird. Die Laufzeit ist zunächst auf zehn Jahre begrenzt, wobei der Emittent eine Verlängerungsoption besitzt. Weniger erfreulich aus Anlegersicht ist einzig die jährliche Managementgebühr von einem Prozent. Die Zeichnungsfrist wurde inzwischen vorzeitig beendet. Fazit: Das Naya Bharat Index-Zertifikat der Landesbank Berlin gewährt Anlegern den Zugang zum ausgesprochen attraktiven und chancenreichen indischen Immobilienmarkt, der bis dato einen der immer spärlicher werdenden „weißen Flecken“ auf der Zertifikatelandkarte darstellte. Auch wenn die anfallenden Gebühren nicht gerade niedrig sind, besitzt das Produkt durchaus das Potenzial zu sehr erfreulichen Renditen. Mehr als eine spekulative, aber sinnvolle Depotbeimischung kann der Neuling jedoch nicht sein. Schließlich unterliegt auch der indische Immobilienmarkt den klassischen Risiken eines „Emerging Markets“.